南京 2026 宅地供應(yīng)：縮量提質(zhì)與市場分化

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南京2026年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃概述

根據(jù)南京市正式發(fā)布的《2026年國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，2026年全市計(jì)劃供應(yīng)國有建設(shè)用地總面積為3056公頃。其中，住宅用地計(jì)劃供應(yīng)326公頃，細(xì)分為商品住宅用地320公頃和其他住宅用地6公頃。這一數(shù)據(jù)構(gòu)成是理解全年土地市場走向的基礎(chǔ)前提。

值得注意的是，盡管2026年商品住宅用地供應(yīng)量（320公頃）較2024年的240公頃增加了80公頃，增幅達(dá)33%，但從更長周期看，該供應(yīng)規(guī)模實(shí)則處于歷史低位。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)分析，2025年南京涉宅用地實(shí)際成交面積約為451萬平方米，2024年為505萬平方米，2023年為393萬平方米，2022年為426萬平方米，2021年則高達(dá)711萬平方米。相較之下，2026年320公頃的商品住宅用地供應(yīng)量不僅遠(yuǎn)低于2021年高峰期的710公頃（降幅達(dá)54.9%），甚至低于2023年和2022年的實(shí)際成交水平，僅略高于2023年計(jì)劃量。因此，盡管存在同比反彈，但整體仍處于“創(chuàng)10年新低”的緊縮狀態(tài)。

從供地結(jié)構(gòu)來看，2026年計(jì)劃體現(xiàn)出鮮明的功能優(yōu)先級(jí)：

• 交通運(yùn)輸用地占比最高：達(dá)1636公頃，占總供應(yīng)量的53.5%，凸顯城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的戰(zhàn)略地位；

• 工礦倉儲(chǔ)用地合計(jì)617公頃：反映產(chǎn)業(yè)用地保障力度；

• 住宅用地占比僅為10.7%，其中商品住宅用地僅占10.5%；

• 政策性住房用地供應(yīng)為零：包括共有產(chǎn)權(quán)房、保障性租賃住房等在內(nèi)的其他住宅用地雖有6公頃，但實(shí)質(zhì)上未安排新增政策性住房專項(xiàng)用地，表明政府當(dāng)前更傾向于通過存量盤活滿足保障需求。

此外，供地節(jié)奏呈現(xiàn)“分批集中出讓”特征。這種“小批量、高頻次”的供地模式，既可測試市場反應(yīng)，又能避免一次性大量推地導(dǎo)致流拍風(fēng)險(xiǎn)，體現(xiàn)了精細(xì)化調(diào)控思路。

綜上，2026年南京住宅用地供應(yīng)計(jì)劃的核心特征并非“放量刺激”，而是“精準(zhǔn)滴灌”——在總量控制的前提下，通過優(yōu)化結(jié)構(gòu)、提升品質(zhì)、聚焦區(qū)域，實(shí)現(xiàn)土地資源的高效配置與市場預(yù)期的穩(wěn)定引導(dǎo)。

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南京住宅用地供應(yīng)的歷史趨勢與現(xiàn)實(shí)背景

1、歷年住宅用地供應(yīng)量的持續(xù)收縮軌跡

南京市住宅用地供應(yīng)在過去五年呈現(xiàn)出明顯的階梯式下行趨勢：

• 2021年：供應(yīng)量達(dá)710公頃，為近十年峰值；

• 2022年：降至660公頃，同比下降7.0%；

• 2023年：進(jìn)一步縮減至493公頃，同比降幅擴(kuò)大至25.3%；

• 2024年：驟降至240公頃，同比大幅下降51.3%；

• 2025年：雖無官方計(jì)劃數(shù)據(jù)，但實(shí)際成交面積為451萬平方米（451公頃），顯示市場實(shí)際吸納能力有所恢復(fù)；

