朱文凱升任董事長一年，招商蛇口還在調兵遣將

大家好，我是地產高富帥。

4月，深圳樓市徹底爆發(fā)，市場用實打實的數(shù)據(jù)證明了樓市最真實的一面。剛需產品通過價格優(yōu)勢突破走量，改善豪宅項目通過強產品+區(qū)位價值迎來開門紅。

作為行業(yè)絕對的風向標，深圳市場的持續(xù)熱度也側面反映了一個真實的底層邏輯：“房地產行業(yè)回歸平穩(wěn)不是一句空話”。

在本月開盤的幾大項目中，招商蛇口無疑是絕對的贏家。兩大豪宅項目都迎來了市場超級反饋，深圳市場第一批“限高低密度”城市豪宅遭遇市場瘋搶。

位于前海桂灣的招商海晏府，2026年4月19日首開，108套139–194㎡戶型，備案均價?14.2萬元/㎡?，打破前海此前9.2–9.7萬元/㎡的價格天花板。

項目認籌201批，相當于?2人搶1套房?，首開去化率達?9成，打響了2026年深圳豪宅熱銷的開門紅。

緊接著，華潤+招商聯(lián)合打造的觀潮府?，2026年4月26日開盤，首推222套海景奢宅，?勁銷60億元?，接待客戶超3000組，意向登記900+批?11。

項目一天時間迎來多次選房，大戶型直接快秒光，銷售高達9成，下午的188平產品直接售罄，最后的小戶型也直接去化高達9成。

這是深圳近五年來最強的豪宅戰(zhàn)績，整個銷售節(jié)奏之快，估計連開發(fā)商自己都始料未及。60億的戰(zhàn)績。也讓這兩家央企有了持續(xù)深耕深圳市場的底氣。

兩大項目的熱銷也再次證明，豪宅市場從來不是價格問題，稀缺才是核心價值點。

去年7月，招商蛇口迎來了一把手的變更，這家央企迎來了朱文凱領銜的新領導班子，原董事長蔣鐵峰也迎來了職業(yè)巔峰期：招商局集團副總。

整體來看，蔣鐵峰擔任招商蛇口董事長這幾年，招商蛇口的業(yè)績與市場口碑仍然是比較有競爭力的，連續(xù)多年位居行業(yè)前五以內。

朱文凱上任近一年時間，整體呈現(xiàn)“先定戰(zhàn)略，再調兵遣將”，并且提出招商蛇口要從傳統(tǒng)開發(fā)商轉型為“開發(fā)商+運營商+服務商”。

從招商蛇口發(fā)布的年報來看，整體利潤端口確實承壓，營收1547.28億元，同比下降13.5%，歸母凈利潤10.24億元，同比下降74.7%。

但是一家房企綜合經營質量，終究要看綜合經營策略與可持續(xù)發(fā)展內核，綜合來看，招商蛇口正在全方面給自己加碼，不僅僅是開發(fā)業(yè)務

十個城市的業(yè)績爆發(fā)，是招商蛇口的第一波穩(wěn)定劑，有了北京，上海，深圳，杭州，南京，西安，鄭州等城市的穩(wěn)定產出，開發(fā)業(yè)務仍然還是主心骨。

更值得期待的是招商蛇口的代建，資管，產業(yè)，造房子是根基，做服務才是可持續(xù)發(fā)展的關鍵點。

如何通過調兵遣將，把招商蛇口的其他業(yè)務模塊拉起來，如何有效調動全集團資源，是朱文凱接下來的核心任務。

今年3月，地產一品塘也獨家報道，招商蛇口新任命了兩位副總，一位是內部提拔的分管產品的趙方，一位是招商局集團外派分管風控的李弘遠。

接下來不到一個月，就在近期，地產一品塘獨家獲悉：招商蛇口再次迎來高管調整，老將回歸是主旋律

原招商產園黨委書記、總經理張濤退休，原招商蛇口建管總經理劉成補位，這位招商蛇口前區(qū)域總裁迎來了新的使命。

劉成，70后，屬于招商系絕對的老將之一。早期屬于財務專業(yè)出身，擔任過上海公司與集團審計負責人。

早在2017年就擔任深圳區(qū)域副總兼東莞城市總，而劉成在東莞公司僅僅成立一年后的2020年，就憑借耀眼的業(yè)績彰顯了突出的個人能力。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，招商蛇口東莞公司2020年1-8月累計銷售金額達42.78億元，躋身進入東莞房企銷售榜TOP3，僅次于深耕東莞多年的萬科地產、碧桂園。

隨后不久，劉成升任深圳區(qū)域總，并且也發(fā)揮了其自身對城市更新業(yè)務的深度理解力，截至2021年12月，招商蛇口城市更新在深圳現(xiàn)有項目預估總貨值約3000億。

