成都最貴板塊，被死死絆住了腳？

時至盛夏，年已過半，成都的土拍市場也熱鬧起來，僅本月就有5場之多。其中最引人關(guān)注的當屬24日——位于金融城東、集地鐵上蓋與城市更新于一體的林家壩TOD地塊，一共5宗地整體拍賣，19500元的住宅起拍價，早早就吊起了市場的胃口。

UP君也在開拍前到現(xiàn)場打探，但留下深刻印象的反而是夾在金融城三期與林家壩之間的中國科學(xué)院成都生物研究所（以下簡稱“生研所”），在成都兩大豪門之間，這片土地竟顯得如此格格不入……

▎從金三東眺望林家壩，中間那片矮房子就是生研所生活區(qū)

從摩天大樓群正在快速生長的金融城，一路順著府城大道過錦江來到錦江區(qū)，在錦江大道與錦華路三段交匯處東南角，是一片微微隆起的臺地丘陵，掩映在樹叢中的生研所大門看起來不太起眼。

進入大門，迎面就是一段遮天蔽日的林蔭道，時間在這里按下了倒流鍵，一下子就回到了上世紀80年代。

這片占地近700畝、集研發(fā)、廠區(qū)、生活區(qū)于一體的復(fù)合片區(qū)，被圍墻、綠植、老舊樓棟層層包裹，就像個獨立王國——與世隔絕、自成一體。

片區(qū)南側(cè)是廠區(qū)，不能隨便進入，單位大院式門頭、老舊水塔、職工食堂、低矮的科研辦公樓……一切都充滿了復(fù)古的味道。

▎生研所實拍

片區(qū)北側(cè)是生活區(qū)，隨處可見飽含滄桑的老樓，從紅瓦房到小洋樓，再到多層住宅和電梯房，簡直稱得上是當代單位福利房大全。

甚至還有圍起來的D級危房??

生活區(qū)內(nèi)配套算得上齊全，有一個面積不小的運動場、一個菜市場、一圈小商鋪、火鍋店……甚至有自己的小診所，生活氛圍濃厚且封閉，感覺就像早年的大學(xué)宿舍區(qū)。

時間回到20年前，生研所所在的包江橋，只是錦江區(qū)到中和鎮(zhèn)國道212路邊的城鄉(xiāng)結(jié)合部。隨著城市快速向南發(fā)展，金融城三期與林家壩相繼崛起，成為當下公認的兩大豪門，生研所也一躍占據(jù)頂級區(qū)位，特別是三環(huán)內(nèi)獨特的淺丘地貌，地理價值堪稱絕版。

片區(qū)西側(cè)的金三，是交子公園金融商務(wù)區(qū)的核心組成，主打高端金融、總部商務(wù)、商業(yè)消費，未來將是成都產(chǎn)業(yè)能級、經(jīng)濟密度、城市界面的天花板，承載著城市核心經(jīng)濟功能。玻璃幕墻林立的甲級寫字樓、開闊的市政道路、精致的城市公園……更成為公園城市的一張閃亮新名片，去前年的土拍“地王”均誕生于此就足以說明一切。

▎金三片區(qū)實拍

片區(qū)東側(cè)的林家壩板塊，近年來也借著金三的東風迅速崛起，高能級產(chǎn)業(yè)與高品質(zhì) 配套日漸豐滿，路網(wǎng)、綠地與嶄新 的高端住宅已初具規(guī)模。

▎林家壩片區(qū)實拍

兩大豪門挨得這么近，沒有理由不攜手并肩共進、左腳踩右腳一起飛……實際上官方也是這么規(guī)劃的，金三與林家壩依托交子綠廊實現(xiàn)生態(tài)、產(chǎn)業(yè)、人居、文化的無縫銜接深度融合 ，居中的生 研所片區(qū)，不僅是交子生態(tài)綠廊發(fā)展軸的關(guān)鍵節(jié)點，更是板塊融合的關(guān)鍵紐帶。

2024年，生研所片區(qū)更新規(guī)劃出臺，項目計劃總投資78億元，擬通過家屬區(qū)拆除新建、廠區(qū)改造提升的模式，實現(xiàn)片區(qū)整體煥新，打通板塊銜接壁壘。

