上海
有些房子真的建議房東抓緊賣。
上海樓市的分化越來越嚴重，這些房子拖得越久越難賣。
我們最近賣了一套非常有代表性的房子，絕不是什么搶手貨。
相反，它毛病不少，戶型不方正、梯戶比高、住宅產權卻做的公寓。
業主急用錢，死活賣不掉，我們用三招破局。
賣掉之后業主相當滿意。
如果你也有房子要賣，特別是那種有小眾、不太好賣的房子，非常建議你找我們試一試。
這個活兒一開始就不輕松
先說一下這套房子的基本情況。
房子是當年開發商做的人才房，就這一棟樓三梯十五戶，格局跟酒店式公寓一模一樣。
但產權是70年的住宅。
這棟樓里戶型非常雜亂，我們這套是68平，也不是住宅那種規規矩矩的設計。
房東是因為別處需要用錢，急需賣房緩解壓力。
年初房東自己在賣，掛牌掛249萬屬于小區最高價了，賣了2個月毫無進展。
比小區同面積的掛牌價高了39萬。
周邊中介根本沒興趣推他的房子，產品太小眾，價格還脫離市場。
中介普遍覺得這房子200萬以內成交都算是高價了。
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破局之路
賣房都難，但找對方法自然迎刃而解。
第一、幫房東看清市場，放棄幻想
說實話，這幾個月接觸的很多房東，心態比前兩年都好很多。
對市場認知也很清晰。
所以我們不會輕易讓房東降價。
但這次，房東價格明顯高于市場，所以我們第一步要讓房東看到真實的市場。
市場調研數據+我們房外房的大數據，整理出完整的市場信息。
讓房東知道：
1、什么的房子是成交主力，能賣多少錢
2、我們的房子客戶是誰，吸引力在哪里
3、如何做到精準定價
雖然很殘酷，但現實就是這類房子不是搶手貨，買家主要兩類：
極致的剛需；另一種是看中學區，用盡可能小的代價上學，這套房子的學區沒確實沒用過。
最終掛牌價改為220萬，不做最低價，但留足砍價空間。
第二、抓住窗口期，一步到位
這房子難賣的另一個原因，就是極易遇到砸盤的業主。
同小區，賣了很久的房東大有人在。
我們掛牌不久，就有房東210萬出來競爭。
房東也著急了，趕緊問我們要不要繼續降價。
我們并沒有第一是讓房東降價，而是先去了解競品的情況。
確實讓我們發現關鍵問題了，業主家里意見不統一。
我們建議再耐心等一等，果然2周后210萬的房子下架了。
這時候我們立馬建議房東209萬，一步到位，第一時間搶流量，抓住這個窗口期。
任何時候降價都需要勇氣，這一次，房東選擇相信我們的專業判斷。
第三、死磕中介渠道
光有價格不夠，還得讓人知道。
這里我要說說這套房子面臨的又一個問題：中介不愛推。
我們把周邊大概二十來家中介門店，基本全都跑了一遍，甚至連花橋都覆蓋了。
一家一家進去，找到店長或者負責這個片區的經紀人，當面跟他們聊。
就聊三件事：
第一，價格優勢。209萬，全小區最低價，你找不出第二套這么低的。
第二，業主誠意。誠意賣，價格還能再談。
第三，房子適合誰。客群畫像直接告訴中介，讓他們照著模版推客戶。
這一套動作下來，我們把原本的冷盤，直接干成了區域里的熱盤。
中介的熱情一下子就起來了，帶看量不斷攀升。
真正的買家也就出現了。
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1小時拿下
客戶恰恰是從花橋來的。
他在花橋已經有一套房子，想把小孩子轉到這邊的學校來，所以需要買一套學區房。
預算不高，190萬以內。
周邊也看過不少，雖然這套房子戶型一般，但價格確實便宜。
客戶非常符合我們的前期畫像，所以談判比想象中順利。
兩邊都是直性子，互相讓了讓，最終192萬成交。
整個談判過程，前后也就一個小時。
回過頭來看這個案例，我覺得這三點很重要。
1、幫房東看清市場，比什么都重要。
我們把周邊的成交數據、客群分析、市場走勢，一五一十地告訴他。
這個過程不是“壓價”，而是幫房東建立一個真實的價格預期。
我們希望幫所有的房東都賣出更好的價格。
但該降價的時候，我們也會基于數據+經驗的判斷如實給出建議。
第二，抓住時機，敢于建議“一步到位”。
機會出現的時候一定要把握住。
與其鈍刀子割肉，不如主動出擊，把時間成本省出來。
第三，渠道流量要會用。
很多人覺得現在都是網上了，誰還跑門店？
像這種有硬傷的房子，得靠你激發自己的主動性。
你跑一家，他就多推一句；你跑二十家，整個片區的中介都知道你這套房。
這種傳播效果，有時候比網上更好。
而且跑門店還有個好處：你能直接聽到中介的反饋，知道客戶到底在意什么，然后反過來調整策略。
最后
從無人問津到順利成交，兩個月的推廣背后是我們對賣房難題解題思路的清晰展示。
所以我也想借著這個案例，跟正在考慮賣房的各位說一句：
賣房子不是越貴越好，你掛一個虛高的價格，半年賣不掉，中間焦慮得睡不著覺，最后可能賣得比市場價還低。
不如一開始就定一個合理的價格策略，讓房子在市場上流動起來，讓中介愿意推，讓客戶覺得劃算。這樣才能又快又好地賣掉。
我們做賣房業務不畫大餅，不忽悠房東價格。
我們就是用自己的專業判斷、數據的沉淀以及扎實的跑腿，幫你把房子在合適的時間、用更好的價格賣出去。
如果你也有房子要賣，特別是那種有點硬傷、不太好賣的，歡迎來找我們聊聊。
我們帶上數據，你帶上房子，咱們一起商量一個靠譜的賣房方案。
注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。
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