美蘭湖用了20年，等來新規下的“抬板純墅”

過去數年，容積率1.0以下的純低密地塊幾乎絕跡。即便放寬到容積率1.2-1.5的含疊墅地塊，供應量也十分有限。疊墅，正從“稀缺品”變為“限量品”。

01

疊墅從“稀缺”走向“限量”

「云墅」首開50席疊墅彌足珍貴

在“限墅令”政策持續影響下，2023—2025年上海出讓住宅用地中容積率低于1.6的地塊占比僅約1/5，能夠規劃別墅產品的住宅用地少之又少。土地端的緊縮與需求端的旺盛，共同構筑了當前別墅市場的獨特價值邏輯。

據地產申度調研，2025年上海商品住宅供應總量約40572套，其中疊墅僅2569套，占比不過6.3%。

聚焦到寶山，稀缺程度更為突出：2025年全區商品住宅累計供應約7049套，疊墅僅228套，占比僅3.2%；而2026年1-5月，寶山商品住宅整體供應量僅1265套，按去年推盤節奏推算，今年半年度合理供應區間應在3500套左右，今年供應量大幅縮減。而疊墅產品的稀缺性則進一步凸顯，今年1-5月寶山疊墅供應僅僅52套。

整體供給趨緊加上低密疊墅的斷供，寶山疊墅產品正從“稀缺”走向“限量”！在這樣的背景下，建發云湖玥「云墅」首開50套純墅新規抬板產品，顯得尤為珍貴。它是時代饋贈給北上海改善客群的一張稀缺入場券。

02

從“生態湖區”到“科創湖區”

「云墅」低密為底色，繁華即日常

提起美蘭湖，大家最先想到的是約“300畝北歐風情湖面”和“上海豪宅別墅區”這兩個標簽。

沒錯，這里正是上海“成片規劃、成規模開發”最早、最完整的低密墅居樣本。從早期的美蘭湖別墅、美蘭湖高爾夫別墅，到遠洋博堡等頂豪級獨棟作品，20年沉淀，鑄就了美蘭湖不可復制的別墅基因與圈層的厚度。

美蘭湖真正的稀缺，在于生態的不可復制。板塊坐擁約300畝美蘭湖（上海城區第二大人工湖）與美蘭西湖構成的雙湖體系，水體生態互為呼應、環湖岸線綿延千米；更被美蘭湖中央公園、美蘭西湖公園及36洞高爾夫球場果嶺綠海三園環伺，約224萬方生態綠肺鋪陳于住區四周。這一生態基底，在北上海更是難能可貴。

二十年“一城九鎮”規劃，為美蘭湖積淀了深厚的生態與低密基因；而“北轉型”戰略帶來的千億產業集群，則讓它從昔日的周末度假地，蛻變為北上海高知人群的真正定居場。底色已變，故事才剛剛開始。作為寶山“北轉型”戰略的黃金支點與產城融合典范，美蘭湖承載著“生態宜居示范區”和“北部產城融合標桿”的雙重使命，板塊能級已發生質的飛躍。

? 規劃定調：根據上海2035總規，寶山構建了“一帶兩軸三分區”的空間格局。其中“兩軸”中的南北向發展軸線指的是“滬太路發展承載軸”；“三分區”中的“北片區”指的就是“羅店城鎮圈”。

美蘭湖正處于滬太路城鎮發展軸這條南北大動脈的核心節點上。同時，在羅店、羅涇、月浦組成的城鎮圈中，羅店是唯一的綜合發展型新市鎮中心。規劃明確，新增的區級教育、醫療、商業配套都會優先向美蘭湖集中，這是法定規劃賦予的確定性紅利。

寶山區“一帶兩軸三分區”規劃示意圖

圖源《上海市寶山區總體規劃暨土地利用總體規劃》報告

? 產業造血：北上海生物醫藥產業園（市級特色產業園）已落地東方生命港·寶山藥谷、濟眾醫藥等重點項目，大量生物醫藥及科創領域高知人才持續導入，美蘭湖正從“生態湖區”向“科創湖區”躍遷。

? 配套兌現：7號線美蘭湖站可直達靜安寺；一路之隔即是約70萬方中集·美蘭城TOD，盒馬鮮生、中影影院等業態齊全；華二寶山實驗學校（在建中，預計2027年竣工）近在咫尺；加上4A級美蘭湖景區與高爾夫球場，這里實現了“都芯繁華”與“低密生態”的完美共存。

板塊成熟了，產業進來了，但樓市卻面臨產品斷代，曾經的別墅區老化，改善新品遲遲未來。建發在此當口，攜“新規全域抬板住區”作品再度落子，以迭代式產品帶來顛覆性的高端人居。

雙湖TOD示意圖

03

新規破界:

「云墅」6大維度重塑疊墅空間尺度

今年5月，建發云湖玥以“三冠王”驗證了市場渴望：首開預約到訪突破3000組，當日成交137套，斬獲上海5月洋房網簽套數、金額、面積三冠王。建發把千萬級配置壓到約450萬級總價，寶山最大的戶均會所享有體系和立體景觀在北上海獨樹一幟。

