我建議大家現(xiàn)在都去買房

我建議大家現(xiàn)在都去買房

大概在7年前，房?jī)r(jià)正是如火如荼的時(shí)候，我經(jīng)常在網(wǎng)站上發(fā)文，建議大家不要盲目上杠桿買房。理由很簡(jiǎn)單，因?yàn)闆](méi)有一個(gè)東西會(huì)永遠(yuǎn)上漲超過(guò)其他商品，房子不可能永遠(yuǎn)漲得比其他行業(yè)更多。
可惜那時(shí)候并沒(méi)有人理解我的話。許多人沒(méi)有看到我的“高杠桿“，評(píng)論里大部分都是嘲笑與反駁。
在7年前，是中國(guó)炒房最熱的時(shí)候。許多新房是通過(guò)搖號(hào)獲得的，買到就是賺到。一套房只要搖號(hào)能中，到手之后賣出，不到2年的時(shí)間，至少能賺百分之30-百分之100的利潤(rùn)。

后來(lái)的事情大家也都知道了。
現(xiàn)在房子好像又變成了過(guò)剩的商品。大家的紛紛開(kāi)始為不買房找理由。
理由也就那么幾種。
比如說(shuō)人口出生率太高。大家認(rèn)為以后的房子會(huì)供過(guò)于求。
又比如說(shuō)租售比太低。買房不如租房劃算。

但問(wèn)題來(lái)了。在2016年的時(shí)候，出生率也是很低的。在2016年的時(shí)候，租售比也是很低的。
為什么在2016年，大家認(rèn)為房子一定會(huì)漲。為什么在2026年，大家認(rèn)為房子一定會(huì)跌么？

中國(guó)人，或者說(shuō)全世界的人都喜歡炒作，都換新有一種永遠(yuǎn)上漲的資產(chǎn)。
比如郁金花。當(dāng)年所有人都認(rèn)為郁金花會(huì)永遠(yuǎn)上漲。但問(wèn)題是過(guò)去會(huì)上漲，不表示以后會(huì)上漲。
又或者土地。在過(guò)去的時(shí)代，因?yàn)橥恋氐南∪毙源蠹艺J(rèn)為土地也會(huì)永遠(yuǎn)上漲。
又或者黃金和白銀。在短短幾個(gè)月之前，還有許多人炒作黃金和白銀的漲幅。
但問(wèn)題是，無(wú)論是常識(shí)還是經(jīng)濟(jì)學(xué)都告訴我們，沒(méi)有任何一個(gè)東西會(huì)永遠(yuǎn)上漲超過(guò)其他商品?？赡軙?huì)有一時(shí)的領(lǐng)先漲幅，但長(zhǎng)期來(lái)看，這個(gè)漲幅不會(huì)高太多。
比如說(shuō)郁金花，一旦郁金花漲價(jià)，就會(huì)有更多的人進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，進(jìn)而培育出更多的郁金花。
又比如說(shuō)黃金和白銀。白銀是可以通過(guò)電解鋁生產(chǎn)出來(lái)的，黃金價(jià)格高了采礦也會(huì)增加，很多黃金首飾也會(huì)重新流入市場(chǎng)。
甚至是看起來(lái)永遠(yuǎn)稀缺的土地也是一樣。當(dāng)土地漲價(jià)的時(shí)候，大家會(huì)選擇去土地不貴的地區(qū)。

還有一個(gè)原因就是過(guò)度的投資會(huì)導(dǎo)致利益耗盡。
當(dāng)你估計(jì)房?jī)r(jià)或者黃金十年之后會(huì)漲價(jià)一倍或者2倍。這個(gè)邏輯是可能成立的。但問(wèn)題是在熱火的炒作下。這個(gè)一倍或者2倍的利潤(rùn)已經(jīng)提前被市場(chǎng)過(guò)多的投資給拿走了。
所以市場(chǎng)上不存在永遠(yuǎn)上漲的房子或者其他商品。

但反過(guò)來(lái)也是一樣的。
這幾年來(lái)房子有一個(gè)跌價(jià)的預(yù)期。
所以市場(chǎng)提供房子的時(shí)候，已經(jīng)是打了折的。很多新房還有限價(jià)的因素，但二手房的房東和買家已經(jīng)把房子過(guò)幾年還繼續(xù)跌的預(yù)期包含在房?jī)r(jià)里的。這種”PRICE IN”的思路下，二手房的房?jī)r(jià)比新房要便宜許多。
房?jī)r(jià)也許還會(huì)跌。但你買的房子，已經(jīng)把跌價(jià)的部分算進(jìn)去了。所以給你的價(jià)格已經(jīng)是“跌無(wú)可跌”的最低價(jià)了。
租售比在中國(guó)一直是不高的。這是有原因的。因?yàn)橹袊?guó)是沒(méi)有房產(chǎn)稅的國(guó)家。在美國(guó)等國(guó)家，因?yàn)橛蟹慨a(chǎn)稅，所以導(dǎo)致房子的持有成本比較高，所以導(dǎo)致租金比較高。而高出的部分，實(shí)際是給政府抽走了。

很多朋友認(rèn)為租比買劃算是一筆錯(cuò)誤的賬。
這里少算了2個(gè)部分。
第一個(gè)是舒適度。租的房子很難算的上舒適。即便是幾千上萬(wàn)的租金也是一樣。因?yàn)闊o(wú)法裝修，無(wú)法更換優(yōu)質(zhì)的電器，因?yàn)樽饪偷臋?quán)力無(wú)法保證。導(dǎo)致租房在生活水平上是要比買房插上很多的。更別說(shuō)其他諸如學(xué)區(qū)之類的大問(wèn)題了。
第二個(gè)是從投資上看。不買房省下的錢，并不能真的跑贏通脹。在全球范圍看，在這三十年來(lái)，全球主要的中產(chǎn)以上夫人包括美國(guó)德國(guó)日本，他們的財(cái)富百分之30以上都房產(chǎn)。
而且房產(chǎn)在二十年的平均收益來(lái)說(shuō)，是可以跑贏通脹的。而其他投資尤其是股市這樣的風(fēng)險(xiǎn)投資，并不能保證正收益，是有風(fēng)險(xiǎn)的。而房產(chǎn)幾乎是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的。

小李不是房產(chǎn)中介，也沒(méi)有房地產(chǎn)的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。
我的判斷是出于對(duì)經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)的一種理解。沒(méi)有永遠(yuǎn)上漲或者永遠(yuǎn)下跌的商品。
這幾年來(lái)，大家都對(duì)房地產(chǎn)有下跌預(yù)期。這導(dǎo)致房地產(chǎn)公司也減少了買地建房的節(jié)奏。這其實(shí)已經(jīng)是減少了供給了。
當(dāng)然我這里的建議買房還是說(shuō)有能力買房的人。而不是強(qiáng)行上杠桿去投資。房住不炒。

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一聲嘆息
以上都是我的碎碎念，不構(gòu)成投資建議。
微博伯光君26.5.27嶺南藏劍樓