這五類人，正在抄底上海樓市

2026年的樓市小陽春，火力全開超預(yù)期。

3月，70城房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)持續(xù)擴(kuò)容，二手成交熱度一路狂飆。

北京、深圳、廣州、杭州、成都、蘇州等全國(guó)重點(diǎn)城市，二手房市場(chǎng)集體回暖，信號(hào)明確。

上海更是領(lǐng)漲全場(chǎng)，3月二手房成交突破3萬套，創(chuàng)5年新高！4月至今日均網(wǎng)簽量依舊維持高位，熱度不減。

這波行情里，到底是誰在果斷入場(chǎng)？

為了孩子上學(xué)的父母

小陽春里最火的不是次新房，而是老破小學(xué)區(qū)房。

徐匯、黃浦、靜安的部分學(xué)區(qū)房，去年三季度還在跌，今年春節(jié)后突然就被掃貨了。

細(xì)看各區(qū)成交數(shù)據(jù)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)成交量霸榜的基本全是學(xué)區(qū)房。

數(shù)據(jù)來源：百盛評(píng)估

房外房研究院統(tǒng)計(jì)關(guān)于學(xué)區(qū)溢價(jià)的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：

現(xiàn)在上海絕大多數(shù)的學(xué)區(qū)老破小，已經(jīng)不存在額外溢價(jià)。

閔行的學(xué)區(qū)房，門檻價(jià)都來到了一百萬出頭。

2026年入學(xué)的孩子，家長(zhǎng)必須在今年4月中旬前搞定戶口。

從去年開始觀望的家長(zhǎng)，等到今年小陽春，一看價(jià)格沒再往下砸，果斷出手。

3月份，閔行區(qū)靜安新城，對(duì)口七寶實(shí)驗(yàn)小學(xué)+實(shí)驗(yàn)中學(xué)，一個(gè)月賣了34套。

普陀區(qū)對(duì)口曹二附校的曹楊三村蘭嶺園，一個(gè)月賣了33套。

這些家長(zhǎng)是真正的剛需，也是市場(chǎng)最硬的底盤。

他們買房也不指望漲價(jià)，只求一個(gè)入學(xué)資格。

這種純粹的需求，在任何周期里都不會(huì)消失。

限購(gòu)松綁后，終于上車的滬漂

第二批接盤俠，是那些在上海熬了幾年、終于等到政策松口的年輕人。

225滬七條新政，限購(gòu)門檻大幅降低。

非滬籍外環(huán)內(nèi)買房，社保繳納年限從3年降至1年。

居住證滿5年的，直接可以在全市范圍內(nèi)買1套住房，不再要求同時(shí)提供社保或個(gè)稅證明。

政策釋放的購(gòu)買力至少是十萬級(jí)量級(jí)的。

除此之外，公積金貸款額度拉滿。

首套房的公積金最高貸款額度從160萬元提高到了240萬元，最高可以貸到324萬元。

剛需買房的壓力和成本進(jìn)一步降低。

這一輪寬松政策，精準(zhǔn)喂給了滬漂扎根族。

很多都是在上海工作了幾年，攢了首付五六十萬，買一套一兩百萬的市區(qū)老破小。

還有的是小兩口，預(yù)算五六百萬，上車外環(huán)附近的新房或次新房。

我們一個(gè)客戶，95后女生，在漕河涇做產(chǎn)品經(jīng)理，去年社保滿2年，今年3月果斷入手了閔行一套動(dòng)遷房，總價(jià)280萬。

“以前覺得買房遙不可及，現(xiàn)在首付降了、利率低了，月供比房租也就多一兩千，為什么不買？”

這就是上海這座城市的魅力，有大量的年輕人渴望在這座城市扎根。

他們安家落戶的需求，不會(huì)因短期房?jī)r(jià)漲跌就消失。

價(jià)格合適、政策給力，他們就是市場(chǎng)最踏實(shí)的托底力量。

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憋了兩年，終于下手的改善中產(chǎn)

