丁彥皓：第四輪房地產行情已經開啟，盡快高杠桿購房

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上海的房價終于進入上行期了，第四輪房地產行情已經開啟，盡快高杠桿購房

文\丁彥皓-可信財商

一、第四輪房地產行情已經開啟，上海樓市表現亮眼，引領全國

6月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布5月房價數據，數據顯示，一線城市房價環(huán)比繼續(xù)上漲，已連漲3個月，其中新房價格整體漲幅較上月有所擴大，北上廣深二手房價格全線上漲

具體來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。其中，上海、廣州和深圳分別上漲0.2%、0.2%和0.4%，北京下降0.2%

一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.1%、0.6%、0.1%和0.6%

在一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.7%的情況下，上海樓市表現亮眼，新房價格同比上漲3.2%，領跑70城，二手房價格環(huán)比上漲0.6%與深圳并列第一

2026年5月，上海二手房網簽成交量達28023套，同比增長約31%，創(chuàng)下近6年來同期新高，即便放在近10年的維度中，這一成績也僅次于2020年5月的3.05萬套

新房市場同樣熱度不減，據上海中原地產數據，5月上海房成交面積達55.9萬平方米，環(huán)比上漲18.7%，創(chuàng)今年月度成交最高值，全月新增供應46.7萬平方米，環(huán)比增加32%

一線城市新房價格環(huán)比連續(xù)4個月上漲，二手房價格環(huán)比連續(xù)3個月上漲，各項指標顯示一線城市房價迎來拐點，由跌轉漲動力持續(xù)增強

從當前數據來看，上海樓市量價齊穩(wěn)新階段正在形成，上海房價能否持續(xù)領跑，取決于政策效應的持續(xù)釋放和市場信心的進一步鞏固

中指研究院統(tǒng)計顯示，2026年1至5月，全國各省市出臺樓市調控政策超430條，在政策持續(xù)發(fā)力與市場內生動力共同作用下，以上海為代表的一線城市有望繼續(xù)扮演樓市“領頭羊”角色

二、上海總價200萬元以下成交占比雖仍最高，但是市場修復正在從低總價向改善型需求傳導

從成交榜單來看，3萬至6萬元/平方米首次改善項目占據榜單半數席位，10萬+/平方米高價樓盤僅2個上榜且排名靠后，90至144平方米中段改善性房源漲幅最為突出，推動新房整體價格持續(xù)上行

5月8日，位于上海浦東的前灘公館·瀾墅加推12套建面249～283平方米聯列產品，均價13.98萬元/平方米，總價2699萬元起，最終項目認購率高達417%

緊隨其后的是浦東新楊思的翡雲悅府·悅墅二期，5月11日推出20套疊加產品，備案均價12.78萬元/平方米，網簽率90%；5月27日再次推出20套疊加產品，備案均價12.82萬元/平方米，網簽率70%

高端市場之外，剛需、剛改項目同樣表現活躍。位于上海寶山廟行板塊的金茂·滿譽，5月29日首批推出212套房源，均價72500元/平方米，認購率126%，在零分銷、零折扣情況下全部售罄，攬金約21億元

從成交結構看，市場修復正在從低總價向改善型需求傳導

數據顯示，5月上海總價200萬元以下成交占比雖仍最高（47.84%），但已連續(xù)兩個月下降

與此同時，總價300萬～500萬元、500萬～800萬元、800萬～1000萬元、1000萬～2000萬元的成交占比皆連續(xù)兩個月上漲

其中，總價500萬～800萬元成交占比從3月的7.56%升至5月的8.37%

三、購買上海改善型住房需通過已擁有房產的增值，疊加按揭貸款的杠桿效應實現住房的改善，而非加薪升職

可以肯定的是從上海開始越來越多的城市將實現房價回升，但是目前中國房地產市場的基本面已經呈現“結構化”的特征，即僅有超一線城市、一線城市以及中部極少數的核心城市房地產基本面持續(xù)提升，其他地區(qū)大幅走衰，且呈絕對不可逆的態(tài)勢

這就意味著，這一輪房地產行情僅拘泥于上海、北京、杭州、深圳、廣州以及成都等極少數城市，其他地區(qū)即使政府持續(xù)釋放利好政策，但受基本面走衰的拖累所致，房價很難有大的增長

正如國家統(tǒng)計局發(fā)布5月房價數據所述，一線城市房價無論是正比，還是環(huán)比都持續(xù)上漲

但是，中國社會的收入整體依然是來自于薪酬與房地產，而上海、北京、杭州、深圳、廣州以及成都等極少數房地產基本面穩(wěn)步大幅提升城市的房價經過多輪上漲，已經嚴重高企，遠超基于薪酬的中低收入家庭所能夠承受的范疇

諸如，5月上海總價200萬元以下成交約占47.84%，是最高比列，而在上海200萬的房子要么是老破小，要么是周邊附屬城市，但是即使房款總額為200萬，貸款170萬，30年期，月按揭貸款7200元，這在一般以薪酬為生的家庭可承受的范疇內

但是，如果房價達到800萬，貸款640萬，30年期，月按揭貸款27000元，打工的極限收入就是25000元，年收入30萬，再高企業(yè)就會通過換人降成本，這就超過了一般工薪家庭的可承受范疇

