金茂式操盤，進入2.0時代！

就在上周，金茂年度爆款誕生了。

上海首個“滿系”作品，金茂滿譽盛大開盤，逆市走出「獨立行情」——

首開212套房源全部售罄、勁銷約21億，強勢登頂2026年上海首開成交套數TOP1！

這份業績到底有多炸裂？在當下市場中它堪稱奇跡：要知道如今上海大多數樓盤一次推盤只敢開小幾十套、甚至十幾套，依賴分銷渠道、折扣返點。

金茂滿譽打破了認知：拿出整整212套房源，創下2026年上海首開套數之最，在零分銷、零折扣的情況下全部售罄。

同時，這還成為一場與時間賽跑的“閃電戰”。5月21日ARTWALK美學示范區開放，5月22日即啟動認購，讓整個市場為之震驚。

更意外的是，金茂滿譽認購3小時破100組，2.5天認購288組，首開認購量超越了2026年上海所有新盤。

是的你沒看錯，他們將市中心一眾頂豪樓盤、以及外環外大體量社區，都遠遠甩在身后。

而更重要的是，這場首開戰略意義遠超出業績本身——標志著金茂“金玉滿堂”四大產品系，實現“做一成一”的全部落位。

璞系金茂璞元四開四捷，引領頂豪審美新標準；府系江灣金茂府持續熱銷，重塑板塊價值天花板；棠系金茂棠前年度網簽破40億，在外環逆市打出操盤傳奇...

