膽子先回暖？房東集體調(diào)價(jià)，中介催你上車

2026-06-07 20:09:54　來源: 大川東山再起

廣東舉報(bào)

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最近，上海二手房市場出現(xiàn)了一個(gè)值得注意的現(xiàn)象：在一些交易平臺上，部分房源掛牌價(jià)開始上調(diào)。總價(jià)三百萬左右的小區(qū)，有房主上調(diào)了二三十萬。多位中介反饋，議價(jià)空間從此前的5%到8%，收窄到1%到3%。也就是說，房東在價(jià)格上更不肯讓步了。

但這輪回調(diào)有一個(gè)明顯特征：掛牌價(jià)先動，成交價(jià)并未同步跟上。

掛牌價(jià)反映的是房東的預(yù)期，成交價(jià)才體現(xiàn)市場的真實(shí)接受度。兩者之間的差距，恰好能說明當(dāng)前市場的真實(shí)狀態(tài)。如果只看掛牌價(jià)的變化，容易高估市場的熱度。

為什么房東會集中調(diào)價(jià)？一個(gè)案例很能說明問題。有賣家去年掛出的價(jià)格，當(dāng)時(shí)在小區(qū)里屬于中等水平。最近他查看同小區(qū)掛牌情況，發(fā)現(xiàn)自己的報(bào)價(jià)竟成了最低的一檔。這促使他考慮上調(diào)價(jià)格。這種調(diào)價(jià)行為的參照系，不是房屋本身的價(jià)值，而是周邊房源的掛牌價(jià)。當(dāng)你看到別人掛得更高，自己也跟著調(diào)；更多人效仿之后，整個(gè)小區(qū)的掛牌均價(jià)就被推高了。一旦有成交案例，這個(gè)價(jià)格臺階就被坐實(shí)，成為新一輪調(diào)價(jià)的基準(zhǔn)。這和房價(jià)下行時(shí)買方壓價(jià)的邏輯，是類似的。

媒體在這一過程中也起了推波助瀾的作用。“成交破3萬套”“房東集體跳價(jià)”“剛需上車要快”這類標(biāo)題，描繪的是一個(gè)全面回暖的市場畫面。但實(shí)際成交數(shù)據(jù)顯示，300萬以下的剛需房仍占成交總量的六成以上，這是結(jié)構(gòu)性回暖，并非普漲。真正調(diào)價(jià)的房源，多集中在性價(jià)比突出的老破小，或長期掛高價(jià)的試水盤，正常掛牌房源調(diào)價(jià)的仍在少數(shù)。把整體話術(shù)套在局部現(xiàn)象上，這種做法很普遍，但對判斷市場沒有幫助。

那么，這輪由預(yù)期推動的調(diào)價(jià)能持續(xù)多久？主要看兩個(gè)因素。

其一，成交價(jià)能否跟上。如果掛牌價(jià)虛高持續(xù)數(shù)月而無人接手，房東的信心就會動搖。經(jīng)驗(yàn)來看，三個(gè)月賣不出去，心態(tài)開始松動；半年無成交，掛牌價(jià)通常會出現(xiàn)回調(diào)。

其二，后續(xù)需求是否充足。政策刺激出的剛需消化完畢后，新的購買力從何而來？如果下一批需求未能接續(xù)上，當(dāng)前抬高的掛牌價(jià)就會失去支撐。

對于普通購房者，與其關(guān)注全市整體數(shù)據(jù)，不如聚焦到具體想買的房子。看看它過去半年的成交套數(shù)和價(jià)格走勢，再對比現(xiàn)在的掛牌價(jià)，差距有多大，心里就有數(shù)了。

媒體在說回暖，中介在催成交，房東在調(diào)高掛牌價(jià)。這些聲音都在影響判斷。但做不做決定、什么時(shí)候做、按什么價(jià)做，終究要自己來判斷。畢竟，出錢的人是你。

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