2022年初，招商蛇口區(qū)域總大換防，劉成調任華北區(qū)域任區(qū)域總，坊間評價劉成是投融資高手，在融資、舊改等領域相當嫻熟。

2024年，招商蛇口迎來最大組織調整，區(qū)域公司直接消失迎來了二級管控時代，劉成再次調入深圳總部，擔任招商建管總經理。

招商建管雖然成立時間不長，但是對于招商蛇口來說一點都不陌生，招商蛇口在過去的十多年里開展了大量的代建代管業(yè)務。

招商建管的成功進入全國26座核心城市，承接項目超過550個，管理面積突破2400萬㎡，涵蓋了住宅、商辦、公共建筑等多個領域。

可以看到，不管是什么業(yè)務類型，對于劉成來說都是輕車熟路，本次再次接手一個新業(yè)務，也是集團對其經營能力的信任。

據(jù)了解，招商產園是招商蛇口（001979）旗下的產業(yè)發(fā)展綜合平臺，核心業(yè)務就是對旗下產業(yè)園的運營服務工作，屬于招商系經營賽道業(yè)務之一。

就在近期，據(jù)內部員工透露，招商商管旗下很多寫字樓項目也劃分到了招商產園，后期招商產園業(yè)務范圍也進一步擴大。

很多同行估計還不知道，招商蛇口旗下的園區(qū)開發(fā)運營其實是招商蛇口的另外一個招牌業(yè)務，在代表產業(yè)園區(qū)運營商最高榮譽的“2025年度中國產業(yè)園區(qū)運營商50強”榜單評選中，連續(xù)七年位居榜首。

如今在重資產開發(fā)業(yè)務逐年遞減的大環(huán)境下，產業(yè)服務與商業(yè)服務也成為各大房企關注的焦點，劉成這次調任算是徹底迎來了職業(yè)轉型，進入資管賽道。

產業(yè)園可以說是招商蛇口資管業(yè)務中比較有代表性的業(yè)務之一。產品線包括網(wǎng)谷（科創(chuàng)園）、意庫（文創(chuàng)園）和智慧城（智造園）等。

截至2025年末，已布局國內核心一、二線18個城市，產業(yè)園在營面積312萬平方米，在建面積61萬平方米，開業(yè)三年以上項目報告期末出租率88%。

值得一提的是，招商蛇口持續(xù)通過公募REITs推動存量資產價值釋放。

2025年啟動博時蛇口產園REIT第二次擴募，籌劃以深圳市光明區(qū)招商局光明科技園B地塊及南山區(qū)前海易保園區(qū)W6、W7倉庫及輔助樓推進REITs擴募，進一步夯實持有物業(yè)“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式，增強可持續(xù)經營能力。

從目前來看，朱文凱上臺第一步就是讓老將再次出山，畢竟這幫人真的是長期在一線打拼起來的，對招商蛇口整體業(yè)務體系與資源整合能力非常熟悉。

另外，今年春節(jié)前，又有一位老將進入了招商蛇口集團權力中心。前招商商管副總高惠民調入總部并擔任綜合管理部總經理。

高惠民也是絕對的綜合管理人才之一，曾經擔任招商蛇口山東城市總，并且在招商商管期間對于存量改造，資管運營方面都有多年實操經驗。

本次調任總部綜管部門，屬于招商蛇口總部一級部門總經理級別，絕對的實權部門，直接牽頭辦公室與人力資源兩大核心業(yè)務。

這幾年，很多房企總部部門總經理都迎來了一系列的用人變化，沒有做過地區(qū)一把手的高管很難勝任如今強總部經營體系。

可以看到，招商蛇口，華潤置地，中海發(fā)展，中國金茂等大央企，營銷投資運營產品部門總經理，幾乎全部由一線大員背景的老將擔綱負責人。

在房地產行業(yè)告別單邊上漲邏輯的轉折期，招商蛇口這一輪密集的“排兵布陣”，本質上是一場圍繞“能力遷徙”展開的深層組織變革。

這并非簡單的權力交接或人事更迭，而是新任董事長朱文凱在行業(yè)深水區(qū)投下的關鍵一子。

蔣鐵峰時代的招商蛇口證明了自己能“造好房子”，穩(wěn)住了規(guī)模底盤。

而朱文凱時代的命題更為復雜，他要證明這家企業(yè)能“經營好資產、服務好客戶”，跑通第二條乃至第三條增長曲線。

如今，一批熟悉水路深淺的舵手已被安置在最需要他們的位置上，人事圖景的落定只是一個開始。

劉成等一批老將此番回朝般的履新，或許正是朱文凱為了這一躍，所壓下的最重籌碼。

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