舊改浪潮下的長春樓市：當“老破小”遇上城市更新，區(qū)域房產(chǎn)格局如何重塑？

2026年的長春樓市，正在經(jīng)歷一場靜默卻深刻的變革。

2025年，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)2.71萬個，完成投資1332億元。在這場國家推動的城市更新行動中，長春作為東北地區(qū)的典型樣本，正通過全域鋪開的舊改工程，重塑著區(qū)域的房產(chǎn)格局。

對于購房者、業(yè)主和房企而言，讀懂這場“舊改浪潮”，就是讀懂未來幾年的資產(chǎn)邏輯。

01

全域鋪開

長春舊改的“旗艦級”力度

長春的舊改并非零敲碎打，而是一場“全域鋪開、多區(qū)聯(lián)動”的系統(tǒng)工程。

綠園區(qū)成為這場變革的“主戰(zhàn)場”。根據(jù)官方批復(fù)，綠園區(qū)2025年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目涉及9街1鎮(zhèn)、57個社區(qū)，涵蓋309個小區(qū)、2340棟住宅樓，惠及近13.9萬戶居民，總投資約8.5億元，建設(shè)期限直至2027年底。

其他區(qū)域也在同步推進：

寬城區(qū)以“片區(qū)化”為特色，凱旋、北京大街、芙蓉路三大片區(qū)齊頭并進，其中僅凱旋片區(qū)投資就達2.15億元。

汽開區(qū)聚焦“里子”工程，投入近1.1億元專項改造排水管網(wǎng)，覆蓋6個街道的50個小區(qū)。

雙陽區(qū)則精準覆蓋15個老舊小區(qū)，惠及818戶居民。

這種從“面子”翻新到“里子”疏通的大規(guī)模投入，標志著長春城市更新進入深水區(qū)。

02

二手房逆襲

存量時代的價值重估

一個顯著的市場信號是：長春已進入“存量房主導(dǎo)”階段。

數(shù)據(jù)顯示，2025長春新房住宅成交約2.46萬套，同比下降25.7%；而公積金貸款中二手房占比高達62.5%，遠超新房。

更令人矚目的是價格表現(xiàn)。在202年全國百城二手房掛牌均價整體下跌近9%的背景下，長春二手房掛牌均價同比上漲21.75%，達到95.36元/平方米（注：原文數(shù)據(jù)單位可能為百元或存在特定統(tǒng)計口徑，此處依原文引用），位列上漲陣營。

為什么舊改能帶來溢價？參考杭州、上海等先發(fā)城市的經(jīng)驗，老舊小區(qū)改造后往往帶來顯著的價值重估：

核心區(qū)改造后二手房掛牌價逆勢跳漲15%—25%。

加裝電梯等改造可使租金收益暴漲近八成，成交周期從三個月壓縮至一個月以內(nèi)。

在長春，這種效應(yīng)正在傳導(dǎo)：

南關(guān)區(qū)：作為老城核心，“地段+品質(zhì)”雙重溢價將提升流通性。

寬城區(qū)：改造后“低總價+完善配套”的性價比優(yōu)勢放大，吸引剛需群體。

綠園區(qū)：大規(guī)模改造將重塑區(qū)域存量房的整體估值體系。

03

新房市場

擠出與協(xié)同并存

舊改對新房市場并非簡單的利空，而是形成了復(fù)雜的“擠出”與“協(xié)同”效應(yīng)。

擠出效應(yīng)： 隨著老舊小區(qū)完成屋面防水、管線更新、加裝電梯等改造，居住體驗接近中端商品房。部分原本打算買新房改善的家庭，可能選擇“留下來+改造后”的方案，從而分流了新房市場的改善型需求。

協(xié)同效應(yīng)： 另一方面，舊改倒逼新房產(chǎn)品力升級。在《住宅項目規(guī)范》強制實施背景下新房必須在安全性、綠色化、智能化上全面升級，才能與改造后的老小區(qū)形成差異化競爭。同時，2026年3月落地的住房公積金新政，如提高新建商品房貸款額度、放寬提取限制等，也為新房改善需求提供了支持。

04

區(qū)域分化

核心強化，外圍承壓

土地市場的數(shù)據(jù)揭示了未來的區(qū)域格局。2026年長春市區(qū)國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃中，住宅用地占比僅15%，且強調(diào)“盤活存量、內(nèi)涵式發(fā)展”。

土地成交呈現(xiàn)明顯的價格梯度：

核心區(qū)：朝陽區(qū)地塊樓板價約4537元/平方米，高新區(qū)約4066元/平方米。

遠郊及新區(qū)：長德板塊低至1028元/平方米。

這種價差確認了“核心強化、外圍承壓”的趨勢：

主城核心區(qū)（南關(guān)、朝陽、凈月、高新）：資源聚攏，房產(chǎn)抗跌性強，是品牌房企布局的重點。

遠郊區(qū)域：面臨庫存高企、去化周期長（全市去化周期約31.9個月）的壓力，價值兌現(xiàn)周期拉長。

05

給參與者的建議

對購房者：

持有核心區(qū)老房者：切忌盲目低價拋售。舊改完成后，價值重塑就在朝夕之間。

幻想拆遷者：請放棄賭博式的拆遷幻想，大多數(shù)老房子的歸宿是長效改造而非商業(yè)拆遷。

遠郊置業(yè)者：需格外謹慎，警惕庫存高企帶來的流動性風險。

對房企： 投資地圖需徹底重繪。核心區(qū)是改善型產(chǎn)品的主戰(zhàn)場，代建+城投合作模式成為主流；而遠郊投資需極度審慎。

結(jié)語

Conclusion

長春樓市正從“增量擴張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”。舊改不僅是民生工程，更是激活存量、穩(wěn)定核心區(qū)價值的戰(zhàn)略支點。在2026年這個節(jié)點，讀懂舊改背后的價值重估邏輯，將是穿越周期、把握機遇的關(guān)鍵鑰匙。

上述研究成果有由克而瑞長春分析師王寶鵬，通過人機協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的 AI問數(shù)、AI問智、AI報告和數(shù)據(jù)分析功能撰寫。

1、上述研究成果由克而瑞長春分析師王寶鵬，通過人機協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI問數(shù)、AI問知、AI文章和數(shù)據(jù)分析等功能撰寫完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議，

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