商業不動產REITs系列｜NOI驅動時代：資管能力成REITs核心競爭力

自中國公募REITs市場去年底向商業不動產擴容以來，截至2026年5月8日，全市場已受理商業不動產REITs項目20只、規模超過700億元，超過去年全年REITs發行總量。基于現金流證券化這一REITs的最本質特征，在市場快速擴容的背景下，從申報、發行到后續擴募與退出，資產能否通過監管審核上市，發行估值以及二級市場價格水平如何的核心邏輯始終圍繞資產能否持續、穩定、透明地創造凈運營收入（NOI）。

因此，一個商業地產項目是否是適用于REITs的資產，其關鍵不僅在于資產本身，更在于其運營與管理能力。尤其在當前項目整體收益承壓的背景下，如何通過專業資管優化提升NOI的穩定性與可預測性，正成為商業不動產價值管理的重要課題。從REITs申報前的資產培育，到發行階段的現金流模型搭建，再到上市后的持續運營管理，專業資產管理能力實際上貫穿REITs底層資產項目的全生命周期，而科學有效的運營支出、資本性支出和收入提升管理，也正是賦能資產長期現金流表現的三大核心抓手。

在REITs框架下，收入端的核心不僅是租金水平，更是整體現金流的實現能力與穩定性。除了傳統租賃收入，廣告位、停車、社區活動及多種經營等非租收益，正在成為提升NOI的重要補充。

圍繞這一問題，仲量聯行能夠通過“招商+租務+社區運營”一體化資管服務提升收入質量。

仲量聯行一方面通過大量研究及數據分析，為北京金融街區域某重點項目提供未來金融產業趨勢展望，奠定招商基礎；另一方面則全面推進至尊物業服務，摘得北京市優秀示范項目五星、LEED CS級別認證等榮譽，從而在10個月內完成了100%的出租率。

針對麗澤區域某重點項目，仲量聯行在租賃市場調整期內提前預租拉長期外裝修期配合意向客戶進場，入市3個月便實現28.5%的去化率，租金更較比周邊樓宇平均水平高出25%，受到業主充分肯定。

目前，對商業不動產項目而言，能耗、人工、設備維保等剛性成本持續高企，而傳統物業管理又普遍存在標準不統一、數據透明度不足的問題，不僅影響運營效率和NOI穩定性，也難以滿足REITs對于持續信息披露與現金流可預測性的要求。因此，對運營支出進行優化管理的關鍵在于通過數字化、標準化與智能化運營，提升資產整體運營效率與現金流質量。

仲量聯行在服務某總部樓宇項目過程中，通過調整照明燈具位置合理調整控制，優化公共區域照明時間等措施，整體用電節約5.2%，年度能源費用同比節約3.8%。

與此同時，智慧化改造也正在成為OpEx優化的重要抓手。 “智慧衛生間”可基于空間使用頻率動態分配清潔任務，減少無效人工投入；配電室無人值守智能機房則能夠通過自動化運維降低人力與能耗成本。

根據項目實踐經驗，相關改造通常可實現項目運營成本在前兩年下降約20%至30%，第三年起整體運營成本降幅進一步超過30%，為現金流的穩定持續增長贏得更大空間和可能性。

盡管資本性支出（CapEx）管理貫穿REITs資產篩選、培育、發行以及后續擴募的全階段，但許多項目在CapEx管理中仍面臨缺乏長期規劃的問題，容易出現“過度投入”或“維護不足”的情況，導致改造節奏與未來現金流目標脫節。對于以發行REITs為目標的資產來說，核心并不只是“投入多少”，而是“是否能夠形成長期可持續的收益回報”。

市場逐步進入存量運營時代后，越來越多原始權益人開始提前進行資產培育與升級改造，通過標準化運營、綠色低碳升級以及設備系統優化，在提升空間品質、運行效率與租戶體驗的同時，謀求資產未來現金流的確定性、成長性并增強資產長期競爭力。

圍繞這一目標，仲量聯行僅耗時一年半，即為北京長安街沿線某重點項目提供了消防系統改造、制冷機組改造、全樓CCTV信號改造和BA系統（樓宇自動化）改造等服務。從項目立項前評估、圖紙審核、供應商招投標，到施工過程中的進度、質量、安全與成本控制，仲量聯行都從物業管理視角助力資本性改造的全過程管控。改造后，消防系統的監控靈敏性和CCTV系統監控精度及范圍不但大大提升，制冷機組在全年一個制冷季可以節約能源費用超過150萬元，有效延長了資產生命周期，進而奠定具備長期成長性的現金流基礎。

結語

面對“募投管退”的閉環體系，在商業不動產REITs時代里，“優質資產”的定義正在發生根本變化——不再只是地段、規模或硬件條件，而更取決于可驗證的歷史現金流、可預測的未來NOI，以及貫穿資產全生命周期的專業資產管理能力。在這一邏輯下，唯有通過持續優化收入端的結構、OpEx的精細化管控、和CapEx的戰略性投入，方能提升資產在資本市場中的長期競爭力與價值表達。