上海
4月1日發布了《上海市城鄉建設用地基準地價（2026年）》，當天直播時就有粉絲問有什么影響。
環二詳細查閱了原文件第一反應是：這東西關你們什么事兒？
后來想了想，還真關系重大。
這次主要更新兩個內容。
一個是基準地價調整，提高了市區地價、降低了郊區地價。
另一個變化文件里沒有，基準地價發布會上相關領導提到了：
黃浦老城廂、徐匯濱江、楊浦復興島及周邊、閔行紫竹片區等區域的基準價格提升一級。
黃浦老城廂、徐匯濱江原來是二級地段，現在提到一級。
楊浦復興島及周邊原來是四級，現在提到三級。
閔行紫竹片區原來是六級，現在提到五級。
領導大致提了一下板塊，新的基準地價成果圖還沒出來，只能看看2020年版的做參考。
為什么環二第一反應是跟大家關系不大？
因為這東西就不是說給我們聽的。
你看看通知單位，都是賣地的一方。
基準地價是土拍時的價格錨點，主要決定起拍價、溢價空間。
現在這個市場，拍的越貴越好，基準地價只決定起拍價。
徐匯濱江原來是二級用地，參考樓面價41140元/平。
2024年8月出讓小米地塊，起拍價就達到了10.08萬/平，成交價高達13.1萬/平。
起拍價比一級地價還貴兩倍多。
你說這個基準地價對我們買房、賣房有什么參考價值？
之前每年的土拍計劃都完成的很好，去年壓力開始變大。
去年土拍預算收入2800億元，想盡各種辦法，全年完成了2804億元。
今年目標下調到2000億元，這是底線，這個數據之上多多益善。
所以基準地價的意思是，保下限，上限市場說了算。
既然市場說了算，我們普通居民還是看看新房價格、銷售情況、二手價格、市場熱度最靠譜。
有些地方基準地價提升了，土拍成交價不一定提升，房價不一定提升。
現在不是2016年，不是地價決定房價的時代。
開發商高價拿地，該虧就虧。
而且規劃是滯后的，看規劃買也來不及。
2020年徐匯濱江是二級地價，跟普陀長壽路武寧路一樣，那時該抄底。
2024年徐匯濱江爆火，很多人問徐匯濱江會不會成為下一個新天地，這時最高位該拋盤。
現在蓋棺定論，徐匯濱江升級一級地價，你再去買還來得及嗎？
2020年北外灘長治路到黃浦江一帶是一級地價，其他是二級地價。
現在潮鳴外灘那里還是二級地價，北外灘沒變化。
如果潮鳴外灘也大火，把市場拉起來，說不能也升級了。
那潮鳴外灘就不能買嗎？如果未來五年北外灘全面建成，下次規劃可能就是一級地段了。
那現在反而更像抄底時間，等升級一級地段你又來不及。
更重要的是市區郊區的分化，還需要看這個文件？
環二早在2020年就講了，未來的分化方向是貴的地方越來越貴、便宜的地方越來越便宜。
2020年初環線文章截圖
這5年房價數據已經擺在這，規劃上再次蓋棺定論，承認了郊區房價縮水。
尤其是相對市區縮水。
現在才反應過來拋售郊區買市區，是不是太晚了？
所以這個文件對我們買房、賣房基本沒有參考意義，我們要看更前置化的市場數據。
但是這是一個警鐘，敲給那些還有幻想的房東。
這個文件的重大意義是對土地出讓方。
土地出讓時起拍價不能隨便定，要參考這個基準地價，市區基本1:1，部分區域最低80%。
有了這個數據就能防止賤賣土地，賤賣土地很可怕，損失國有資產還打壓市場。
有了這個數據，也能控制土地出讓面積，低于下限的地直接不能上市。
間接實現止跌回穩。
通過這種方式，這幾年上海新房市場很健康，成交價不斷上漲，成為全國一道亮麗的風景線。
但是郊區很難，新房滯銷、土拍停滯。
為了郊區繼續出讓土地，只能接受郊區降價的事實，降低土地起拍價。
畢竟也要照顧到郊區財政。
房子不值錢，值錢的是土地。
郊區的房東們，你們房子的土地價值下滑了。
原來還有一些房東不認栽，附近還有新房提著價格、提著預期。
現在地價降了，下一步新房價格也會調整。
新房備案價可能不會大幅下滑，但是會變相降價：
新房價格不變，降低容積率；
新房價格不變，提高得房率；
新房價格不變，提升裝修標準。
明后年這些新房一來，你們手里的房子還能賣得動？
2020年1級地價是11級的18倍，現在調整到了21倍。
隨著分化的繼續，未來可能還要調整，30倍、40倍都有可能。
土地出讓還有利潤，那就沒理由停止。
最終的局面就是，某些地方100萬一平，某些地方100萬一套。
當然這完全不妨礙上海樓市止跌回穩，上海新房一直穩步上升，沒出現過問題。
止跌回穩是全國戰略，是實現經濟復蘇的必經之路，要不惜一切代價完成。
個別人當當代價怎么了？
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