這就意味著，購買上海改善型住房更需要資產性收入，而非薪酬性收入，通常一般家庭的資產性收入來自于房產增值，即以舊換新，通過已擁有房產的增值，疊加按揭貸款的杠桿效應實現住房的改善

四、上海外環(huán)內的120方以上的住宅對太多的群體而言大門已經關閉，再想融入的概率極低，甚至根本不可能，只能選擇周邊附屬城市

在這一背景下，能夠購買上海改善型住房的家庭通常是一線城市房產紅利的獲益者，而三四線城市，甚至農村未能夠享受到前三輪房地產紅利的薪酬群體與其幾乎無關，讓其融入上海無形中形成了一道根本無法逾越的門檻

這就讓家境不殷實，未享受到前三次房地產紅利的三四線城市，甚至農村群體融入上海只有兩條路可選，即

1、 總價200萬左右的老破小

2、 周邊附屬城市100多萬的大面積住宅

一般上海外環(huán)內200萬的老破小對一個三口之家僅能勉強維持極其基本的居住屬性，福利效應極低，甚至對孩子的學習會形成影響，不是最佳選擇

也就是說，上海外環(huán)內的120方以上的住宅對太多的群體而言大門已經關閉，再想融入的概率極低，甚至根本不可能，只能選擇周邊附屬城市

在前期未能夠享受到房地產紅利或者擁有資產性收入，僅靠薪酬為生的群體目前最理性的選擇是盡快在上海周邊附屬城市為家族，尤其孩子搶奪一席之地，分享中國高科技產業(yè)聚集所釋放的紅利，而非是拘泥于一個根本無力承擔，遙不可及的數千萬豪宅

五、在第四輪房地產行情已經開啟的背景下，嘉興、湖州與蘇州等周邊附屬城市的房地產投資收益遠超上海核心地區(qū)

上海、深圳與杭州這類城市目前面臨最大的發(fā)展困境是單位面積所承載的財富過多，以致于成本飆升，遠超一般企業(yè)與個體所能夠承受的范疇，最終導致產業(yè)、資本與人才持續(xù)向周邊附屬城市流出

對企業(yè)而言，上海核心地區(qū)的房租、人力成本持續(xù)透支企業(yè)的毛利，競爭力驟降，而對個體而言，上海這類城市已經突破了努力改變命運的上限，僅靠努力已經無法實現在該地區(qū)獲得一席之地，最終迫使資本、產業(yè)與人才不得不逐步向周邊附屬城市外溢，使城市發(fā)展梯度外延

另外，長三角的城市發(fā)展已經從曾經的城市由核心地區(qū)獨自發(fā)展演變?yōu)槊鞔_分工的城市協同，無形中明確了上海周邊附屬城市的功能定位與發(fā)展機遇

最后，在各行的業(yè)務開展逐步遷移至線上的時代演變下，曾經陸家嘴那種高成本密集型辦公，線下交流的模式開始被歷史淘汰，而是選擇青山綠水的松散型生態(tài)線上業(yè)務開展

自然低成本的周邊附屬城市已經成為太多企業(yè)、資本與個人的最佳選擇，呈現凈流入推動基本面提升的態(tài)勢

房價上漲的上限就是在社會平均可支配收入與資產性收入所支撐的空間內，而房地產最具投資價值的空間就是房價在社會平均可支配收入所支撐的房價上漲范疇內

一旦房價突破社會平均可支配收入的上限時，再想高位變現退出的交易成本極高，且房價在社會可支配收入支撐下的上漲速度極快

目前嘉興、湖州與蘇州的社會可支配收入與上海差距極小，但是房價僅與各項指標倒數第一的甘肅地級市不相上下，約1萬元，相對上海動輒10萬以上的房價具有極大地估值套利空間

在第四輪房地產行情已經開啟的背景下，嘉興、湖州與蘇州等周邊附屬城市的房地產投資收益遠超上海核心地區(qū)，且變現難度系數低于上海核心地區(qū)

上海核心地區(qū)動輒數千萬，甚至上億的房產變現不是通過尋找下一個接盤俠，而是通過高評高貸，抵押給銀行獲取更多的低息貸款再投資或者商業(yè)增信，房價上漲的買賣價差收益是第二位的

另外，經過這一輪深度調整，上海周邊附屬城市房地產的租售比極高，疊加目前的高杠桿率，租金能夠覆蓋按揭貸款，實現三大收益，即

1、 低首付與低利率，用銀行貸款空手套后賺取房價上漲的收益

2、 租金覆蓋按揭貸款后的凈現金流

3、 房價上漲后，高評高貸獲取銀行貸款后的再投資收益

在第四輪房地產已經開啟動背景下，盡快高杠桿購置上海周邊附屬城市的房地產，具有極大的投資價值，本文推薦湖州南太湖新區(qū)與青吳嘉高新區(qū)蘇州吳江

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作者簡介：

丁彥皓 房地產經濟學博士、應用經濟學（投資學）博士后，專注資本市場，聚焦權益投資、資本運作、大宗期貨、期權以及宏觀經濟等領域的研究與投資，關注國際關系、歷史、哲學與宗教