• 2026年：計(jì)劃供應(yīng)320公頃，較2024年回升33%，但仍比2021年減少390公頃，降幅達(dá)54.9%。

這一連續(xù)收縮的背后，是中央“合理控制新增房地產(chǎn)用地供應(yīng)”政策導(dǎo)向的落地體現(xiàn)。尤其自2023年起，自然資源部推行“增存掛鉤”機(jī)制，要求各地根據(jù)商品住宅去化周期動(dòng)態(tài)調(diào)整供地規(guī)模：去化周期超過36個(gè)月的區(qū)域暫停供地，18–36個(gè)月的區(qū)域按“盤活多少、供應(yīng)多少”原則執(zhí)行。截至2026年3月底，南京新房庫存套數(shù)為48,682套，按近3個(gè)月平均成交速度測算，去化周期已達(dá)31.6個(gè)月，接近調(diào)控紅線。因此，2026年供地計(jì)劃雖名義上“增長”，實(shí)則是在高庫存壓力下的一種謹(jǐn)慎回調(diào)，而非全面寬松。

2、計(jì)劃供應(yīng)與實(shí)際成交的顯著背離

南京土地市場長期存在“計(jì)劃小于實(shí)際成交”的現(xiàn)象，反映出市場實(shí)際需求與政策預(yù)期之間的張力。典型案例如下：

• 2022年：計(jì)劃供應(yīng)660公頃，實(shí)際成交僅426公頃，完成率64.5%；

• 2024年：計(jì)劃供應(yīng)240公頃，實(shí)際成交卻高達(dá)505公頃，完成率達(dá)210.4%。

這種背離說明，地方政府在制定供地計(jì)劃時(shí)往往偏于保守，而市場在政策利好（如降首付、降利率、放松限購）刺激下，房企拿地意愿階段性回升，導(dǎo)致實(shí)際成交量遠(yuǎn)超計(jì)劃。2024年的超高完成率，正是當(dāng)年“9·26”新政后市場短暫回暖的直接結(jié)果。

進(jìn)入2025年后，這一趨勢有所收斂。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年全年涉宅用地成交面積為451萬平方米，雖仍高于2024年計(jì)劃量，但已回歸理性區(qū)間。2026年一季度，土地市場延續(xù)“量縮價(jià)穩(wěn)”格局：1–3月累計(jì)供應(yīng)涉宅用地面積約48.1萬平方米，成交僅約28.1萬平方米，供求比失衡，顯示出開發(fā)商投資趨于謹(jǐn)慎。

因此，2026年320公頃的供地計(jì)劃，既是對(duì)2024年“超量成交”的修正，也是對(duì)當(dāng)前高庫存現(xiàn)實(shí)的回應(yīng)。其本質(zhì)是通過“控增量、優(yōu)存量”來促進(jìn)供需再平衡，而非重回大規(guī)模供地的老路。

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容積率與建筑面積的深度解析

1、容積率全面下調(diào)，低密開發(fā)成主流

2026年南京涉宅用地的容積率設(shè)定呈現(xiàn)出前所未有的低密化趨勢。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)分析，2026年掛牌地塊容積率普遍控制在1.05至1.8之間，顯著低于2023–2025年歷史區(qū)間的1.2–2.4。

具體案例包括：

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江北核心區(qū)老山南側(cè)地塊：容積率低至1.05，為近年來罕見；

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江寧百家湖G08地塊：容積率為1.01＜Far≤1.8，實(shí)際按上限1.8測算；

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浦口城南中心G09地塊：容積率同樣為1.8；

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其他如麒麟、龍袍、橋林等新城板塊，亦多采用1.5–1.8的中低容積率。

這一變化具有多重政策意圖：

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提升居住品質(zhì)：低容積率有利于打造洋房、疊墅、四代宅等改善型產(chǎn)品，滿足高端需求；

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優(yōu)化城市界面：避免高密度高層對(duì)城市天際線與生態(tài)空間的擠壓；

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差異化競爭：在同質(zhì)化嚴(yán)重的市場中，低密產(chǎn)品具備更強(qiáng)溢價(jià)能力與去化確定性。

值得注意的是，2026年容積率下限（1.05）已突破2025年最低值（1.2），標(biāo)志著南京正式進(jìn)入“超級(jí)低密”時(shí)代。目前全市容積率低于1.1的住宅項(xiàng)目已達(dá)22個(gè)，其中6個(gè)在售，16個(gè)待售，產(chǎn)品矩陣日益豐富。

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區(qū)域分布格局與市場分化研判

1、供地區(qū)域高度聚焦核心與重點(diǎn)板塊

2026年住宅用地供應(yīng)在空間布局上呈現(xiàn)“核心強(qiáng)化、外圍收縮”的鮮明特征。根據(jù)素材內(nèi)容與克而瑞數(shù)據(jù)，供地主要集中于以下區(qū)域：

