北京買(mǎi)房：理清思路，購(gòu)房建議1909

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

通州**別墅的上疊怎么樣？還有下疊也差不多價(jià)格，都是800多萬(wàn)一套，是開(kāi)發(fā)商自持的，現(xiàn)在低價(jià)出手。我們主要是為了養(yǎng)老自住，看了您說(shuō)的裝修費(fèi)問(wèn)題了，也找人問(wèn)了問(wèn)，應(yīng)該220平的話100多萬(wàn)能夠拿下，因?yàn)槲覀儧](méi)有太過(guò)分的想法，無(wú)非是住的寬敞點(diǎn)，養(yǎng)點(diǎn)花種點(diǎn)菜，干干凈凈的就行了。當(dāng)然也考慮升值問(wèn)題，所以來(lái)問(wèn)問(wèn)。

A：

1、開(kāi)發(fā)商自持的“低價(jià)”出手？我剛看了看網(wǎng)上報(bào)價(jià)，800多萬(wàn)就是正常掛牌價(jià)啊，怎么就低價(jià)了？就算是開(kāi)發(fā)商自持的這幾套的位置好，但別人的二手房是帶裝修的啊，至少是大部分基礎(chǔ)工程都不用折騰了。所以綜合下來(lái)您這800多萬(wàn)我認(rèn)為不算真正低價(jià)，至少是占便宜不多。

2、裝修的事兒沒(méi)必要探討，這純看自己的喜好了。我只是提醒一下別墅的裝修費(fèi)很容易超支而已，但怎么控制由自己決定。

3、升值問(wèn)題怎么說(shuō)呢？只能說(shuō)別墅類的絕大多數(shù)都普通吧。這種產(chǎn)品到目前為止，至少在北京基本都是自住為主的，或者說(shuō)是消費(fèi)為主，屬于小眾產(chǎn)品，所以價(jià)格走勢(shì)大多一般，能拉平大盤(pán)的屈指可數(shù)，跑贏大盤(pán)的就更少了，幾乎沒(méi)有。

這其實(shí)看看這**別墅的就行，既然是開(kāi)發(fā)商自持的，那就問(wèn)問(wèn)他們當(dāng)年的開(kāi)盤(pán)價(jià)多少錢(qián)？我印象中是2010年前后2.5萬(wàn)左右，500多萬(wàn)一套。到今天了漲到800多萬(wàn)，可以說(shuō)升值了300萬(wàn)。但是當(dāng)年北京的大盤(pán)也就是2萬(wàn)左右，現(xiàn)在至少5萬(wàn)多，您覺(jué)得這別墅的升值如何？我認(rèn)為不算太強(qiáng)吧，以后也大概率是這趨勢(shì)，能跟上普宅大盤(pán)就算贏。

4、總之房子是用來(lái)住的，別墅更是用來(lái)住的，真要是喜歡就買(mǎi)吧，但其他方面的期望值最好別太高。另外常規(guī)建議是：如果之前沒(méi)有長(zhǎng)期居住過(guò)別墅，那最好先在同小區(qū)或類似的小區(qū)租一套，住過(guò)一年四季之后再?zèng)Q定買(mǎi)不買(mǎi)？畢竟這是小眾產(chǎn)品，未必適合所有人，確定自己真的喜歡再買(mǎi)吧。

僅供參考。

二

Q:

房山長(zhǎng)陽(yáng)的北京十二中朗悅分校，如果放到東西海的話排名如何？金地朗悅有沒(méi)有學(xué)區(qū)溢價(jià)？如果購(gòu)買(mǎi)的話從投資角度是否合適？我們目前非京，買(mǎi)房的目的一是居住，二是孩子上學(xué)，盡量接受良好的教育，三是積分落戶。如果房山區(qū)不合適，請(qǐng)問(wèn)大興有合適的板塊和小區(qū)嗎？

A：

1、十二中朗悅在房山算很不錯(cuò)的，放到豐臺(tái)的話可以算中上，但放到東西海的話那就肯定是中等了。這可以用中高考成績(jī)來(lái)大致比較一下，同等成績(jī)的學(xué)校在東西海不少呢。

2、金地朗悅應(yīng)該沒(méi)有學(xué)區(qū)溢價(jià)，反正以前是肯定沒(méi)有，近期我沒(méi)算過(guò)。或者這么說(shuō)吧，全北京近郊中除了通州、順義和亦莊，其他區(qū)沒(méi)有普遍意義上的學(xué)區(qū)房。

雖然各區(qū)都有自己本區(qū)不錯(cuò)的學(xué)校，但沒(méi)得到外來(lái)家長(zhǎng)的追捧，所以沒(méi)被炒出什么溢價(jià)，不算學(xué)區(qū)房。但這種房可以算性價(jià)比高的，至少在當(dāng)?shù)厮阆鄬?duì)兼顧的。

3、投資角度中等吧。長(zhǎng)陽(yáng)在近郊板塊中肯定算相當(dāng)不錯(cuò)的，但畢竟是郊區(qū)，期望值最好別太高，很難算投資房。

4、您的要求不低，這學(xué)區(qū)角度就不好建議。要不就看看亦莊唄，從理論上也算是大興，學(xué)區(qū)是獨(dú)立的，雖然到目前為止的北京排名不太高，但家長(zhǎng)們都是注重未來(lái)發(fā)展。房子有部分學(xué)區(qū)溢價(jià)，不算高，大概15%左右吧，比東西海低一半左右，算是相對(duì)兼顧的。

僅供參考。

三

Q:

通州京貿(mào)國(guó)際公館，如果按板塊算的話應(yīng)該是九棵樹(shù)還是果園？定位的話從賣(mài)房角度區(qū)別大嗎？如果買(mǎi)的話兩居室70多平要300多萬(wàn)，單價(jià)5萬(wàn)多合適嗎？保值兼自住，同時(shí)也是為了積分。

A：

1、京貿(mào)國(guó)際公館的板塊？這我還真沒(méi)注意過(guò)，這里應(yīng)該算是半壁店吧？但歸哪個(gè)大的板塊我真不知道，看了看算是中間位置吧。

但糾結(jié)這個(gè)有什么意義嗎？反正我不認(rèn)為有任何影響，或者說(shuō)只要學(xué)區(qū)不受影響，那跟賣(mài)房等各種角度都沒(méi)什么區(qū)別。所以還是看看學(xué)區(qū)吧，其他的沒(méi)必要糾結(jié)。

2、具體的價(jià)格我不知道，只能問(wèn)當(dāng)?shù)刂薪椤蝺r(jià)是否合適可以用租售比算一下，北京平均值是650，京貿(mào)國(guó)際公館雖然在通州，但因?yàn)殡x朝陽(yáng)近，所以各項(xiàng)數(shù)據(jù)都等同于市區(qū)。那假定這套房是350萬(wàn)，只要租金超過(guò)5000就還行，能達(dá)到5300就合適，超過(guò)5500就算還不錯(cuò)的了。再高的話如果房子沒(méi)有瑕疵，那就有撿漏兒的可能了。

3、自住角度看自己的喜好，我只能說(shuō)從保值角度來(lái)說(shuō)，這地段兒算是很不錯(cuò)的。畢竟從一開(kāi)始就是通州重點(diǎn)板塊，在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，新華聯(lián)家園和世紀(jì)星城等小區(qū)都接連成為通州代表樓盤(pán)，價(jià)格走勢(shì)至少不弱。

還是這話，房產(chǎn)的價(jià)值由地段兒決定，這里因?yàn)殡x市區(qū)近，所以各項(xiàng)指標(biāo)基本等同于市區(qū)平均值。

僅供參考。

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