入庫(kù)案例：與被執(zhí)行人之間存在多份不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的買受人提出執(zhí)行異議之訴，其價(jià)款支付情況應(yīng)如何認(rèn)定？

可以認(rèn)定案外人與被執(zhí)行人簽訂房屋買賣合同的時(shí)間早于人民法院的查封。

閱讀前瞻

不動(dòng)產(chǎn)房屋排除強(qiáng)制執(zhí)行，是執(zhí)行異議之訴中的“重頭戲”——借名買房、夫妻共有、以房抵債、消費(fèi)者購(gòu)房人生存權(quán)保護(hù)……每類情形都牽動(dòng)著復(fù)雜的權(quán)利博弈。司法實(shí)踐中，能否阻卻執(zhí)行，往往取決于登記外觀與真實(shí)權(quán)利之間的微妙平衡，裁判尺度直接影響當(dāng)事人的安身之所。本組案例文章精挑典型判例，深度解析房屋排除執(zhí)行的裁判邏輯與實(shí)戰(zhàn)攻防，助您理清維權(quán)路徑、守住房產(chǎn)安全線。干貨集結(jié)，歡迎點(diǎn)贊推薦！

裁判要旨

案外人與被執(zhí)行人就執(zhí)行標(biāo)的簽訂房屋買賣合同之時(shí)，雖然人民法院已向不動(dòng)產(chǎn)登記中心送達(dá)查封裁定，但由于不動(dòng)產(chǎn)登記中心與房地產(chǎn)交易所并未實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)信息實(shí)時(shí)共享，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記中心送達(dá)的查封裁定效力尚未及于房地產(chǎn)交易所，故可以認(rèn)定案外人與被執(zhí)行人簽訂房屋買賣合同的時(shí)間（與在房地產(chǎn)交易所進(jìn)行商品房銷售備案登記時(shí)間為同一天）早于人民法院的查封，案外人符合“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同”這一要件，有權(quán)排除法院強(qiáng)制執(zhí)行。

案件簡(jiǎn)介

1. 2019年7月25日，某建筑安裝公司因與某房地產(chǎn)開發(fā)公司合同糾紛一案申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，一審法院（黑龍江省海林市法院）裁定，查封包括某公元小區(qū)1102室在內(nèi)的部分房屋。

2. 2019年7月29日，一審法院向海林市不動(dòng)產(chǎn)登記中心送達(dá)上述民事裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書。

3. 2019年7月30日，信某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，購(gòu)買案涉房屋，并向該公司法定代表人左某支付28萬(wàn)元。同日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司向信某出具了購(gòu)房收據(jù)，并開具了商品房銷售備案登記表。自2019年8月1日起，信某開始持續(xù)交納案涉房屋的電費(fèi)、水費(fèi)、取暖費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。

4. 2019年8月2日，一審法院向某房地產(chǎn)開發(fā)公司送達(dá)案涉房屋查封裁定書。

5. 2020年12月24日，信某在接到辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證照的通知后，前往某不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理變更登記并繳納稅費(fèi)，但因案涉房屋被查封未能辦成。

6. 信某對(duì)案涉房屋提出執(zhí)行異議被駁回后，依法提起案外人執(zhí)行異議之訴，請(qǐng)求解除查封、停止執(zhí)行。

7. 2022年6月9日，黑龍江省海林市法院一審判決駁回信某的訴訟請(qǐng)求。信某不服，提起上訴。

8. 2022年11月25日，牡丹江中院二審判決駁回上訴，維持原判。信某向黑龍江高院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

9. 2023年8月31日，黑龍江高院提審后判令撤銷原一、二審判決，改判不得執(zhí)行案涉房屋，原執(zhí)行異議裁定于本判決生效時(shí)自動(dòng)失效。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

查封裁定已作出但效力未及于房地產(chǎn)交易所，案外人所簽購(gòu)房合同能否認(rèn)定為查封前簽訂？

裁判要點(diǎn)

法院查封裁定雖已作出并送達(dá)不動(dòng)產(chǎn)登記中心，但效力未及于房地產(chǎn)交易所。案外人在此情形下簽訂商品房買賣合同并辦理備案登記、付清全款，且名下無(wú)其他居住用房，符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定，其消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)應(yīng)予保護(hù)，可排除強(qiáng)制執(zhí)行。