從效果圖可以看到，交子綠軸在本段充分利用了臺地優(yōu)勢，類似于新金牛公園的下穿隧道+地面層綠軸公園整體連貫，如果真能建成，對區(qū)域改善不言而喻。

▎更新規(guī)劃核心突破點為186畝的生活區(qū)協(xié)議搬遷，也是打通路網(wǎng)、銜接綠廊的關(guān)鍵

但是，這一“關(guān)鍵節(jié)點與紐帶”，卻因種種現(xiàn)實難題自身停滯不前，甚至大有淪為“阻隔屏障”之勢，徹底打亂了城南核心板塊的發(fā)展節(jié)奏。

▎去年6月該拆遷計劃因居民簽約率未達標正式擱置，片區(qū)整體更新工作全面停滯

困局根源，首先 要追溯到生研所60余年發(fā)展歷史。它始建于1958年11月13日，是成都老牌國家級科研機構(gòu)，其間多次更名形成“中科院主管、四川省共建”的雙重管理體制。

在漫長的歲月中，生研所逐步建成集科研辦公、實驗基地、職工家屬生活區(qū)、配套服務(wù)于一體的封閉式科研大院，自給自足的居住模式和配套體系讓這里的原住民幸福感很強，不少住戶特別是老職工表示在此住了幾十年，這里的一草一木都承載了無數(shù)記憶和感情，“要拆就是斬斷我們的根啊”！

其次，復(fù)雜的居住產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)讓拆遷難度陡然增加。生活區(qū)一家火鍋店的老板告訴UP君，這里不少樓棟年代久遠，有些住戶其實是沒有產(chǎn)權(quán)的，只有房屋使用權(quán)。按照原來的安置方案，一戶僅賠2萬，這點錢能干啥？還不如釘住，好歹還有套房子……

另外就是個別人“一夜暴富”心理作祟。每次拆遷幾乎都活躍著投機者的身影，在拆遷摸底前的幾年時間，小區(qū)二手房成交單價從1.2萬漲到了2.7萬，目前二手房掛牌均價穩(wěn)定在1.4萬~1.6萬/㎡；而一街之隔的金三、林家壩新房單價約3.2萬～6萬，價差高達3~4倍！

先不論拆遷和整體更新，就目前來看，生研所片區(qū)對于區(qū)域發(fā)展的影響集中體現(xiàn)在生態(tài)建設(shè)與交通路網(wǎng)兩大工程上。

A/

生態(tài)梗阻：

阻斷交子綠廊完整落地

錯失城市頂級生態(tài)紅利

www.upchengdu.com

交子綠廊是高新、錦江兩區(qū)聯(lián)手打造的城市級生態(tài)軸線，全長超10公里、寬約60米，串聯(lián)交子公園、錦江等核心資源，被譽為成都版“紐約中央公園”，不僅是金三與林家壩的核心生態(tài)配套與價值賦能軸，更是南3.5環(huán)重要的生態(tài)廊道，甚至可能一路穿到錦江與龍泉驛交匯的468腳下。

UP君在金三現(xiàn)場看到，交子綠廊已經(jīng)初具規(guī)模，寬闊的生態(tài)步道、成片綠植、景觀水系、休閑觀景平臺全部落地，一路視野可達交子雙塔，成為片區(qū)核心生態(tài)名片。

林家壩段的綠廊也已經(jīng)預(yù)留足了空間，周邊房地產(chǎn)項目也做了相應(yīng)的配合設(shè)計。一直往東，白鷺灣的廊道也已經(jīng)呈現(xiàn)，可直抵生態(tài)綠楔。

但反觀生研所段，規(guī)整的城市綠廊“戛然而止”，取而代之的是高聳的圍墻、老舊樓棟和封閉廠區(qū)用地，連續(xù) 綠廊 在此徹底斷開，沒有任何銜接通道和過渡景觀，大幅削弱了片區(qū)的城市界面統(tǒng)一性和質(zhì)感。

B/

交通梗阻

路網(wǎng)全面割裂

板塊淪為“斷頭孤島”

www.upchengdu.com

相較于生態(tài)斷層，交通割裂是更直觀、影響更深遠的硬傷，也是本次實踩體感最突出的問題。

從空中眺望，能清晰看到西側(cè)金三路網(wǎng)縱橫四通八達，東側(cè)林家壩道路規(guī)整通暢，唯獨中間的生研所片區(qū)如同一塊巨大頑石，死死卡住東西向所有直通路徑。

