山西
太原樓評?| 業內視角
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導讀
運城樓市量價波動較小內卷弱，運城御龍庭能否實現大同神話的延續？ ? ? ? ? ? ? ?
察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評君！
運城“御龍庭”進駐｜降維打擊????
2026年4月15日，山西省政務平臺發布運城御龍庭的建設用地規劃許可證。
根據相關拿地資料梳理運城御龍庭項目基本情況如下：
御龍庭東苑開發商：運城市宏晟房地產開發有限公司。根據相關股權結構可以看出，該方位為山西萬坤地產，即大同御龍庭的母公司！
地塊位置：運城堯夢公園旁、大運花園南側
占地規模：83.31畝，約5.5萬㎡
摘地總價：2.63億元，畝單價316萬，樓面價約1635元/㎡
御龍庭進運城，對運城樓市來說，它不是來喝湯的，而是對目前運城市樓市格局進行洗牌，對運城原本土房企將會是降維打擊！
樓評君推斷其發展路線：
1，重新定義運城初改、改善盤的產品體系。
2，運城樓市價格承壓，御龍庭改變運城房價定價邏輯！
3，樓市溫和競爭的原有生態將被打破，加速樓市強弱分化！
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NO. 1｜御龍庭操盤邏輯解析
2025年4月25日，大同御龍庭五期當日實現近“售罄”！
運城的御龍庭大概率將會延續大同的操盤打法，故而在運城樓市經營的房企、代理、渠道、中介均需重視御龍庭項目的存在。
御龍庭打造地市級“現象級”神盤的核心邏輯有三個維度！
1，第一板斧——性價比“屠夫”。
御龍庭是遭遇過市場危機中活下來的一家房企，其核心導向為實現“高周轉”預期，故而在定價上既要了新盤的命門，也兼顧打擊二手房的性價比優勢。
參考大同定價策略。運城御龍庭極有可能定價6500-7000元之間，構建區域內極致性價比，周邊競品打入“冷宮”。
2，第二板斧——產品創新強。
御龍庭在呂梁、大同已經經過市場檢驗，“零公攤”產品的超高贈送率，近乎100%的得房率實現期房賣過現房的優勢。
3，第三板斧——強勢營銷。
房地產如今處于“渠道稱王”的時代，御龍庭重新恢復了房企營銷的主導權，讓樓市再次實現了“大開大合”，工地營銷+去渠道+高認籌金+杜絕關系等操作。
其導向為極致的控制成本，對房企而言，營銷投入和渠道成本綜合降低約為500元/平米，將定價權和營銷主導權重新回歸房企手中！
御龍庭的操盤簡單歸納：以價換量+產品升維+快速清盤，以微利目標換取生存空間，拒絕漫長周期的綁架！
營銷策略：新房+二手通殺！剛改無法一梯一戶“零公攤”，改善無法實現“低價”！
NO. 2｜御龍庭對運城樓市影響！
運城，山西省第二大人口城市，新房成交量大約是大同的二倍！
運城，是近幾年在山西省房地產市場占比中持續上升的城市，對比太原、大同、你中等城市，運城的樓市屬于穩定極高的，競爭內卷并不強烈！
御龍庭在運城市的進駐將會產生以下幾個預期：
1，運城樓市加速分化的形成。
太原已經延續了三年的分化市場，好項目的流速月均50-100套，差的項目基本被停滯，這樣的分化在運城尚未形成。
御龍庭將會改變所在板塊3公里以內的項目，要么銷售階段“清零”（等御龍庭清貨），要么就走入降價通道，要么倒逼產品升級，客戶重新分配，進入內卷時代！
2，加速運城二手房價格下跌。
產品革新換代下，御龍庭不僅對新房有沖擊，對二手房也有沖擊，其產品往往覆蓋剛需、剛改、改善三類客群，二手房產品競爭不過，自然加速降低！
3，運城房企重新洗牌，不善于前策+營銷的房企將會被出清！
運城的幾大房企，如金鑫、西建、大運、鑫馬、金博雅，以及山西建投的幾個子公司將會受到較大的沖擊，房企在品牌力+產品力+性價比進行PK!
4，運城進入產品集中升級的時代！
目前運城有湟棟公園里、鑫馬央璟、西建國賓閱湖/天茂攬閱、清控紫荊府等項目產品力屬于較為創新，但相對于大同市場仍屬于偏保守一些！
御龍庭之后，運城樓市將會進入“零公攤”為標配，抬板建筑，適合北方的五代宅類產品層出不窮，運城客戶消費的預期也將會被拉升！
5，刺激運城拿地的預期，土地熱度回升！
鯰魚效應，運城沉寂的土地市場或將有所盤活，畢竟御龍庭拿地的畝價超過300萬，其信號對運城本土房企形成倒逼，并不是市場不好，是產品不能滿足需求！
NO. 3｜御龍庭應對策略預判
大同，弱勢城市實現了“日光盤”!
運城，御龍庭也有“日光盤”潛力！
樓評君2026年上半年前后去運城數次調研，希望在土地開發前策領域有承接，在大同服務某大宗土地前策中對大同御五有了接觸，其預判基本吻合！
1，2026年下半年，御龍庭直接競爭品提前布局，搶占市場份額。
2，尚未推售的余量地塊，注重前策，調整產品策略，升級優化！
3，引入強勢營銷團隊外援，構建強營銷+線上流量的先行優勢！
御龍庭進運城，不是來喝湯，是來洗牌的。強者恒強，弱者出清！
御龍庭定位是梳理市場、競爭、客群，對“好房子”產品不斷優化！房企在投決、前策、產品中，要走出山西，跳出運城競爭才能走的更長遠！
咨詢顧問，專注趨勢！
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