經(jīng)查，2019年7月30日，信某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房買賣合同》，購(gòu)買某公元小區(qū)14號(hào)樓1單元1102室，面積126.01平方米，總價(jià)款226,818元。信某以銀行轉(zhuǎn)賬方式支付給某房地產(chǎn)開發(fā)公司的法定代表人左某280,000元（包括購(gòu)房款、物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)、聲控?zé)簟⒀b修清理垃圾費(fèi)、裝修保證金），某房地產(chǎn)開發(fā)公司為信某出具了226,818元的三聯(lián)單購(gòu)房收據(jù),并于當(dāng)日到某房地產(chǎn)交易所開具《商品房銷售備案登記表》。黑龍江省海林市法院于2019年7月25日裁定查封了某房地產(chǎn)開發(fā)公司包括案涉房屋在內(nèi)的部分房屋，并于2019年7月29日向某不動(dòng)產(chǎn)登記中心送達(dá)了該民事裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書。2019年8月2日，黑龍江省海林市法院向某房地產(chǎn)開發(fā)公司送達(dá)該查封裁定。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持： (一)在人民法院查封之前已經(jīng)簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；(三)已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。”本案中，信某與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂案涉房屋《商品房買賣合同》后，亦向某房地產(chǎn)交易所辦理商品房銷售備案登記并交付了全部購(gòu)房款，且無(wú)其他用于居住的房屋，符合上述法律規(guī)定的消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)保護(hù)情形。某不動(dòng)產(chǎn)登記中心及某房地產(chǎn)交易所均系辦理房屋交易及產(chǎn)權(quán)登記的政府工作機(jī)構(gòu)。黑龍江省海林市法院向某不動(dòng)產(chǎn)登記中心送達(dá)的民事裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書的效力尚未及于某房地產(chǎn)交易所。故可以認(rèn)定信某簽訂案涉合同發(fā)生于人民法院查封之前，信某對(duì)案涉房屋享有的民事權(quán)益足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。信某再審請(qǐng)求有理，法院予以支持。綜上所述，原審判決適用法律有誤，再審予以糾正。

案例來(lái)源

《信某與某建筑安裝公司、某不動(dòng)產(chǎn)登記中心、某房地產(chǎn)開發(fā)公司案外人執(zhí)行異議之訴案》（人民法院案例庫(kù)入庫(kù)編號(hào)：2024-16-2-471-003）

實(shí)戰(zhàn)指南

一、合同簽訂時(shí)間與查封效力的認(rèn)定，關(guān)鍵在于查封裁定的送達(dá)對(duì)象及其效力范圍。

查封裁定作出后，須送達(dá)特定協(xié)助執(zhí)行義務(wù)人（如不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)）方能產(chǎn)生對(duì)抗第三人的公示效力。若查封裁定僅送達(dá)至不動(dòng)產(chǎn)登記中心，而房屋交易備案在職能分離的房地產(chǎn)交易所進(jìn)行，且兩機(jī)構(gòu)間信息未實(shí)時(shí)共享，則查封效力未必能及時(shí)覆蓋交易環(huán)節(jié)。在此情形下，案外人在交易所簽訂合同并辦理備案的時(shí)間，可能被認(rèn)定為早于查封效力到達(dá)交易節(jié)點(diǎn)的時(shí)間。當(dāng)事人需密切關(guān)注當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記與交易管理的機(jī)構(gòu)設(shè)置與信息聯(lián)動(dòng)機(jī)制，在涉及查封房產(chǎn)交易時(shí)，應(yīng)審慎核實(shí)查封信息是否已全面覆蓋相關(guān)交易平臺(tái)，必要時(shí)通過(guò)專業(yè)法律途徑確認(rèn)權(quán)利狀態(tài)。

二、消費(fèi)者購(gòu)房人生存權(quán)的優(yōu)先保護(hù)，是排除強(qiáng)制執(zhí)行的核心法理依據(jù)。

根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房，若購(gòu)房人在查封前簽訂合法書面合同、所購(gòu)房屋系用于居住且其名下無(wú)其他居住房屋、并已支付超半數(shù)價(jià)款，則其消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)可排除強(qiáng)制執(zhí)行。該規(guī)則體現(xiàn)了生存權(quán)優(yōu)于普通債權(quán)的價(jià)值取向。購(gòu)房人欲主張此項(xiàng)權(quán)利，必須嚴(yán)格滿足上述三項(xiàng)法定要件，缺一不可。尤其需注意保留完整的購(gòu)房合同、付款憑證、實(shí)際居住證明（如水電費(fèi)繳納記錄）等證據(jù)鏈，以證明自身符合“消費(fèi)者”身份和實(shí)際居住需求。