隨著滿系首作金茂滿譽的首開即燃，金茂完成從塔尖圈層到品質改善的全客群閉環。

在濤哥看來，當樓市進入存量搏殺時代，操盤成為房企的核心競爭力。

自2024年神盤中環金茂府提出“五力操盤”震驚業內后，金茂又完成了“五端進化”：

產品端升級、客戶端深研、營銷端創新、體驗端加力、社群端擴容，構成2026年「金茂式操盤2.0」最完整的一次演繹。

今天濤哥就和大家聊聊，邁入2.0時代的金茂式操盤，如何打造又一座超級爆款。

1

產品端升級，精準適配改善圈層

當下市場拼的早已不是“做一個好產品”，而是“做一個對的產品”，金茂滿譽能爆火的基石，正是產品端的針對性進化。

廟行這片土地從不缺底子：宇樹科技、京東、愛回收等巨頭云集，板塊沉淀了一大批科創精英和產業積累者。

他們眼界開闊，對審美和科技有著很高的鑒賞能力，但矛盾在于：板塊商品住宅已斷供近20年，存量產品已無法滿足這群人的期待。

金茂的產品端升級，就是沖著這道錯配來的。

示范區實景圖，實際以交付為準

1）「藝術滿」的立體升級：從城市封面到豐盈主場

對于有獨立審美判斷的“悅己型”客戶，社區「臉面」是身份認同的一部分。不同于傳統社區用圍墻“隔”，金茂滿譽選擇了“拆”。

主動拆掉封閉圍墻，把街角地標、花園街區、品質商業與城市肌理串聯，打造約300米超級界面。

金茂滿譽AT.M藝術館實景圖

疊加直通呼蘭路站的風雨連廊，未來會形成貫穿地鐵站、街區、社區的「一體化動線」。

這一步背后是操盤思維的根本性不同，金茂要打造代表大寧北的城市封面，為板塊注入前所未有的「藝術滿」氣質。

效果示意圖，實際以交付為準

約9米挑高、50米面寬的「藝述之門」，如畫卷般舒展打開，為這座“沉默”已久的板塊樹立起全新價值燈塔。

金茂滿譽將罕見的卡拉拉魚肚金石材，從意大利遠渡重洋搬到上海，陽光灑落的瞬間，石材紋理呈現出「日照金山」的流光溢彩。

示范區實景圖，實際以交付為準

而隨處可見的石材包裹、藝術品陳列，是「藝術滿」對“悅己者”審美的精準回應：

讓歸家成為一場治愈身心的美學巡禮，讓藝術審美成為圈層交流的身份紐帶。

示范區實景圖，實際以交付為準

而為匹配摩登家庭自在豐盈的生活，金茂滿譽帶來約2700㎡上海首個「雙館雙營會所」。

「雙館」的邏輯是把兩類不同需求分開承接，針對運動、社交、親子需求構建了“六大專業場館”，針對精神滋養、休憩需求打造“立體圖書館”。

「雙營」則是在空間之上疊加一套運營體系，讓會所從傳統的“空間邏輯”，全面進化到豐盈的“內容邏輯”。

示范區實景圖，實際以交付為準

2）「科技滿」的精準回應：賦能科創精英的品質生活

廟行聚集大量科創精英，本身就是科技創造者與應用者，對健康、智慧天然有更高要求。

于是，金茂堅持在「上海首滿」全系標配五舒十二大科技系統——背后是深刻的客群洞察，是對廟行客群生活方式的「懂行」回應。

新風系統高效過濾PM2.5，黃梅季不開窗依然清新；地源熱泵+毛細管輻射實現室內恒溫；末端凈水直飲保障業主飲用水健康…

與此同時，金茂滿譽與中環金茂府聯袂推出「綠金行」真實試住計劃。大寧金茂府長期穩居區域二手房價格天花板，也是這套系統最真實的背書。

示范區開放當天，濤哥看到了不少舉家而來的身影，在樣板間一待就是一個多小時——

本地人最懂得板塊成色，他們的駐足本身就是高質量投票。更證明地段價值并非天生，而是可以通過產品端升級重塑。

2

客戶端深研，為悅己者量身定制

每一座熱銷紅盤背后，都離不開客戶端深研的支撐。

拿地階段金茂就啟動了大規?？蛻粽{研，結合產業人口、客群遷徙、消費特征做了完整畫像建模，最終鎖定清晰的目標客群標簽——

這是一批“悅己型”摩登家庭，是社交活躍、審美品位在線的城市中堅力量。

正是基于這套深研，金茂上海首個3.5代宅作品才能用「定制滿＋低密滿」，給出最貼合他們需求的回應。

1）「高定滿」升維，每一處細節都做成“為我而設”

