影響保值的核心因素是什么？

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我們都知道一句話：佛度有緣人。

什么是有緣人？首先你得信，所謂心誠則靈。只有把自己的防備卸下，不整天想著去否定或反駁，才可能從博大精深的佛學(xué)中有所收獲。

這世界沒有完美的理論，佛學(xué)也一樣，如果要挑毛病，總是可以挑出很多來的。

老司機時不時會發(fā)表一些個人看法，總有人找我抬杠，我很不理解：不同意劃走就好了嘛，道不同最好的做法就是取關(guān)，何必費心費力來跟我杠，甚至人身攻擊我呢？

對于出言不遜、陰陽怪氣的攻擊者，我從來都是直接拉黑。他們對我來說完全沒有價值，只有消耗，還時不時來讓我不爽，留之何用？

老司機可不是個不沽名釣譽之人，我很現(xiàn)實的。

前天我發(fā)了一條短視頻，講的是不同的房子未來的價值和價格完全不同。還沒看過這條視頻的嚴(yán)重建議去看一下，看不懂的則多看兩遍。當(dāng)然，不同意我觀點的請直接劃走，本文接下去的內(nèi)容也沒必要再看。

如果認(rèn)同老司機視頻所說的觀點，那么問題來了，什么房子才更具有資產(chǎn)屬性，也就是大家最常說的保值？

我在視頻中說，稀缺的房子更具資產(chǎn)價值，但我沒細(xì)說什么樣的房子才叫稀缺。

今天就展開來說說這個話題，拋磚引玉。

顧名思義，稀缺首先指的是存量小，同時增量也要小，為什么老破小不是稀缺？因為存量太大了，寧波市區(qū)少說也有幾十萬套。

但如果沒辦法準(zhǔn)確知道存量，還有沒有判斷稀缺的簡單標(biāo)準(zhǔn)？

有！就是房屋的總價。

一般人可能沒太注意到，劃分樓盤檔次的標(biāo)準(zhǔn)不是什么地段、外立面、大門、開發(fā)商品牌，而是總價。

一個小區(qū)，最便宜的那套房子總價越高，整個小區(qū)檔次就越高。就是這么簡單粗暴。

總價越高的房子，也就越稀缺，原因很簡單，總價越高，買得起的人越少，自然造得也就越少了。

而且，總價高的房子它也不是白造的，往往占據(jù)了很好的地段，或者很好的景觀，或者很好的配套等稀缺資源。

再者，總價高的房子，戶型必然也更大、更好，硬件標(biāo)準(zhǔn)必然也更高。

沒有無緣無故的貴，總價高意味著優(yōu)勢多，量少質(zhì)好，這就叫稀缺。

肯定也有人擔(dān)心，總價高的房子將來不好賣。

這個擔(dān)心是有道理的，從流動性來說，高總價的房子流動性必然不好，這也是房產(chǎn)作為資產(chǎn)配置的一個主要缺陷。

但房子變現(xiàn)的手段還有很多，賣出只是其中的一種，其它手段還包括銀行抵押、民間抵押、拍賣等。

這些手段的融資速度就快了。

老司機認(rèn)識一些有錢人，他們很多持有的房產(chǎn)流動性都不好，比如錢湖比華利的獨棟，東方一品的聯(lián)排，國際村的老別墅等等。

但他們會為賣不掉而發(fā)愁嗎，或者降價甩賣嗎？我沒有看到！他們在乎的是這房子的評估價，評估價意味著它能套出多少資金用于周轉(zhuǎn)。

只要評估價穩(wěn)定，這些房子的賣價就必然穩(wěn)定，有沒有賣掉都不重要。雖然成交少，但這些房子目前仍然非常貴，動輒五六萬一平方，一套房子可以輕松貸出上千萬來。

融資功能>售價>流動性。有錢人和普通人看待房子，視角有巨大的不同。

所以我們才會看到，明明一套豪宅掛幾年也沒賣掉，一個小區(qū)一年也沒成交，但不影響房價仍然高高在上。

你以前或許會問，難道房東就不著急嗎？今天看懂了老司機的邏輯，你就知道，他們真不著急。

寧波有一些典型的、資產(chǎn)屬性很強的樓盤，大多是高總價的，除了我上面提到的幾個樓盤外，還包括泊景廷的別墅、明洲的別墅、江萬一期的別墅，以及莊市同心湖沿岸的別墅等。

老司機為什么沒提大平層，因為大平層保有量太多了。只有少數(shù)的占有稀缺資源、具備產(chǎn)品優(yōu)勢的大平層，才具有強資產(chǎn)屬性，比如明湖一線的大平層，昆吾的大平層，一線江景大平層。

其實別墅也一樣，最近別墅新樓盤多起來了，別墅的存量也在增加，在不斷增多的過程中，必然有些別墅的資產(chǎn)屬性會下降。判斷其價值如何變化，需要個案具體分析，最好的辦法還是加入，就具體樓盤詳細(xì)討論。

如果真如老司機所說，資產(chǎn)價值高的的都是高總價豪宅，那么問題來了，普通人買不起，該怎么配置房產(chǎn)呢？

是不是就沒機會了？

從投資角度來說，如果沒有能力購買高總價產(chǎn)品，樓市留給我們的機會，確實就很少了。

如果一定要找，那就找高租金回報的，比如我一再強調(diào)的公寓，5%以上的凈回報，就是樓市給普通人最好的機會。

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