三、權(quán)利主張的成敗最終取決于證據(jù)的有效組織與裁判尺度的精準(zhǔn)把握。

司法實(shí)踐中，法院會(huì)綜合審查合同簽訂時(shí)間、價(jià)款支付方式、房屋占有狀況等事實(shí)，并權(quán)衡登記外觀與真實(shí)權(quán)利之間的沖突。即便合同簽訂與官方查封記錄存在時(shí)間差，如能證明交易發(fā)生在查封效力實(shí)際觸及交易環(huán)節(jié)之前，仍有獲得支持的可能。案外人應(yīng)系統(tǒng)梳理并固化所有關(guān)鍵證據(jù)，確保其能清晰、連貫地證明權(quán)利取得的先后順序和真實(shí)性。鑒于此類案件法律適用與事實(shí)認(rèn)定極為復(fù)雜，強(qiáng)烈建議在訴訟前進(jìn)行全面的證據(jù)評(píng)估與策略規(guī)劃。

1.買受人從第三人處購(gòu)得案涉房屋，雖其與開發(fā)商補(bǔ)簽買賣合同發(fā)生于法院查封之后，但因第三人在查封前已與開發(fā)商訂立合法有效合同、支付購(gòu)房款并實(shí)際占有房屋，故應(yīng)認(rèn)定買受人符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條第一項(xiàng)規(guī)定情形。

案例1：某信托公司、于某等案外人執(zhí)行異議之訴民事二審民事判決書

最高法院認(rèn)為，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十”。具體到本案中，就案涉房屋，于某與某驛公司補(bǔ)簽的《商品房買賣合同》雖在一審法院對(duì)案涉房屋查封之后，但鑒于于某并非直接向某驛公司購(gòu)房，而是向案外人蘇某購(gòu)買，再與某驛公司補(bǔ)簽買賣合同，而蘇某在案涉房屋查封前已與某驛公司簽訂了買賣合同，支付了房款，且在查封前已占有了案涉房屋。一審法院據(jù)此將于某與某驛公司補(bǔ)簽的《商品房買賣合同》視為符合《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條第一項(xiàng)規(guī)定情形并無(wú)不當(dāng)，法院予以維持。于某與蘇某的房屋交易行為發(fā)生在案涉房屋被查封之后，該行為雖不為法律所鼓勵(lì)，但本案作為案外人執(zhí)行異議之訴，審查重點(diǎn)在于某對(duì)案涉房屋是否享有排除執(zhí)行的民事權(quán)益。某信托公司以蘇某、于某的房屋交易行為發(fā)生在案涉房屋被查封后為由主張一審法院適用法律錯(cuò)誤理?yè)?jù)不足，且本案與某信托公司所稱的另案情形也不完全一致，對(duì)其該部分上訴理由，法院不予采信。

2.案外人在案涉不動(dòng)產(chǎn)被查封前，已與被執(zhí)行人簽訂合法有效的書面買賣合同并已支付全部?jī)r(jià)款。即便后續(xù)合同對(duì)付款方式作出變更，也不影響查封前合同已有效成立的事實(shí)。

案例2：某銀行安寧支行、胡某等案外人執(zhí)行異議之訴民事二審民事判決書

最高法院認(rèn)為，胡某與某都公司于2015年11月3日即簽訂《車位認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，胡某當(dāng)時(shí)就通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬方式支付了定金，在某銀行安寧支行沒(méi)有提交其他證據(jù)推翻相關(guān)事實(shí)的情況下，足以認(rèn)定車位訂購(gòu)及定金支付的相關(guān)事實(shí)。同理，雙方于2016年6月7日的《商品房購(gòu)銷合同》的當(dāng)日，胡某通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬支付了剩余車位價(jià)款，也足以認(rèn)定車位買賣及價(jià)款支付的事實(shí)。即便此后2016年10月25日簽訂的《商品房購(gòu)銷合同》《商品房購(gòu)銷合同補(bǔ)充協(xié)議》，將付款方式由分期付款變更為一次性付款，不能僅僅以付款方式出現(xiàn)變化就認(rèn)定合同是事后補(bǔ)簽。而無(wú)論依據(jù)2015年11月3日簽訂的《車位認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，還是2016年6月7日的《商品房購(gòu)銷合同》，或是2016年10月25日簽訂的《商品房購(gòu)銷合同》《商品房購(gòu)銷合同補(bǔ)充協(xié)議》，時(shí)間均遠(yuǎn)在查封之前。雖然胡某提交的兩份《商品房購(gòu)銷合同》簽訂時(shí)間和付款方式約定不同，但某銀行安寧支行主張案涉《商品房購(gòu)銷合同》存在事后補(bǔ)簽的理由并不成立。