第三批接盤俠，是市場(chǎng)上最糾結(jié)、現(xiàn)在終于松動(dòng)的改善置換家庭。

過去兩年，中產(chǎn)是最慘的。

房子跌了、收入預(yù)期不穩(wěn)、不敢輕易加杠桿。

但今年小陽春，一批改善客突然開始動(dòng)了。

原因有三個(gè)：

第一，他們想換的房子，跌得比他們想賣的房子多。

一位住在寶山老公房的朋友，想換到共康的次新房。

他的老公房從350萬跌到290萬，虧了60萬。

但共康的次新房從750萬跌到530萬，跌了220萬。

置換成本反而低了160萬。

第二，置換鏈條開始轉(zhuǎn)動(dòng)了。

剛需入場(chǎng)接走了老公房，改善客手里的老房子終于能賣掉了，拿到錢趕緊換房。

從近期的數(shù)據(jù)來看，上海1000萬以上的房子成交加速了。

置換鏈條開始 往上傳導(dǎo)，中產(chǎn)改善正在快速下場(chǎng)。

熱門中產(chǎn)板塊聯(lián)洋，整個(gè)3月份成交了 68套，成交量創(chuàng)下近一年的新高。

虹口瑞虹新城，3月則狂賣23套，也是創(chuàng)近一年單月新高。

靜安大寧板塊3月也賣了63套。靜安府、仁恒靜安世紀(jì)、大寧金茂府這些標(biāo)桿小區(qū)價(jià)格已經(jīng)筑底。

楊浦新江灣城，3月也成交了47套，其中1000萬以上的房子占了近四成，以大三房，四房為主。

包括仁恒怡庭、九龍倉(cāng)璽園、尚浦名邸 、新江灣城首府、嘉譽(yù)灣這些品質(zhì)小區(qū)。

第三，新房產(chǎn)品力卷出了新高度。

這兩年的上海新房，得房率、戶型設(shè)計(jì)、裝標(biāo)、會(huì)所配置，都比幾年前的次新房高出一個(gè)檔次。

很多改善客看了一圈二手，最后還是選擇新房。

保利·都匯和煦

這批改善客，是市場(chǎng)上最理性的買家。

他們算得清賬，也扛得住波動(dòng)，一旦條件合適，下手比誰都快。

外地買家，抄底上海

第四批接盤俠，是江浙來的外地土豪。

以前他們來上海買房，主要盯著新房豪宅。

現(xiàn)在不一樣了，他們開始分層：

一部分是，父母為孩子買房。

孩子在陸家嘴、前灘、張江上班，父母從蘇州、寧波、南通、無錫過來，全款買一套500-800萬的次新房，

“孩子工作穩(wěn)定了，總要有個(gè)窩，現(xiàn)在價(jià)格比高點(diǎn)便宜了兩三成，不買等漲了再買？”

另一部分是，抄底新房的富人。

一季度，上海頂豪市場(chǎng)依舊領(lǐng)跑全國(guó)，3000萬以上新房成交229套，占一線城市總量近半。

黃浦濱江、徐匯濱江、陸家嘴核心豪宅認(rèn)購(gòu)率多在100%–150%，外地買家占比突出，江浙客群普遍占3–6成，長(zhǎng)三角高凈值人群持續(xù)重倉(cāng)上海核心資產(chǎn)。

