江蘇
今年的 金三銀四，南京樓市交出一份堪稱“ 滿分 ”的答卷：4月份南京共賣了10599套二手房，超過1萬套，創下近一年新高！加上三月份，兩個月共賣了近2萬套，勢頭是相當猛了。
南京二手房是真的火，可能有人會說這是以價換量、開學季置業，但實實在在的數據說明：南京購房需求，依然旺盛。
市場火熱，銷量增加，在價格端必然有反應。
此前，我們寫了今年1-4月江核二手房價格上漲超1千/平，個別樓盤甚至回升到2025年7-8月的價格水平。有不少網友表示，江核可能確實漲了，但宇宙中心的河西南，二手房價沒有起色......
今年，我們就細看，河西南二手房價究竟有沒有回暖跡象？
從數據看，河西南自去年12月至今年4月，熱門二手房成交價整體呈現穩中有升的狀態，雖然幅度不大，但上揚趨勢十分明顯！
至于有個別媒體或中介稱，今年4月河西南的二手房價格達到2025年初的水平，著實有些吹水了。
表現最好的是早期“星八客”
各盤價格均有上漲
以海峽城、魯能公館、升龍天匯、五礦崇文金城、佳兆業城市廣場、朗詩熙華府、招商雍和府等為代表的“星八客”，最久的已交付超10年。
2021-2022年巔峰期，基本都賣到6萬甚至6萬+的水平。潮水退去，即便當年普遍3-3.5萬/㎡的新房價，現在沒哪個盤能達到的。
特別是海峽城云瓏灣，于2025年底正式跌破2萬大關，成交均價僅1.9萬/㎡。
然而，二手房市場流速增加，終究帶起房價上揚。即便是河西南商品房項目中墊底的云瓏灣，在金三銀四期間，中樓層成交均價也達到2.2萬/㎡。
2025年初，河西南最差的二手商品房都在打3萬+/㎡的價格保衛戰，今年4月除了佳兆業城市廣場的3.1萬/㎡成交價外，其他七盤的均未能達到3萬價位。
以當前的市場環境，一年多的跌幅，不是那么容易漲回去的。
河西南的中不溜項目，價格持續穩定
品質比上不足、比下有余的河西南“中不溜”項目，如綠地海珀濱江、華僑城天鵝堡、正榮濱江紫闕、魚嘴金茂悅、建發珺和府、頤和鉑灣等，本輪反應不算強烈，繼續維持在3萬出頭的價位，與去年底相比變化不大。
說實話，顏值在線、品質上佳的建發珺和府一路走低我是不太明白的，這個項目應該沒啥大毛病呀，怎么就一路走低了呢？
雖然西區相比東區確實要弱一些，但賣得更貴的東區今年都沒成交，等于沒有...
魚嘴潤府、魚嘴金茂悅其實都不錯，以當前2.8萬/㎡的均價，想在河西南置業，對公區品質有一定要求，且總價預算300萬左右，確實可以考慮。
大平層豪宅，支棱不起來了
河西南大平層豪宅的代表：中國府、河西金茂府、融創濱江ONE、萬科翡翠濱江，要么有價無市根本賣不掉，要么降價割肉離場。
這幾家大平層產品確實很尷尬，說品質不見得比建發珺和府這些后期產品好多少，總價區間又與河西新四代宅或更高大平層產品重疊。死抱價格、賣不掉，想賣就得割肉離場。
融創濱江ONE，曾經南京江灣三大頂豪的代表之一（另有中國府、萬科翡翠濱江）。
如今，去年底3.6萬/㎡的二手房成交價，基本和那些“中不溜”改善產品坐一桌了。今年更是直接不賣了。
濱江ONE的業主自費升級外立面，在樓市上行期屬于自我優化，極限賦能。但在樓市下行期，這種補救/升級措施，相當于自曝短板：先天不足，與周邊競品有差距。
與 濱江ONE同樣尷尬的還有河西金茂府瓏園，市場表現差不多。金茂府系產品在南京的口碑就是從河西金茂府開始，也是2020年前后，南京豪宅的代表作之一。
項目共分兩期開發： 一期 2021年6月底交付，開盤價5.4萬/㎡，二期2023年10月交付，開盤價6萬/㎡。
樓市膠著期，各種迭代規劃持續推新，瓏園建成較早，競爭力確實不足。
河西初代三大豪宅，也就萬科翡翠濱江還算靠譜，4.5萬/㎡的成交均價也算保住底褲了。中國府一直沒有成交，就不說了。
洗盡鉛華，河西南正以更加健康的房價格局，引領南京樓市震蕩調整。在整體下行的樓市大環境中，河西南難以獨善其身，以價換量幾乎是必然選擇。
南京新房產品力迭代太快，對二手房造成嚴重沖擊。10余年時間，河西南大大小小經歷3次人居革命：從毛坯到精裝，從精裝到科技，再從科技到四代宅...
頻繁迭代，前期二手房越發不受市場待見，價格更加難以穩定。
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