本文系作者對(duì)人民法院在個(gè)案中裁判觀點(diǎn)的提煉總結(jié)，旨在幫助讀者快速了解司法實(shí)踐中法院在部分案件中處理具體法律問(wèn)題的裁判規(guī)則，不代表作者對(duì)具體裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同，更不代表本文作者對(duì)某一具體法律問(wèn)題的法律意見或法律觀點(diǎn)。本文中體現(xiàn)的裁判觀點(diǎn)不具有普遍的指導(dǎo)意義。由于個(gè)案差異性極大，建議大家在具體案件辦理中，委托專業(yè)律師結(jié)合具體案件事實(shí)、具體法律規(guī)定，對(duì)具體案件中的具體法律問(wèn)題進(jìn)行分析論證，得出契合個(gè)案的正確結(jié)論。

劉夢(mèng)陽(yáng)律師，畢業(yè)于中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院民事訴訟法專業(yè)，團(tuán)隊(duì)常駐北京執(zhí)業(yè)，法律服務(wù)輻射全國(guó)，深耕京津冀及全域民商事法律市場(chǎng)。專業(yè)主攻保全與執(zhí)行、民商事訴訟與仲裁，擅長(zhǎng)處理建設(shè)工程糾紛、執(zhí)行異議復(fù)議監(jiān)督、各類商事合同糾紛等疑難法律事務(wù)。依托扎實(shí)法學(xué)功底與多地辦案實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，常年對(duì)接最高人民法院、全國(guó)各省級(jí)高級(jí)人民法院及各地仲裁委辦案，專注處置大額標(biāo)的、案情復(fù)雜疑難案件，累計(jì)經(jīng)辦案件標(biāo)的總額超十億元。

法院應(yīng)當(dāng)對(duì)買受人的總體付款情況進(jìn)行審查判斷。

閱讀前瞻

不動(dòng)產(chǎn)房屋排除強(qiáng)制執(zhí)行，是執(zhí)行異議之訴中的“重頭戲”——借名買房、夫妻共有、以房抵債、消費(fèi)者購(gòu)房人生存權(quán)保護(hù)……每類情形都牽動(dòng)著復(fù)雜的權(quán)利博弈。司法實(shí)踐中，能否阻卻執(zhí)行，往往取決于登記外觀與真實(shí)權(quán)利之間的微妙平衡，裁判尺度直接影響當(dāng)事人的安身之所。本組案例文章精挑典型判例，深度解析房屋排除執(zhí)行的裁判邏輯與實(shí)戰(zhàn)攻防，助您理清維權(quán)路徑、守住房產(chǎn)安全線。干貨集結(jié)，歡迎點(diǎn)贊推薦！

裁判要旨

買受人與被執(zhí)行人簽訂多份合法有效的書面房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，人民法院可以結(jié)合多份合同的總金額、買受人總共已支付金額等情況，對(duì)買受人的付款情況是否滿足《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條第三項(xiàng)的規(guī)定，進(jìn)行審查判斷。

案件簡(jiǎn)介

1. 2006年6月8日，李某水等三人與某某公司簽訂多份《商品房買賣合同》購(gòu)買案涉房產(chǎn)及車位并支付了相應(yīng)購(gòu)房款。

2. 2007年9月21日，案涉8套房產(chǎn)及4個(gè)車位交付李某水等三人占有使用。

3. 2008年5月7日，廈門中院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人廈門某公司的申請(qǐng)，查封了登記在某某公司名下的案涉房產(chǎn)及車位。

