上海
△2026年上海第三批土拍商品住宅用地成交明細
總結：2026年上海第三批次土拍中 3 宗地塊均成交，成功攬金72.09億元。本次土拍呈現以下三個特征：一是供應高品質住宅&基準地價調整；二是市場熱度顯著回升，11家房企參拍；三是徐匯區地塊溢價25%，創年內新高；四是招商蛇口連下兩子，稀缺低密地塊成布局關鍵。
01
供應高品質住宅&基準地價調整
三批次三宗地塊分別位于徐匯長橋、普陀光新、金山新城板塊，區位分散但產品品質均高配，一是裝標較高，普陀地塊設定 5000 元 /㎡、徐匯地塊為 4000 元 /㎡，金山地塊則為2000 元 /㎡；二是三宗地塊均未對中小套型住宅比例作出限制要求，金山新城地塊容積率僅1.05，屬于稀缺的低密改善型產品。此外，4月上海發布基準地價調整政策，中環內（含內環）基準地價上調 6%-9%，中外環間保持不變，外環外下調 3%-5%，整體貼合核心區稀缺、遠郊剛需為主的市場現狀，如金山地塊起拍價低于去年同期。
02
市場熱度顯著回升，11家房企參拍
三批次宅地出讓市場熱度顯著回升，房企參與度創去年下半年以來新高，本批次共吸引 11 家競買主體入局。其中普陀石泉、金山新城兩宗地塊均僅 1 家企業報名，徐匯長橋地塊成為本次出讓的熱門標的，吸引 9 家企業參與角逐。值得一提的是，本次土拍的競買陣營中，還出現了清能這類非地產主業的跨界企業身影。
03
徐匯區地塊溢價25%，創年內新高
三批次土拍結果呈現出核心區高熱、普通區域底價成交的分化格局。本次土拍中徐匯長橋地塊成為核心熱門標的，核心原因在于該地塊為純住宅屬性，坐擁稀缺區位優勢且容積率較低，同時地塊由原商辦屬性調整為純住宅用地，大幅提升了開發價值與市場吸引力。該地塊最終以 25% 的溢價率成交，溢價率創下年內新高，成交樓面價達 8.71 萬元 / 平方米。值得關注的是，該地塊周邊上月出讓的同類地塊“徐匯區S031102單元S04-16地塊”因包含25%的商業等開發要求，最終以底價成交，成交樓面價僅 4.81 萬元 / 平方米，二者價差顯著源于地塊屬性與開發要求的核心差異。普陀石泉地塊以 6.21 萬元 / 平方米的樓面價被招商蛇口&中建東孚聯合底價成交，金山新城地塊則由金濱海城市發展集團底價摘得，成交樓面價 1.38 萬元 / 平方米，而 2025 年 6 月建發聯合體曾以 1.48 萬元 / 平方米的樓面價。
04
招商蛇口連下兩子，稀缺低密地塊成布局關鍵
本次土拍中招商蛇口強勢斬獲兩宗地塊，角逐徐匯長橋地塊的核心考量與布局邏輯主要體現在三方面：一，該位于徐匯濱江輻射區，距黃浦江直線約500米，緊鄰上海植物園，生態資源稀缺且不可復制。同時，地塊容積率僅1.8、限高36米，適合打造低密小高層產品，符合上海市場對改善型住宅的需求，稀缺屬性使其成為房企爭搶的優質資源。二，周邊次新房二手房價格普遍在15-18萬/㎡，而該地塊預計售價14萬/㎡，相比周邊二手次新價格具有一定性價比優勢；三，招商蛇口此前已在徐匯長橋板塊開發“海上·清和璽”項目，此次加倉徐匯核心地塊，既鞏固了其在徐匯區域的市場話語權，也體現了對區域發展的長期信心，通過高價拿地進一步強化品牌在高端改善型住宅領域的競爭力。
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