北京凱諾律師事務(wù)所：關(guān)于集體土地征收中的這些問題，建議收藏！

　　征收農(nóng)村集體土地不同于征收國(guó)有土地上房屋，就程序而言，就比征收國(guó)有土地上房屋來說要更為復(fù)雜且繁瑣。土地管理法中規(guī)定，征收集體土地時(shí)，需要在征收方完成了前期的征收法定工作之后，再將集體土地性質(zhì)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，也就是在有證明已經(jīng)履行了前期的法定程序的情況下，需要向有關(guān)部門申請(qǐng)征地。因此，因公共利益需要征收農(nóng)民老百姓土地或房屋時(shí)，往往會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問題，而且這些問題也都還直接關(guān)系著被征收人的切身利益，所以，大家在遇到時(shí)，一定要格外的注意。那么，在土地征收中，都會(huì)出現(xiàn)哪些問題呢？凱諾律師結(jié)合自己的辦案經(jīng)驗(yàn)，整理出了以下幾個(gè)

　　第一個(gè)，戶的認(rèn)定不合理

　　根據(jù)《土地管理法》中的規(guī)定，土地征收需要給予被征地農(nóng)民土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)助費(fèi)，以及農(nóng)村村民住宅費(fèi)、社會(huì)保障費(fèi)、搬遷費(fèi)等等。其中征收農(nóng)村村民住宅的補(bǔ)償費(fèi)，一般情況下是以戶為單位進(jìn)行補(bǔ)償安置。因此，戶的認(rèn)定對(duì)被征地農(nóng)民來說非常重要。不過，在戶的認(rèn)定過程中，卻往往存在著很多問題，比如說，有的農(nóng)民不被認(rèn)定為“戶”內(nèi)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份。如果不被認(rèn)定為屬于戶內(nèi)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，那么補(bǔ)償自然就會(huì)變少。

　　想必大家都知道，有的地方在征收農(nóng)村村民房屋時(shí)，會(huì)按照戶口本上的人數(shù)給予補(bǔ)償，尤其是當(dāng)被征收人選擇產(chǎn)權(quán)置換時(shí)，往往會(huì)按照戶口本上登記的人數(shù)，以每人多少平方米來提供安置房。如果，不被認(rèn)定為屬于在“戶”的人員，那么，拿到安置房自然也就會(huì)很小。所以戶的認(rèn)定則非常的重要。

　　那么戶是怎么認(rèn)定的呢？根據(jù)《六安市葉集區(qū)征收集體土地上農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償安置辦法》中的規(guī)定，在征收前期，相關(guān)部門會(huì)同農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者是村委會(huì)人員，以實(shí)地入戶的方式來確定戶的情形，比如說了解戶口本上登記的有幾人，存不存在一戶多宅的情形等。從相關(guān)的法律法規(guī)及司法實(shí)踐中來看，共同生活居住在同一宗宅基地的被征收農(nóng)戶人員原則上為一戶，但要符合分戶條件的可以分戶。比如說，房屋存在一戶多宅，但兩處房屋均有人住，那么在符合分戶條件的情況下，可以登記為兩戶，按照兩戶的情況確認(rèn)戶內(nèi)的成員，并給予補(bǔ)償。

　　凱諾律師需要在這里跟大家說的是，在確認(rèn)戶內(nèi)情況時(shí)，廣大被征收人要積極配合，萬不可為了多拿補(bǔ)償，而多報(bào)人數(shù)，這樣對(duì)自己是非常不利的，對(duì)于戶內(nèi)人員認(rèn)定有誤的，或者是對(duì)認(rèn)定不滿意的，比如戶口本上沒有登記，但是長(zhǎng)期在該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)生產(chǎn)生活，那么原則上就不宜以戶口本上登記的為主了，需要結(jié)合實(shí)際情況來認(rèn)定，若征收方執(zhí)意按戶口本上登記的確認(rèn)被安置人員，那么，被征收人則可以通過法律途徑來維護(hù)自己的權(quán)益。

　　第二個(gè)，評(píng)估程序不合法

　　首先，征收農(nóng)村集體土地上房屋時(shí)，一般對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，絕大多數(shù)情況下都會(huì)安排評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定的。但是對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的評(píng)估機(jī)構(gòu)，不是由征收方來選定的，而是由被征收人協(xié)商選定。但實(shí)踐中，很多都是由征收方來定，這就不符合法律規(guī)定了，侵害了被征收人的選擇權(quán)。

　　其次，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是符合相應(yīng)資質(zhì)的。根據(jù)《六安市葉集區(qū)征收集體土地上農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償安置辦法》中的規(guī)定，征收集體土地上農(nóng)村村民住宅需要評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選擇資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)。如果評(píng)估機(jī)構(gòu)沒有相應(yīng)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，也沒有對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的資質(zhì)，且口碑也不怎么好，那么建議被征收人可以重新選定評(píng)估機(jī)構(gòu)。

　　再者，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)要結(jié)合實(shí)際情況來作出評(píng)估結(jié)果。根據(jù)《六安市葉集區(qū)征收集體土地上農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償安置辦法》第十一條規(guī)定，估價(jià)機(jī)構(gòu)須經(jīng)詳實(shí)的實(shí)地查勘和市場(chǎng)調(diào)查，遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法等估價(jià)原則，按照必要的估價(jià)程序，結(jié)合估價(jià)目的、區(qū)域區(qū)位、價(jià)值時(shí)點(diǎn)等因素分析和測(cè)算。在評(píng)估過程中，若發(fā)現(xiàn)評(píng)估機(jī)構(gòu)不僅沒有實(shí)地查勘，也沒有結(jié)合房屋實(shí)際情況、市場(chǎng)價(jià)格就直接作出評(píng)估結(jié)果，那么被征收人可一定要注意，對(duì)于作出的評(píng)估報(bào)告，可第一時(shí)間申請(qǐng)復(fù)核或者是鑒定。

　　第三個(gè)，剝奪被征收人選擇補(bǔ)償方式的權(quán)利

　　在《六安市葉集區(qū)征收集體土地上農(nóng)村村民住宅補(bǔ)償安置辦法》中規(guī)定，征收主體應(yīng)當(dāng)充分尊重被征收人意愿，采取重新安排宅基地、實(shí)物住房安置（產(chǎn)權(quán)調(diào)換、購(gòu)房券）、貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償安置。從地方發(fā)布的法律規(guī)定中來看，征收農(nóng)村集體土地上房屋時(shí)，征收方至少需要提供產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補(bǔ)償、提供宅基地安置這三種補(bǔ)償方式。這三種補(bǔ)償方式由被征收人自行選擇，征收方是不能干預(yù)的。

　　只不過，實(shí)踐過程中，有很多地方會(huì)以各種理由在補(bǔ)償安置方案中只明確一種補(bǔ)償方式，要么就是全貨幣補(bǔ)償，要么就是只提供安置房，從原則上來說，這其實(shí)是不符合法律法規(guī)的。因此在實(shí)踐過程中，若征收方強(qiáng)迫被征收人只能選擇貨幣補(bǔ)償，或者只讓其選定產(chǎn)權(quán)置換等，那么被征收人可以直接拒絕簽訂協(xié)議，并向有關(guān)部門反映。

　　總之，凱諾律師最后想要告訴大家的是，土地征收關(guān)系著被征收人的切身利益，一旦遇到影響自己切身利益的問題，那么要盡快收集相關(guān)的證據(jù)材料，并咨詢專業(yè)律師，在專業(yè)律師分析后，結(jié)合實(shí)際情況啟動(dòng)相應(yīng)的法律程序，避免自己的合法權(quán)益被侵害。