4. 2009年9月16日，因某某公司未依約辦理權(quán)屬登記，李某水等三人向廈門仲裁委申請(qǐng)仲裁。

5. 2010年5月15日，廈門仲裁委作出裁決，確認(rèn)李某水等三人與某某公司的商品房買賣合同關(guān)系真實(shí)有效，明確案涉房產(chǎn)及車位于2007年9月21日由李某水等三人占有使用，并裁決某某公司協(xié)助辦理權(quán)屬登記手續(xù)。

6. 2014年5月26日，廈門中院對(duì)案涉房產(chǎn)及車位進(jìn)行續(xù)封。李某水等三人提出執(zhí)行異議，主張其對(duì)案涉房產(chǎn)及車位的權(quán)利足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。

7. 2016年8月26日，廈門中院裁定駁回李某水等三人的案外人異議請(qǐng)求。李某水等三人不服，提起執(zhí)行異議之訴。

8. 2018年10月30日，廈門中院一審判決駁回李某水等三人的訴訟請(qǐng)求。李某水等三人提起上訴。

9. 2020年3月30日，福建高院二審判決撤銷一審判決，判令不得執(zhí)行案涉房產(chǎn)及車位。廈門某公司不服，向最高法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

10. 2021年3月29日，最高法院裁定駁回廈門某公司的再審申請(qǐng)。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)

與被執(zhí)行人之間存在多份不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的買受人提出執(zhí)行異議之訴，其價(jià)款支付情況應(yīng)如何認(rèn)定？

裁判要點(diǎn)

一、多個(gè)買受人共同簽署多份不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的，應(yīng)視為同一整體交易。法院按交易總額認(rèn)定已支付首期款具有事實(shí)依據(jù)，買受人同意將剩余價(jià)款交法院執(zhí)行，符合司法解釋規(guī)定精神。

李某水等三人共同在案涉8份針對(duì)房屋的《商品房買賣合同》以及4份針對(duì)車位的《商品房買賣合同》的買受人簽字處簽字，就案涉房屋以及車位買賣而言，李某水等三人可以被共同視為一方當(dāng)事人，并且12份合同也可以被共同視為一個(gè)交易。因此，二審判決根據(jù)案涉交易的總金額認(rèn)定李某水等三人已經(jīng)按照合同約定支付了首期購(gòu)房款，具有事實(shí)依據(jù)，且李某水等三人同意將剩余購(gòu)房款按人民法院要求交付執(zhí)行，符合執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十八條的精神。

二、買受人已提交轉(zhuǎn)賬憑證證明付款事實(shí)，申請(qǐng)執(zhí)行人僅以發(fā)票所蓋印章號(hào)碼與稅務(wù)機(jī)關(guān)網(wǎng)站查詢結(jié)果不一致為由主張發(fā)票系偽造，但未能提供充分證據(jù)，不足以否定發(fā)票真實(shí)性，對(duì)其相關(guān)訴請(qǐng)不予支持。

廈門某公司主張李某水等三人提交的《廈門市不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（銷售）專用發(fā)票》不具有真實(shí)性，無(wú)相應(yīng)銀行轉(zhuǎn)賬憑證，二審判決僅以該發(fā)票確認(rèn)購(gòu)房款支付時(shí)間及金額存在錯(cuò)誤。其一，根據(jù)雙方舉證情況，李某水等三人已經(jīng)提交了支付相關(guān)購(gòu)房款的轉(zhuǎn)賬憑證；其二，廈門某公司沒(méi)有提交充分證據(jù)證明前述發(fā)票系偽造，廈門某公司主張發(fā)票所蓋廈門某某公司專用章號(hào)碼與稅務(wù)機(jī)關(guān)網(wǎng)站查詢號(hào)碼不一致問(wèn)題，不足以否定前述發(fā)票的真實(shí)性。對(duì)于廈門某公司的前述主張，不予支持。

案例來(lái)源

《廈門某公司訴李某水等案外人執(zhí)行異議之訴案》（人民法院案例庫(kù)入庫(kù)編號(hào)：2024-10-2-471-001）

實(shí)戰(zhàn)指南

一、同一交易主體間的多份不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，人民法院會(huì)將其作為同一整體交易審查總體付款情況。

多個(gè)買受人共同購(gòu)買多宗不動(dòng)產(chǎn)，多份合同屬于同一整體交易的，法院會(huì)以全部交易總金額為基礎(chǔ)，核算已付價(jià)款是否符合排除執(zhí)行的法定要件。交易參與方應(yīng)當(dāng)梳理留存證明交易整體性的全部證據(jù)，剩余價(jià)款未付清的，需提前明確愿意將剩余價(jià)款交付法院執(zhí)行，相關(guān)操作細(xì)節(jié)可與專業(yè)律師溝通確認(rèn)。