由此也造成東西兩大板塊之間完全沒有中部直達通道，無論是私家車還是非機動車、行人，必須繞行外圍的錦江大道，繞行距離近1公里， 不僅增加了通勤成本，早晚高峰也極易造成擁堵。

目前錦江大道早晚高峰期就已十分擁堵，今年9月林家壩片區(qū)內(nèi)幼兒園、成師附小白鷺灣校區(qū)、七中育才白鷺灣校區(qū)等中小學(xué)還將迎來大批量新生入學(xué)。隨著未來兩大板塊進入成熟期，商務(wù)、居住人口一上來，出行需求暴漲，會堵成什么樣可想而知。

整體拆遷清零不現(xiàn)實、完全放任不管則持續(xù)拖累區(qū)域發(fā)展，在UP君看來，生研所片區(qū)的困局，是城市發(fā)展中“存量資源與增量規(guī)劃沖突”的典型樣本，最優(yōu)解并非一刀切，而是采用“微更新、局部破局、功能重構(gòu)”的漸進式發(fā)展思路，分維度、分階段打通堵點。

為此我們建議：

A/

路網(wǎng)先行，以最小的代價

先打通一條東西向道路

www.upchengdu.com

現(xiàn)場可以清晰看到，泰華東路往西地塊為生研所核心科研廠區(qū)邊緣，多為閑置空地、道路留白和綠化帶邊角地塊，具備打通東西向道路絕佳條件。最妙的是這里只需要拆遷很少的土地，不用大拆大建就能快速破局。

B/

局部試點破局

以點帶面激活

www.upchengdu.com

既然整體一時拆不動，就摒棄“畢其功于一役”的固有思路，分段分步實施：選取片區(qū)內(nèi)閑置低效地塊、零散可更新單元作為試點，小范圍落地更新項目。通過小切口項目驗證各種改造模式、小步快跑形成示范效應(yīng)。

C/

大膽突破創(chuàng)新

聯(lián)動多元參與

www.upchengdu.com

放棄整體拆遷思路，針對原住民訴求，采用“企業(yè)自拆自建，原地改造、回遷升級”的模式。區(qū)分保留居住、科研遺存活化、產(chǎn)業(yè)配套、公共綠地等不同板塊，實現(xiàn)功能分區(qū)優(yōu)化；創(chuàng)新更新資金模式，聯(lián)動政府、平臺、社會資本、原住民多元參與，平衡民生保障、企業(yè)發(fā)展與城市更新的多元需求。

鏈接：

就在上周五，市規(guī)自局發(fā)布了生研所東側(cè)國盛街南段的道路建設(shè)的用地預(yù)審與選址意見書，補齊區(qū)域交通短板迫切性可見一斑。

注意，這里還是9號線二期預(yù)留區(qū)域，所以又要提到前面說到的新金牛公園下穿隧道，起于二環(huán)路營門口立交，連接三環(huán)路金牛立交，穿越中環(huán)節(jié)點時與地鐵7號線茶店子站相交，采用與車站疊建方式通過，屬于7號線市政配套工程。未來這里是否也能采取這樣的形式呢？值得探討。

▎茶店子下穿隧道工程

中央城市工作會議以后，從國家到地方，都將城市更新放到了非常重要的位置，生研所片區(qū)面臨的困局可以說是成都一道必答大題。如果能夠成功跳出 “不拆不行、一拆難行” 的死循環(huán)，讓片區(qū)從被動拖累，轉(zhuǎn)向適配城市整體發(fā)展、可持續(xù)自我造血的有機組成部分，相信這對于全國來說都具有極大的示范意義，讓我們一起期待吧！

鏈接：

對于生研所片區(qū)的城市更新，你有什么想說的？歡迎加群暢聊或者文末留言吧～

- END -

防止失聯(lián)〖請設(shè)星標☆〗

編輯：Hugo Ⅰ 美編：Amy Ⅰ 主編：Comet

圖文來源：成都向上/網(wǎng)絡(luò)

為全面獲取成都向上新聞資訊，歡迎關(guān)注UPchengdu成都向上（新聞原創(chuàng)）。