全國不良貸款地圖2026（一）：六大行報告，房貸變局

匯集六大國有銀行（中國工商銀行、中國建設銀行、交通銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國郵政儲蓄銀行）2025年年報不良貸款數據后可見，2025年房地產市場正在發生深刻的變化。六大行多數銀行個人住房貸款不良率明顯上行，居民端的還款壓力正在實質性轉化為銀行資產的減值壓力。

房貸戰略地位弱化

2025年，六大行動作整體一致，房地產業在各行信貸中的戰略地位全面下降。

1.對公房地產業（房企端）

對公房地產業貸款方面，六大行中四家銀行房企信貸減少——

工商銀行：-164.10億元；

交通銀行：-124.01億元；

建設銀行：-27.97億元；

中國銀行：-4.64億元。

另兩家大行增加了房企信貸投入——郵儲銀行增加392.28億元、農業銀行增加161.83億元，但是，對公房地產業貸款行業占比，郵儲銀行下降0.32個百分點，農業銀行下降0.5個百分點，說明房地產行業在二者對公信貸中的資源分配權重、戰略重要性處于降低當中。

2.個人住房貸款（居民端）

2025年，六大行個人住房貸款余額全面收縮，合計減少約7115.16億元。

其中，建行和工行作為按揭貸款市場的“雙寡頭”，各自保有近6萬億元規模，但同時也是縮減幅度最大的兩家。

工商銀行：?2073.12億元

建設銀行：?1965.30億元

農業銀行：?1682.37億元

中國銀行：?1064.80億元

交通銀行：?241.52億元

郵儲銀行：?88.05億元

房企端轉向居民端

2025年，六大行中多數銀行呈現“對公地產風險收斂、個人房貸風險抬升”的趨勢，房地產信貸風險正從房企端轉向居民按揭端。

對公業務：分化

對公房地產業不良貸款，是六大行對公貸款中壓力最大的部分，但在走勢表現上，出現嚴重分化。

1.大幅上升：中行

不良貸款余額從2024年477.99億元增至2025年605.19億元，新增127.20億元；

不良率從4.94%大幅攀升至6.26%，提升1.32個百分點；

對公不良占比達34.9%，是六大行對公地產不良壓力最大的銀行。

2.小幅上升：工行、建行

工行不良余額從439.64億元增至465.76億元，不良率從4.99%升至5.39%，提升0.40個百分點；

建行不良余額從435.18億元增至446.35億元，不良率從4.79%微升至4.93%，提升0.14個百分點。

3.改善：交行、郵儲

交行不良余額從256.12億元降至216.56億元，減少39.56億元，不良率從4.85%降至4.20%，下降0.65個百分點；

郵儲不良余額從59.72億元降至54.73億元，減少4.99億元，不良率從1.94%降至1.58%，下降0.36個百分點。

4.平穩：農行

不良貸款余額從2024年463.39億元微增至2025年471.97億元，僅新增8.58億元，不良率連續兩年穩定在5.40%。

值得注意的是，六大行對公房地產業中，除郵儲歷史壓力較小，不良率在1.58%外，其余五家不良率在4.2%~6.26%之間，中行更是高達6.26%。

個人住房貸款不良：集體跳升

個人住房按揭貸款因足額房產抵押、分散化投放、居民強履約意愿，天然屬于銀行優質資產，是國有大行信貸壓艙石。從風險層級看，對公房地產貸款（企業端，如房地產開發）屬于高風險行業信貸，但個人住房貸款（居民端）屬于低風險零售信貸。

表面看，2025年六大行個人住房貸款維持了0.60%~1.06%的不良率，相比信用卡、個人經營貸、消費貸，在銀行各類貸款中仍處于極低水平，但同時，不良貸款余額與不良率呈現快速增長趨勢。

基本趨勢：不良上行

六大行在個人住房不良貸款方面，趨勢基本一致，僅中行例外：

1.工行、建行、交行、農行、郵儲：不良率、不良余額同步上行，居民按揭風險普遍抬升；

2.中行：個人房貸不良雙降，居民端資產質量保持穩定。

個人住房貸款不良，整體增長27.25%

六大行個人住房貸款不良合計新增459.24億元，整體同比增長27.25%。

交行新增60.75億元，同比增長71.40%，增速最高；

工行增長179.33億元，增長額度最高，同比增長40.47%；

建行不良新增145.34億元，同比增長37.52%；

農行不良新增76.37億元，同比增長20.87%；

郵儲不良新增10.04億元，同比增長6.59%。

中行為唯一不良規模下降行，不良減少12.59億元，同比增速：-5.00%。

不良率最高近翻番

個人住房貸款不良率，交行一年內從0.58%躍升至1.01%（+0.43個百分點），幾乎翻倍；工行也從0.73%提升至1.06%（+0.33個百分點）。

工行明確披露：2025年末，公司類不良貸款減少199.55億元，不良率下降0.22個百分點；個人不良貸款全年增加395.10億元，不良率上升0.43個百分點——個人住房貸款正是其中最主要的不良來源（同時，個人消費貸款、個人經營性貸款、信用卡透支不良率全面上升）。由此可見，個人貸款不良對于銀行呈現的壓力。