二、買受人對(duì)已付購(gòu)房款的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任，對(duì)發(fā)票真實(shí)性的異議需提供充分證據(jù)才能成立。

買受人已提交轉(zhuǎn)賬憑證證明付款事實(shí)的，僅以發(fā)票印章編號(hào)與查詢信息不一致等形式瑕疵，主張發(fā)票偽造、付款不實(shí)的，不足以推翻已付款的既定事實(shí)。意圖否定買受人付款事實(shí)的一方，應(yīng)當(dāng)收集足以否定付款真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性的實(shí)質(zhì)證據(jù)，對(duì)舉證方向把握不準(zhǔn)的，可尋求專業(yè)律師協(xié)助。

三、不動(dòng)產(chǎn)查封后的不當(dāng)付款以及剩余價(jià)款交付后的反言主張，均無(wú)法得到人民法院支持。

不動(dòng)產(chǎn)被查封后，買受人仍向被執(zhí)行人支付尾款且未盡合理注意義務(wù)的，該筆款項(xiàng)不計(jì)入已付價(jià)款；買受人自愿將剩余價(jià)款交付法院后，又主張不應(yīng)支付該款項(xiàng)的，人民法院不予支持。買受人支付購(gòu)房款前應(yīng)當(dāng)查詢不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬及查封狀態(tài)，交付剩余價(jià)款前需謹(jǐn)慎考量法律后果，爭(zhēng)議問(wèn)題可提前咨詢專業(yè)律師。

1.案外人主張已支付全部購(gòu)房款的，應(yīng)舉證證明已依約付款。若其在執(zhí)行異議審查階段自愿將剩余價(jià)款交付法院以符合前述規(guī)定條件并獲得支持，嗣后又以不應(yīng)支付該款項(xiàng)為由申訴的，人民法院不予支持。

案例1：尤某偉、李某龍其他案由執(zhí)行監(jiān)督執(zhí)行裁定書

最高法院認(rèn)為，依據(jù)生效刑事判決，白山中院在執(zhí)行過(guò)程中對(duì)李某龍名下案涉房屋采取查封措施。尤某偉以其已購(gòu)買案涉房屋為由主張排除執(zhí)行，對(duì)此，異議、復(fù)議程序適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定，對(duì)尤某偉是否享有足以阻止執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利予以審查，并基于尤某偉向白山中院交付剩余23萬(wàn)元購(gòu)房?jī)r(jià)款的有關(guān)事實(shí)，裁定對(duì)案涉房屋中止執(zhí)行，符合法律規(guī)定。

在吉林高院已裁定支持尤某偉排除執(zhí)行的主張后，尤某偉又向本院申訴，主張其不應(yīng)補(bǔ)交購(gòu)房?jī)r(jià)款。但是，根據(jù)異議、復(fù)議查明的款項(xiàng)轉(zhuǎn)賬及支付有關(guān)事實(shí)，并無(wú)證據(jù)顯示尤某偉已依合同約定將全部購(gòu)房?jī)r(jià)款直接支付李某龍，李某龍亦只認(rèn)可尤某偉代為償還50萬(wàn)元借款。尤某偉主張剩余購(gòu)房?jī)r(jià)款已支付給他人及抵償相應(yīng)欠款，但未提供充分證據(jù)證明款項(xiàng)支付與案涉房屋買賣合同履行相關(guān)。尤某偉在已自愿將剩余23萬(wàn)元購(gòu)房?jī)r(jià)款交至白山中院的情況下，現(xiàn)又主張吉林高院復(fù)議裁定認(rèn)定錯(cuò)誤，法院不予支持。

2.買受人在房屋已被查封、開發(fā)商未依約交房及辦理權(quán)屬登記的情況下，仍支付購(gòu)房尾款，未盡到善意的合理注意義務(wù)，該款項(xiàng)不應(yīng)再計(jì)入買受人已支付的價(jià)款。

