重磅，樓市兩件大事！

最近樓市發(fā)生了兩件大事。

第一件事是，深圳出現(xiàn)了豪宅搶購潮，第二件事是，政府開始正式下場收二手房了，而且不限房齡。

這兩件事很重要，接下來我們一件件來看。

5月23號，深圳兩個(gè)豪宅盤同時(shí)開盤。

中信城開信悅灣，蛇口，深圳灣一線海景，302平，均價(jià)20.83萬每平，一套5200萬起步。頂復(fù)519平，總價(jià)超過2億。

78套房，半小時(shí)清盤。

同一天，觀潮府，前海灣，40套房，總價(jià)2817–3850萬，線上開盤即售罄。150組客戶搶78套房，凍資比超過1比2。

單看這個(gè)數(shù)字不稀奇，一線城市豪宅一直有人買。

值得關(guān)注的是買家構(gòu)成。

70-80%是90后科技新貴，大量95后，最小的97年。芯片、AI、新能源、智能制造，創(chuàng)業(yè)五六年，公司上市或融資后股權(quán)變現(xiàn)，手上幾個(gè)億現(xiàn)金。

20-30%是深港老錢，蛇口土著、早期創(chuàng)業(yè)者、香港山頂業(yè)主。還有少量外地企業(yè)主，飛過來買一套長期持有。

這個(gè)畫像指向一個(gè)事實(shí)：

支撐這批購買力不是放水，不是杠桿，而是產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)真金白銀的購買力。

深圳十億美金級別富豪132人，超過上海，全國第一。

2023到2026年，AI、半導(dǎo)體、新能源集中上市，一波股權(quán)變現(xiàn)潮把大量年輕人推上億萬身家。這些錢是從產(chǎn)業(yè)里涌出來的，而不是從銀行貸款撬杠桿。

這再次證明了我一直以來的判斷：

產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)購買力，購買力驅(qū)動(dòng)樓市。有產(chǎn)業(yè)的城市有人來、有人賺到錢、有人買得起房。沒產(chǎn)業(yè)的城市，降利率、發(fā)補(bǔ)貼，購買力的底子依然是空的。

當(dāng)然，光有購買力還不夠。

4月29號深圳新政，非深戶一年社保可買第二套核心區(qū)，持居住證就能買一套。之前沒資格的那批人被一次性放了進(jìn)來。

再加上當(dāng)下股市波動(dòng)、固收下行、海外不確定性上升，高凈值人群的資金需要出口，一線核心區(qū)稀缺住宅成了自然的選擇。中信信悅灣那塊地是深圳灣最后一線海景住宅用地，不會再有了，屬于買一套少一套的資產(chǎn)。

購買力、政策口子、避險(xiǎn)需求、絕版地段，四個(gè)條件碰在一起。半小時(shí)清盤，邏輯上是說得通的。

但這件事對全國其他城市的意義，不在豪宅本身。恰恰相反，它照出了另一面：

一線核心區(qū)有真實(shí)購買力托底，而大量三四線城市，因?yàn)槿狈π屡d產(chǎn)業(yè)，年輕人沒錢，二手房賣不動(dòng)，新房去化難，置換鏈條斷了。

這就引出第二件事。

廣州安居集團(tuán)宣布啟動(dòng)“賣舊買新”計(jì)劃，國企資金下場收購二手住宅。

總價(jià)300萬以內(nèi)，面積70平以下，環(huán)城高速以內(nèi)，不限樓齡。收完改造成保障性住房、人才公寓。

但居民賣了舊房后，必須在180天內(nèi)買新房，收購款銀行專戶托管，定向用于新房。

這個(gè)操作同時(shí)解決了三個(gè)問題。

一個(gè)是二手房流動(dòng)性。很多城市的二手房市場已經(jīng)凍住了，掛牌量高企，成交周期拉長。政府出面收購，等于在市場失靈時(shí)提供了一個(gè)確定性的出口。

一個(gè)是置換鏈條。房地產(chǎn)市場的核心動(dòng)力是換房，鏈條一環(huán)扣一環(huán)，但起點(diǎn)是有人接盤舊房子。舊房子賣不掉，新的購買力釋放不出來。政府兜底舊房，第一個(gè)齒輪就轉(zhuǎn)起來了。

一個(gè)是保障房來源。各地都在建保障房，新建成本高、周期長、位置偏。直接收購城區(qū)小戶型二手房，位置好、配套全、馬上能用，成本還低。

不限樓齡這一條值得單獨(dú)說。很多城市的老破小，樓齡二三十年，市場價(jià)值有限，但地段好、配套全、交通便利。收過來做人才公寓，年輕人住進(jìn)去通勤方便，比郊區(qū)新建的保障房實(shí)用。用市場化手段解決保障問題，同時(shí)消化存量庫存，這是一個(gè)比較務(wù)實(shí)的思路。

如果廣州試點(diǎn)跑通，全國復(fù)制的邏輯也是沒啥問題的。而且二三線城市的二手房流動(dòng)性問題比廣州更嚴(yán)重，收購成本更低，操作空間更大。

把兩件事放在一起看，當(dāng)下樓市的輪廓，其實(shí)非常清楚了。

一線城市的頂級資產(chǎn)不缺買家，缺好房子。只要有好產(chǎn)品、好地段、好政策，市場自己能轉(zhuǎn)。

二三線城市的核心矛盾是存量太大、流動(dòng)性枯竭，需要外力介入打通鏈條。

一個(gè)靠產(chǎn)業(yè)內(nèi)生驅(qū)動(dòng)，一個(gè)靠政策外力推動(dòng)，指向同一件事：讓舊資產(chǎn)流動(dòng)起來，讓新的購買力釋放出來。

對普通人來說，在一線核心區(qū)有好房子的，不用急著賣，它的價(jià)值正在被重新定價(jià)。

在二三線有老破小的，關(guān)注當(dāng)?shù)赜袥]有類似的收購政策，可能是一個(gè)合理的退出窗口。尤其是租金收益不錯(cuò)的房子，可能優(yōu)先被收購。

邏輯上，國家拿到這批房子，還是想把它們作為長期資產(chǎn)，用租賃的方式平攤成本。只要賬面上過得去，那么收房循環(huán)鏈條就會一直轉(zhuǎn)下去。

中國樓市的普漲時(shí)代結(jié)束了，結(jié)構(gòu)性分化才剛開始。分水嶺是產(chǎn)業(yè)。有產(chǎn)業(yè)的城市，樓市有底。沒產(chǎn)業(yè)的城市，政策能續(xù)命，但救不了命。

廣州這步棋的聰明之處在于，它不指望每個(gè)城市都能靠產(chǎn)業(yè)爆發(fā)來拉動(dòng)樓市，但每個(gè)城市都可以通過制度設(shè)計(jì)來激活存量。

可能這是接下來一個(gè)更務(wù)實(shí)、也更有普適性的方向。

總之，國家不希望樓市一直低迷下去，還是希望竭盡所能去拉回正軌。所以接下來還會定向放水注入樓市，比如這次讓國企帶頭沖鋒，把房子收回來。

如果廣州試點(diǎn)效果不錯(cuò)，那么其他城市就能拿到不少資金，來盤活鏈條。

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