金茂滿譽樣板間開放之后，有一個非常有趣的現象，板塊二手掛牌量突然激增。

房東集體“換倉”背后，是對金茂滿譽新規產品的清醒認知：老產品和新標準之間的代差，讓他們先于市場做出了反應。

金茂滿譽約146㎡的主力戶型，實現板塊前所未有的約14.2米超大南向面寬，且4開間全部朝南，用「高定滿」給了“悅己者”一道靈活的選擇題：

南向次臥并入客廳后是約7.1米的巨幕橫廳，整面落地窗的巨幕視野媲美大平層；若不打通則保留完整四房格局，三代同堂也不顯擁擠。

展示空間實景圖，最終以交付為準

那些過去只屬于市區頂豪的用料，「高定滿」平權釋放給改善客群：歐洲進口尼斯木、煙雨江南奢石、梅里雪山奢石，主臥皮革背景墻…

更讓濤哥欣賞的是，「高定滿」108項人性化細節背后的深度思考：60cm進深餐邊柜、鈍化踢腳線、手掃感應燈、衛生間緩坡排水…

這些細節疊加起來形成“被深度理解”的體感，高定滿滿的不是材料，是對“我”的尊重。

展示空間實景圖，最終以交付為準

2）「低密滿」升維，兌現對“獨立領地”的終極想象

“悅己者”對居住的終極想象，不僅是面積的改善，而是有天有地、獨門獨院，一個真正屬于自己、不被任何人打擾的私密領地。

而在北中環這種產品斷供近20年，金茂滿譽「低密滿」，就是沖著填補空白來的。

金茂滿譽下疊，將對「高門、大院、深宅」的極致追求，罕見壓縮到疊墅尺度范圍內。

推開3.3米高的月光米黃石材院門，獨享約100㎡正南向庭院，這在上海中環旁是難以想象的奢侈，甚至超越了大部分聯排產品。

展示空間實景圖，最終以交付為準

約8.6米的超級南向面寬，聚合形成了約50㎡客廳區域，要知道這個尺度傳統200㎡戶型都不一定能做到。

真正的“隱藏彩蛋”藏在地下空間，奢侈的6米通高、8.6米面寬、7.5米進深，意味著這是專屬主人的第三生活空間。

展示空間實景圖，最終以交付為準

上疊產品邏輯則是把“垂直高度”轉化為“生活維度”，尊重“悅己者”私密性需求，垂直空間上每一層，都能容納獨立的生活狀態。

更難得的是，金茂「高定滿」引入“可變骨架結構”，業主隨家庭成長自由調整平面，這才是全生命周期的正確解法。

展示空間實景圖，最終以交付為準

從定制滿到低密滿，金茂的客戶端深研不是停留在畫像上的標簽，而是把“悅己者要什么”翻譯為每一處看得見、摸得著的具體細節。

它為北上海高端改善市場，重新劃定了一條產品基準線，從首開表現看，這條線短期內沒人能輕易越過。

3

營銷端創新，紅海中跑出獨立行情

地段重塑、產品兌現只是開始，金茂滿譽面對的是上海700-2000萬改善賽道——

這是當下樓市紅海，客戶往往全市對比看盤、決策鏈條漫長，多數項目依賴分銷渠道。

金茂滿譽錨定的“悅己型”摩登家庭，更是一群很難被傳統營銷打動的人：反感被推銷、抗拒被灌輸，更愿意為認同感和情緒價值買單。

金茂滿譽卻用零分銷、零渠道、零折扣，登頂2026年上海首開認購和開盤套數TOP1，這份底氣來自貫穿始終的“營銷端創新”。

1）前置化品牌造勢，持續制造破圈內容

今年很多同行都有這樣的感覺，金茂滿譽的熱度好像一直就沒有斷線過。

2月6日案名發布，他們創新提出“當代感、藝術感、都會感”三感理念，以當代感提煉格調，以藝術感豐盈氣質，以都會感溫暖生活。

將配套、產品優勢轉化為可感知的價值標簽，始終牢牢占據客戶心智。

讓金茂滿譽火爆出圈的，是金茂在內容創新上走出了一條與眾不同的路——

金茂上海首個「原創音樂微電影」，以電影質感的鏡頭語言講述「悅己者」的生活方式，讓樓盤升級為有情緒溫度的文化符號。

地產行業首個「原創AI說唱MV」，將AI生成音樂與真實項目場景結合，用目標客群偏愛的傳播方式，傳遞「懂你」的品牌態度。

「藍調時刻」城市散步生活節，精準擊中悅己者對「松弛感」的渴望，引發大量自發創作，把品牌理念變成客戶語言。

520城市快閃「滿遇上海」，以城市快閃的形式出現在上海街區，將「因你而滿」品牌主張帶入城市公共空間。

而他們的每一步營銷布局，都指向特定客群的精準截流，為首開熱度的儲能：

春節搶開萬達展廳，覆蓋廟行本地客流；30天落地臨時售樓處，爭搶時間窗口；城區久光設點，截取外溢改善客群。

從面世到首開累計到訪超3000組，才是金茂敢于一口氣推212套的底氣。

2）精細化營銷轉化，環環相扣引爆首開業績

在客戶意愿峰值節點引爆，對時機判斷力有著極高的要求。

金茂滿譽示范區開放同步啟動認購，背后是一整套精細到毛細血管的前置工作在支撐：

到訪客戶的精準建檔與分層、客群意向的反復篩選與鎖定、首開212套體量的精準測算…