案例2：何某、陸某等案外人執(zhí)行異議之訴民事二審民事判決書

最高法院認(rèn)為，按照本案業(yè)已查明的事實(shí)，2014年3月31日，何某與某源公司訂立《補(bǔ)充協(xié)議》，約定在原總房款143091元的基礎(chǔ)上優(yōu)惠45000元，并于同日重新簽訂《商品房買賣合同》，將案涉房屋的總價(jià)調(diào)整為98091元，付款方式調(diào)整為首付43091元，余款55000元于2017年11月20日前付清。房屋的交付日期為2014年9月30日前，并應(yīng)在商品房交付后365日內(nèi)辦理權(quán)屬登記。2014年3月26日，何某向某源公司現(xiàn)金繳納了購(gòu)房首付款43091元，2017年11月16日，何某向某源公司現(xiàn)金繳納了購(gòu)房款尾款55000元。根據(jù)何某提交的年度物業(yè)管理費(fèi)收款收據(jù)顯示：何某已于2017年11月辦理了案涉房屋的入住手續(xù)。何某自述，其于2021年3月14日將案涉房屋以123000元的價(jià)格出售給案外人安某，安某在向其支付購(gòu)房款118000元后已在案涉房屋內(nèi)居住。何某現(xiàn)居住于另一處房產(chǎn)。另因陸某訴某源公司等當(dāng)事人民間借貸合同糾紛一案，一審法院裁定凍結(jié)包括被告某源公司在內(nèi)的相應(yīng)財(cái)產(chǎn)，并于同日作出協(xié)助執(zhí)行通知書，責(zé)令某住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局協(xié)助查封了包括案涉房產(chǎn)在內(nèi)的某源公司名下的財(cái)產(chǎn)。查封期限為三年，自2015年5月25日始至2018年5月24日止。因此，2017年11月何某向某源公司繳納購(gòu)房款尾款55000元時(shí)，案涉房產(chǎn)實(shí)際已經(jīng)處于查封期限內(nèi)。何某明知房屋買賣合同約定了房屋的交付日期為2014年9月30日前、且應(yīng)在商品房交付后365日內(nèi)辦理權(quán)屬登記，在某源公司實(shí)際并未依約交付房屋和辦理權(quán)屬登記，案涉房產(chǎn)已被查封的情況下，依然于2017年11月向某源公司繳納購(gòu)房款尾款，此付款行為難謂已盡到善意的合理注意，該款項(xiàng)即不應(yīng)再計(jì)入買受人已支付的價(jià)款。……故何某對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出的異議既不符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條第（三）項(xiàng)之情形，也不符合第二十九條第（三）項(xiàng)的情形，一審認(rèn)定其對(duì)案涉房產(chǎn)所享有的權(quán)利并不足以排除強(qiáng)制執(zhí)行，并無(wú)不當(dāng)。

本文系作者對(duì)人民法院在個(gè)案中裁判觀點(diǎn)的提煉總結(jié)，旨在幫助讀者快速了解司法實(shí)踐中法院在部分案件中處理具體法律問(wèn)題的裁判規(guī)則，不代表作者對(duì)具體裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同，更不代表本文作者對(duì)某一具體法律問(wèn)題的法律意見或法律觀點(diǎn)。本文中體現(xiàn)的裁判觀點(diǎn)不具有普遍的指導(dǎo)意義。由于個(gè)案差異性極大，建議大家在具體案件辦理中，委托專業(yè)律師結(jié)合具體案件事實(shí)、具體法律規(guī)定，對(duì)具體案件中的具體法律問(wèn)題進(jìn)行分析論證，得出契合個(gè)案的正確結(jié)論。

劉夢(mèng)陽(yáng)律師，畢業(yè)于中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院民事訴訟法專業(yè)，團(tuán)隊(duì)常駐北京執(zhí)業(yè)，法律服務(wù)輻射全國(guó)，深耕京津冀及全域民商事法律市場(chǎng)。專業(yè)主攻保全與執(zhí)行、民商事訴訟與仲裁，擅長(zhǎng)處理建設(shè)工程糾紛、執(zhí)行異議復(fù)議監(jiān)督、各類商事合同糾紛等疑難法律事務(wù)。依托扎實(shí)法學(xué)功底與多地辦案實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，常年對(duì)接最高人民法院、全國(guó)各省級(jí)高級(jí)人民法院及各地仲裁委辦案，專注處置大額標(biāo)的、案情復(fù)雜疑難案件，累計(jì)經(jīng)辦案件標(biāo)的總額超十億元。