• 江寧區(qū)：計(jì)劃掛牌經(jīng)營性用地18宗，面積超1100畝，重點(diǎn)覆蓋百家湖、麒麟、秣陵等成熟或新興板塊。其中，百家湖G08地塊位于景楓KINGMO西南側(cè)200米，地鐵雙線交匯，商業(yè)配套密集，屬稀缺核心資產(chǎn)。

• 江北新區(qū)（含浦口）：4月計(jì)劃推出江北3宗、浦口3宗，聚焦城南中心、頂山、卓越路站周邊，依托科學(xué)城產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)提升地塊價(jià)值。

• 六合區(qū)：龍袍新城推出3宗地塊，作為南京都市圈北向拓展的重要節(jié)點(diǎn)；

• 橋林新城：推出2宗，服務(wù)于智能制造產(chǎn)業(yè)基地；

• 主城區(qū)：鼓樓、秦淮、建鄴等核心區(qū)雖供地極少，但偶有“壓箱底”低密地塊，凸顯稀缺性。

相比之下，高庫存區(qū)域如溧水、高淳在2026年一季度新房成交中雖有貢獻(xiàn)，但未見新增宅地供應(yīng)，印證“去化周期超36個(gè)月暫停供地”的調(diào)控邏輯。

2、區(qū)域市場表現(xiàn)分化加劇

據(jù)克而瑞2026年3月區(qū)域供求數(shù)據(jù)顯示，各板塊市場熱度差異顯著：

數(shù)據(jù)標(biāo)明

江寧、棲霞供不應(yīng)求：供求比低于0.4，去化迅速，支撐后續(xù)供地；

浦口供大于求：供求比1.16，庫存壓力顯現(xiàn)；

主城核心區(qū)（建鄴、秦淮）無新增供應(yīng)但成交堅(jiān)挺：高均價(jià)反映稀缺價(jià)值。

這種分化印證了“優(yōu)質(zhì)地塊搶手、邊緣地塊遇冷”的市場現(xiàn)實(shí)。

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政策導(dǎo)向與市場趨勢的互動(dòng)演進(jìn)

據(jù)南京房產(chǎn)微政務(wù)數(shù)據(jù)，2026年3月21日至4月1日，新建商品住宅認(rèn)購套數(shù)與面積較新政前分別增長155.6%和155.9%，二手房同期增長48.2%。人才房票政策帶動(dòng)3月新建住房交易額約43億元。

克而瑞數(shù)據(jù)進(jìn)一步佐證：2026年3月新房成交面積32.61萬平方米，環(huán)比激增243.46%；成交金額81.54億元，環(huán)比增長257.91%。這表明政策組合拳（降首付、認(rèn)房不認(rèn)貸、房票安置）初見成效。

然而，高庫存仍是懸頂之劍。截至2026年3月底，庫存面積618.57萬平方米，去化周期31.6個(gè)月（按近三個(gè)月月均去化計(jì)算）。若無持續(xù)需求釋放，短期回暖恐難持續(xù)。

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結(jié)論與展望

南京2026年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃是一次精準(zhǔn)調(diào)控下的結(jié)構(gòu)性優(yōu)化。其核心邏輯并非簡單放量，而是在高庫存背景下，通過“控總量、提質(zhì)量、優(yōu)布局”實(shí)現(xiàn)市場軟著陸。

未來趨勢將呈現(xiàn)三大特征：

供地持續(xù)“小而美”：地塊體量縮小、容積率降低、總價(jià)理性，聚焦高確定性區(qū)域；

市場分化加劇：核心區(qū)低密產(chǎn)品供不應(yīng)求，遠(yuǎn)郊板塊以價(jià)換量；

房企策略轉(zhuǎn)向：央國企與本土民企主導(dǎo)拿地，全國性房企收縮戰(zhàn)線。

挑戰(zhàn)在于如何平衡“提質(zhì)”與“保供”，避免因過度控量導(dǎo)致供需失衡。長期看，南京樓市正邁向高質(zhì)量發(fā)展階段，土地市場的精細(xì)化管理將成為新常態(tài)。

上述研究成果由克而瑞南京分析師喬俊杰，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用克而瑞·決策專家的AI報(bào)告功能撰寫。

1.本文章內(nèi)容是由克而瑞南京分析師喬俊杰撰寫。本內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。

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