六大行3種類型

基于以上房貸不良的基本狀況，六大行大致可分為3種類型：

1.工行、建行、交行、農行：對公地產（房企端）風險平穩或小幅上行，個人房貸（居民端）不良爆發式增長，其中工行、建行風險敞口集中；

2.中行：對公地產風險上升，個人房貸質量改善（但不排除居民端風險釋放存在階段性遲滯）；

3.郵儲：對公地產風險下行，個人不良房貸溫和上升。

附：六大國有行

2025年房地產業及個人住房貸款數據

（據各行年報）

中國工商銀行

1.房地產業

2025年

貸款：8645.76億元，

行業占比：4.9%，第7位

不良貸款：465.76億元

行業占比：20.6%，第1位

不良率：5.39%，第1位

2024年

貸款：8809.86億元

行業占比：5.4%，第6位

不良貸款：439.64億元

行業占比：18.0%，第2位（制造業第1位）

不良率：4.99%，第1位

2.個人住房貸款

2025年

貸款：58758.68億元

行業占比：19.3%，個貸第1位

不良貸款：622.50億元

行業占比：15.6%，個貸第1位

不良率：1.06%，個貸第4位（最低）

2024年

貸款：60831.80億元

行業占比：21.5%，個貸第1位

不良貸款：443.17億元

行業占比：11.7%，個貸第1位

不良率：0.73%，個貸第4位（最低）

2025年末，公司類不良貸款2566.76億元，比上年末減少199.55億元，不良貸款率1.36%，下降0.22個百分點。個人不良貸款1423.37億元，增加395.10億元，不良貸款率1.58%，上升0.43個百分點。

中國建設銀行

?1.房地產業

2025年

貸款：9055.83億元

行業占比：3.27%，第6位

不良貸款：446.35億元

行業占比：12.3%，第1位

不良率：4.93%，第1位

2024年

貸款：9083.80億元

行業占比：3.52%，第6位

不良貸款：435.18億元

行業占比：12.6%，第2位（第1位為租賃和商業服務業）

不良率：4.79%，第1位

2.個人住房貸款

2025年

貸款：59913.28億元

行業占比：21.6%，個貸第1位

不良貸款：532.69億元

行業占比：14.6%，個貸第1位

不良率：0.89%，個貸第4位（最低）

2024年

貸款：61878.58億元

行業占比：24.0%，個貸第1位

不良貸款：387.35億元

行業占比：11.2%，個貸第1位

不良率：0.63%，個貸第4位（最低）

交通銀行

1.房地產業

2025年

貸款：5152.74億元

行業占比：5.65%，第4位

不良貸款：216.56億元

行業占比：18.5%，第1位

不良率：4.20%，第1位

2024年

貸款：5276.75億元

行業占比：6.17%，第4位

不良貸款：256.12億元

行業占比：22.9%，第1位

不良率：4.85%，第1位

2.個人住房貸款

2025年

貸款：14424.52億元

行業占比：15.81%，個貸第1位

不良貸款：145.84億元

行業占比：12.5%，個貸第1位

不良率：1.01%，個貸第4位（最低）

2024年

貸款：14666.04億元

行業占比：17.14%，個貸第1位

不良貸款：85.09億元

行業占比：7.62%，個貸第2位（信用卡為第1位）

不良率：0.58%，個貸第4位（最低）

中國農業銀行

?1.房地產業

2025年

貸款：8743.10億元

行業占比：5.6%，第7位

不良貸款：471.97億元

行業占比：22.3%，第1位

不良率：5.40%，第1位

2024年

貸款：8581.27億元

行業占比：6.1%，并列第6位（并列行業為：批發和零售業）

不良貸款：463.39億元

行業占比：20.8%，第1位

不良率：5.40%，第1位

2.個人住房貸款

2025年

貸款：48163.55億元

行業占比：52.0%，個貸第1位

不良貸款：442.35億元

行業占比：12.9%，個貸第2位（第1位為個人經營類貸款）

不良率：0.92%，個貸第4位（最低）

2024年

貸款：49845.92億元

行業占比：56.6%，個貸第1位

不良貸款：365.98億元

行業占比：11.4%，個貸第1位

不良率：0.73%，個貸第4位（最低）

中國銀行

1.房地產業

2025年

貸款：9668.33億元

行業占比：4.13%（含個貸，第7位，個人經營貸之后）、6.78%（不含個貸，對公第5位）

不良貸款：605.19億元

行業占比：34.9%（不含個貸，第1位）

不良率：6.26%（第1位）

2024年

貸款：9672.97億元

行業占比：4.49%（含個貸，第6位，個人經營貸之前）、7.76%（不含個貸，對公第5位）

不良貸款：477.99億元

行業占比：30.3%（不含個貸，第1位）

不良率：4.94%（第1位）

2.個人住房貸款

2025年

貸款：39827.86億元

行業占比：17.01%（含對公，第1位），66.13%（個貸第1位）

不良貸款：238.82億元

行業占比：36.2%（個貸第1位）

不良率：0.60%（個貸第4位，最低）

2024年

貸款：40892.66億元

行業占比：18.98%（含對公，第1位），67.80%（個貸第1位）

不良貸款：251.41億元

行業占比：42.8%（個貸第1位）

不良率：0.61%（個貸第4位，最低）

中國郵政儲蓄銀行

1.房地產業

2025年

貸款：3478.18億元

行業占比：8.14%，第6位

不良貸款：54.73億元

行業占比：23.73%，第2位（低于制造業）

不良率：1.58%，第3位（低于居民服務2.39%及住宿和餐飲業1.89%）

2024年

貸款：3085.90億元

行業占比：8.46%，第3位

不良貸款：59.72億元

行業占比：30.54%，第1位

不良率：1.94%，第1位

2.個人住房貸款

2025年

貸款：23733.41億元

行業占比：48.99%，個貸第1位

不良貸款：162.35億元

行業占比：17.74%（含對公），個貸第2位（第1位為個人小額貸款）

不良率：0.69%，個貸第4位（最低）

2024年

貸款：23821.46

行業占比：49.93%，個貸第1位

不良貸款：152.31億元

行業占比：18.96%（含對公），個貸第2位（第1位為個人小額貸款）

不良率：0.64%，個貸第4位（最低）

（待續）

值班編委：樊永鋒

編輯：韓澗明

審讀：戴士潮