還有一小部分，法拍房撿漏客。

雖然近期部分頂豪法拍價(jià)破發(fā)，但對(duì)他們來說，破發(fā)就是機(jī)會(huì)。

這大概就是上海的魔力，全國(guó)的有錢人，永遠(yuǎn)對(duì)上海的房子有執(zhí)念。

只要上海核心地段的好房子拿出來賣，就不缺買家。

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拆遷戶，本土購(gòu)買力的隱形支撐

最后一批接盤俠，是上海本土的拆遷戶。

這兩年上海的拆遷力度依然很猛。

徐匯、楊浦、虹口、靜安，一批又一批老房子被征收。

浦東的城中村改造也在加速。

這些拆遷戶，基本都是土著，在當(dāng)?shù)厣盍艘惠呑印?/p>

他們拿到拆遷款，大概率還是在周邊附近買一套二手房。

比如楊浦的拆遷戶，喜歡買在外高橋、高行、金橋。

黃浦的拆遷戶，喜歡買在南碼頭、世博，再偏一點(diǎn)的就是三林、北蔡。

東安新村的拆遷戶，徐匯的商品房大概率是買不起的，那就買一套老破小，剩下的錢存銀行養(yǎng)老。

所以也能看到：哪里拆遷多，哪里的老破小價(jià)格就相對(duì)堅(jiān)挺。

徐匯、黃浦的老公房，這一輪跌幅明顯小于遠(yuǎn)郊，就是拆遷戶在托底。

雖然現(xiàn)在的拆遷很難一夜暴富了，但對(duì)本地市場(chǎng)來說，依然是重要的購(gòu)買力支撐。

尤其是今年小陽春，拆遷款集中到位的幾個(gè)板塊，成交量明顯高于周邊。

一些建議

上海樓市本輪回暖，本質(zhì)上是政策端持續(xù)松綁與市場(chǎng)周期自然修復(fù)共振的結(jié)果。

不同人群的入場(chǎng)，折射出不同的需求邏輯。

結(jié)合當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境，給大家說幾句實(shí)在話：

1、熊市才是撿漏好時(shí)機(jī)

樓市牛市時(shí)，好房子根本不會(huì)拿出來賣，更別說撿漏了。

但熊市階段，房源選擇多、議價(jià)空間大，更容易撿到好筍盤。

2、不盲目追漲，用時(shí)間做足功課

不要被市場(chǎng)回暖的聲音沖昏頭腦，樓市短期內(nèi)大漲可能性很小，不必恐慌性買入。

買房是大事，一定要花時(shí)間做功課：研究板塊發(fā)展、小區(qū)歷史、房源戶型、周邊配套，甚至和中介、業(yè)主多溝通，摸清房源的真實(shí)價(jià)值。

3、房貸控制在家庭月收入的40%以內(nèi)

經(jīng)濟(jì)周期面前，現(xiàn)金流才是命。

剛需和中產(chǎn)家庭，不要為了追求大房子而過度負(fù)債，穩(wěn)健才是關(guān)鍵。

4、學(xué)區(qū)房只為核心功能買單，放棄投資幻想

如今的學(xué)區(qū)房，早已告別投資屬性。

買學(xué)區(qū)房，只需要為落戶上學(xué)這一核心功能買單，不要指望它能大幅升值。

對(duì)于非學(xué)區(qū)剛需的家庭，沒必要硬沖學(xué)區(qū)房，選擇配套完善的普通房源，性價(jià)比更高。

5、房子的硬傷不超過2個(gè)

買房時(shí)要避開硬傷，同一套房子的硬傷最好不超過2個(gè)。

比如“遠(yuǎn)郊+老破小+無地鐵”的組合，就是災(zāi)難級(jí)硬傷，未來幾乎沒有接盤者；

6、重新審視老破小

不是所有老破小都不能買。位置好、租售比高、有拆遷預(yù)期的，反而是當(dāng)下性價(jià)比很高的選擇。

小陽春里最先跑量的就是這類房子。

7、警惕同質(zhì)化供應(yīng)，避開未來踩踏式出貨

你的房?jī)r(jià)，由同小區(qū)、同片區(qū)在售房源數(shù)量決定。

避開那些未來有上萬套同質(zhì)化次新房的板塊（比如某些遠(yuǎn)郊大居），否則賣房時(shí)只能降價(jià)內(nèi)卷。

優(yōu)先選擇產(chǎn)品有特色、供應(yīng)量相對(duì)稀缺的樓盤。

8、置換堅(jiān)決杜絕“先買后賣”

現(xiàn)在市場(chǎng)雖然火爆，但賣房周期依然不短。先買后賣大概率兩頭挨刀。

置換一定要先賣掉再買，哪怕價(jià)格低點(diǎn)，至少安全。

9、回歸自住需求，放棄抄底幻想

沒人能精準(zhǔn)抄到最低點(diǎn)。如果你是自住，現(xiàn)在市面上確實(shí)有不少好房子，價(jià)格比高點(diǎn)低了30%，買得舒服、住得安心，比什么都重要。

買房是件大事，如果你自己拿不定主意，可以找我聊聊。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。

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