但這只是序章，6月即將入市的#12地塊純疊墅——建發云湖玥「云墅」，才是建發作為“造墅專家”的扛鼎之作。

「云墅」效果圖

作為全市首個新規抬板純墅，「云墅」首開50席臻稀席位！

如果說低密是社區的基本盤，云湖玥云墅則用六大維度的創新，重塑疊墅空間尺度，實現區域產品力的代際超越。

1、1.2低密【抬板純墅】

「云墅」落位#12地塊，1.2容積率本身就極為稀缺。市場上主流做法往往追求貨值最大化，采用高低配混搭；而建發卻在這塊天賦之地上排布了純疊墅社區，既保證了圈層的純粹性，也帶來了開闊的棟距與更強的私密感。

在此基礎上，項目更疊加了新規優勢，通過整體抬板約2.5米結合純墅規劃，不僅重塑了社區的空間格局，更為業主提供了更多的想象空間和真實改變的生活場景，這一組合在當下的上海疊墅市場具有開創性意義。

效果圖

2、稀缺【四會所】既私密又享受

「云墅」配置約600㎡下沉式會所，涵蓋私宴廳、棋牌室等空間，滿足高端圈層社交與私享宴請需求。值得一提的是，整個建發?云湖玥打造了全市罕見的四會所社區，包含泳池、室內籃球場、乒乓球桌、室內兒童游樂室等全維功能，「云墅」客戶也能共享所有的會所配套。

會所效果圖

3、新規【高附贈+高實得率】

上海新規之下，「云墅」所有戶型均享有多飄窗 + 陽臺附贈的面積紅利，擁有遠超市場同類產品的高實得率。

其中，下疊享地下室與花園，中疊擁星空露臺，上疊配閣樓空間，每一戶都擁有遠超建筑面積的實際使用空間。

疊墅產品更擁有奢闊的層高，客廳層高達約3.4米，臥室層高約3.2米（四疊/六疊）。而地下室擁有約6.15米的層高，遠超常規疊墅尺度。

下疊戶型圖

4、【奢裝標準】

精裝配置對標“燈塔作品”海宸同款精裝標準，包括日立、菲斯曼等三大件、杜拉維特&漢斯格雅衛浴、華為智能系統等高標配置，從硬件到體驗，全方位拉高北上海疊墅的奢居門檻。

5、【四套房】平權設計

戶型設計上，「云墅」奢裝四套房，三臥室朝南，真正實現“居住平權”。目前上海在售及待售的主流疊墅項目中，真正落實“全屋四套房”的屈指可數，且多200㎡左右的大戶型。而建發云湖玥在中疊和下疊都實現了“全屋四套房設計”。

6、【風雅宋韻】新中式生活匠造者

社區門庭寬約54米、高約9.8米，奢石鋪陳，宋式美學自歸家第一步便已展開。園林以《清明上河圖》為藍本，打造三進院落、十境風雅，疊石理水皆成畫卷。

立面采用月光米黃石材+銅色鋁板幕墻，配合三玻兩腔玻璃，光影流轉間復刻宋韻輕盈。書法大師齊駙題寫匾額，瓷器大師洪冰暉定制瓷片，疊石大師袁榮富構筑水院——建發云湖玥「云墅」不止一座社區，更是一座可游、可居、可藏的宋韻園林。

景觀效果圖

04

從價值重估到產品顛覆：

一場關于“北上海價值發現”的深度對話

建發云湖玥的出現，不僅僅是在北上海樹立了一個“斷層領先”的居住作品，更是對整個板塊價值的一次深度激活與重估。當“北轉型”的科創藍圖逐步兌現，美蘭湖亟需一個與之匹配的、能夠承載高端人才居住理想的封面級作品。

帶著對美蘭湖板塊潛力的探尋，以及對建發云湖玥產品力的期待，我們發起了一場深度對話。

6月18日（周三）15:00-16:30，建發云湖玥攜手地產申度，聯合多位行業大咖，共同舉辦“風雅云湖 新規純墅” | 建發云湖玥疊墅新作「云墅」產品深研沙龍。我們將跳出單一的樓盤探討，從城市規劃、產業趨勢、市場洞察、產品革新等多個維度，共同解碼北上海的價值重估。

本次沙龍，我們榮幸邀請到四位重量級嘉賓：

?滕堂偉（華東師范大學地理科學學院教授、國土開發與區域經濟研究所所長）：深度解讀上海北轉型戰略下，美蘭湖作為“科創湖區”的規劃紅利與發展確定性；

?李振宇（普睿上海總經理、李想買房主理人）：從市場數據出發，拆解上海疊墅供需矛盾，預判北上海高端改善的未來走向；

?梁文匯（地產申度創始人、資深媒體人）：橫向對比全上海疊墅產品力，揭秘“都芯繁華墅”的含金量與市場稀缺性；

?李莉（建發云湖玥項目營銷負責人）：作為項目的操盤手，首次公開解讀「云墅」產品的打造邏輯與對區域人居的思考。

這不止是一場產品說明會，更是一次與行業智囊團的思想碰撞。 如果您想了解美蘭湖的真實價值，想讀懂建發云湖玥的產品匠心，歡迎鎖定我們的直播間。