從建檔到凍資的過程中，對客戶整體狀態了然于胸，這也是金茂式操盤的底氣所在。

3）策展化開盤現場，臨門一腳激發購買欲望

常規的開盤大家見太多了，但沒想到金茂這次“玩”出了新花樣。

另辟蹊徑首創「上海首個策展式開盤現場」，將藝術、美學、實景、生活場景融為一體，“臨門一腳”促進客戶成交。

這不僅打破市場固有認知，更重要的是當客戶看到的一切都是因「我」而滿，又有什么理由不真金白銀投票呢？

從前置化造勢，到精細化轉化，再到策展式開盤，金茂最終交出了2026年「上海首開銷售套數TOP 1」的答卷。

212套首開背后，金茂滿譽從不是被動等客戶上門——

而是在主動制造熱度、擴大影響，將「藝術滿、低密滿、科技滿、高定滿」，持續輸出、精準傳遞給“悅己型”客群。

它再次證明，真正的競爭力不只在土地稟賦和產品領先，更在于讀懂市場的營銷創新能力。

4

全維度進化，體驗圈層同步加碼

隨著好房子時代到來，改善客戶的決策天平，正在悄悄發生變化。

尤其是滿譽錨定的這群“悅己型”摩登家庭，他們對體驗感和圈層感的看重，超過了對“硬件配置”本身的關注——

他們渴望的，是一種被深度尊重的居住體感、一個值得長期歸屬的精神社群。

而金茂滿譽真正完成的最后一跳，正是體驗端和社群端的同步加碼。

1）體驗端加力：用「去地產化」讓情緒價值先于產品落地

金茂敏銳捕捉這批“悅己型”客群，對審美的挑剔要求，所以他們沒有做常規展廳，而是選了一條更高級、也更有難度的路——

打破傳統地產審美，以藝術化、生活化場域構建「上海新一代藝奢美學目的地」，滿足“滿系”目標客群自在豐盈的情緒價值。

金茂滿譽AT.M藝術館實景圖

實景示范區未開放，金茂滿譽AT?M藝術生活館就率先點燃市場，更注重美學與生活理念的傳播，行走其間皆是移步換景的視覺享受。

金茂滿譽AT.M藝術館實景圖

同時在金茂滿譽的樣板間，濤哥發現他們精心布置了很多藝術化的家居裝置，源自曾在米蘭設計周獲過獎的Gufram品牌。

客戶在參觀同時，能更多感受藝術、松弛的氛圍，精準滿足情緒價值需求。

展示空間實景圖，最終以交付為準

甚至連接待區域的飲品小食，也做到了與品牌形象一體化的定制，再搭配統一著裝形象的專業客服，讓人感受到頂級酒店服務水準。

在濤哥看來，這種「去地產化」打法的高明，在于它精準匹配悅己者的決策心理：他們不會被「說服」，但會被「共鳴」。

當他們走進展廳、示范區、樣板間，感受到的是「這個品牌懂我的審美、懂我想要的生活方式」，而情緒價值的共鳴，本身就是一場操盤層面的降維打擊。

金茂滿譽AT.M藝術館實景圖

2）社群端擴容：用「四大社群」提前感知圈層溫度

高端社區真正的較量，最后拼的都是服務與圈子，金茂前置構建起一套面向未來365天的MONTCLUB圈層社群運營體系——

率先孵化出健康、親子、藝術、運動四大主題社群，把業主的興趣、家庭和身份認同，全部納入了長期運營的軌道。

這并非口號，首開前金茂就多次舉辦圈層活動，讓客戶提前感受服務顆粒度。

高層客戶沙龍、疊墅客戶晚宴，面對面把產品底層邏輯、108項人性化細節一一攤開，讓客戶理解“滿系”與其他產品線的差異。

“金茂滿譽杯”籃球賽、藍調音樂會等，則把社區活力與在地認同提前點燃，在客戶心里悄無聲息地種下信任感與歸屬感。

滿系“馬術圈層活動”，將塔尖運動引入潛在客群，精準觸達悅己型摩登家庭，完成一次圈層身份認同的預演。

金茂滿譽這次在體驗和社群上的進化，最值得行業借鑒的地方在于：

它不再把項目看成一次性的銷售對象，而是一個能持續運營、持續生長的“長期內容場”。

當產品力、營銷力、運營力被打通成一條完整的體驗鏈路，獨立行情自然就跑出來了。

5

滿系首秀答卷，金茂式操盤2.0再封神

復盤金茂滿譽首開，濤哥越來越確信一件事：

當樓市進入存量搏殺時代，過去那套靠地段、靠周期、靠杠桿的打法已經走到盡頭。

房企真正的護城河，正在從“資源型能力”轉向“操盤型能力”。大家比拼的不再是誰拿到更好的牌，而是誰能把手里的牌打得更精。

而金茂滿譽的首開熱銷，給行業完整演示了一遍五端協同進化的「金茂式操盤2.0」——

產品端升級、客戶端深研、營銷端創新、體驗端加力、社群端擴容，每一端都在持續精進。

正是這樣不斷迭代的操盤，造就了「2026年上海首開成交套數TOP1」的獨立行情。

金茂又進化了，更可怕的是這條進化之路，還在跑出加速度。

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