新鴻基創新高，香港地產怎么復蘇的？

當科技信徒們還在為AI的每一次心跳徹夜難眠時，被刻板印象定格的港股地產老登們，卻悄悄完成了深蹲起跳。

年初至今，香港本土房企走出獨立行情。新鴻基地產、恒基地產股價接連創新高，其中新鴻基漲幅一度高達55%，市值一度突破4000億港元。

這種久違的漲勢，底色是業績拉升。2025年下半年，新鴻基物業銷售收入達323.55億元，同比大增94.3%；恒基地產2025年物業銷售收入也實現17%的增長。

支撐這波反彈的明線，是香港樓市的“量價齊升”。

從需求側看，香港樓市的復蘇始于政策“去枷鎖化”?！俺防薄闭呓档土送獾厝丝谂c香港多套房持有者的買房門檻，“高才通”計劃則完成了精準的高凈值人才引入。

但需求增加的另一面是供給似乎被戴上了“緊箍咒”。

香港四大家族占新房銷售量的4-5成，這種極高的市場集中度，讓頭部房企在推盤節奏上擁有極強的議價權，進一步帶動了成交價提升。

而支撐香港地產重估的暗線，則是地緣紅利的強化。

在全球化退潮、地緣博弈加劇的“小院高墻”時代，香港作為鏈接東西方的橋梁，避風港屬性被放大了，這使他正開啟一場超越地產單一品類、覆蓋全維度資產的價值重估。

/ 01 / 增長的輪子變了

在地產這門生意里，同勢，卻不一定不同命。

對比內地房企跟隨樓市大起大落的過山車軌跡，香港地產“老登”們的波動曲線顯得極其平緩。2021年至2024年，香港樓市從高峰回撤近30%，但同期新鴻基僅下跌9%，恒基地產甚至逆勢微漲1%。

命運迥異的核心，是商業模式的差別。

不同于內地房企曾篤信“高周轉、高杠桿”的大力出奇跡模式，香港主流房企信奉的是“開發+持有”的雙輪驅動。這種模式的優勢在于：景氣度高時靠賣房賺差價，行情寡淡時靠收租平利潤。

相比容易隨周期劇烈震蕩的開發業務，物業租賃是標準的“現金牛”。

在新鴻基的利潤結構中，租賃業務以不到兩成的營收占比，貢獻了超過52%的利潤；恒基地產更夸張，租賃盈利一度撐起了總盈利的八成。可以說，在過去漫長的香港樓市寒冬里，是收租簿，撐起了港資房企的利潤基本盤。

但從去年開始，增長的輪子換了。

2025年下半年，新鴻基的總租金收入維持在122.85億港元，基本持平。然而，住宅銷售端卻迎來了大爆發：物業銷售收入達323.55億元，同比大增94.3%。恒基的劇本也如出一轍：物業收入微降，但住宅銷售收入同比增長17%。

支撐銷售端起飛的，是久違的“量價齊升”。

據香港特區政府土地注冊處公布數據顯示，2025年，包括住宅、車位及工商鋪物業等在內，香港全年整體樓宇買賣合約登記量達80702宗，同比增長18.7%，創四年以來新高。

這種成交熱度迅速傳導至價格端，2026年1月，香港私人住宅售價指數報301.4，實現了連漲八個月的壯舉。高盛甚至反手將2026年的房價漲幅預測從5%上調到了12%。

量價齊升的數據好找，但關鍵背后的邏輯是什么？

/ 02 / 需求來了，但供給著緊箍咒

2013年，一位香港小學生的作文《李家的城》曾刷爆網絡。這篇童言無忌的隨筆，核心主題是結尾的一段話：“李嘉誠，名副其實，香港就是李家的城?！?/p>

主題顯然是夸張了，但也側面反映香港四大家族對地產行業的強影響力。直到今日，新鴻基、恒基、長和、新世界仍占據香港新房出售量的4-5成。

了解這個背景，也更能理解香港樓市量價齊升的邏輯。

首先，從需求側看，香港樓市的復蘇起于撒辣政策。所謂撤辣政策，指取消了非香港居民，本地多房產者所有的住宅交易的額外印花稅（包括買家印花稅、新住宅印花稅和額外印花稅），所有買家現在統一按從價印花稅稅率繳稅。

政策實施后，非本地買家及多套房購買者的印花稅稅率從15%統一降至最高4.25%。撤辣政策實施一年后，香港住宅樓宇買賣登記量達62,832宗，同比上升18.3%。

與此同時，香港的高才通計劃也起到了作用。截至2025年底，香港高才通計劃共收到超15萬宗申請，批出超12萬宗，其中約10.5萬名高才抵港。成功續簽的高才中約95%的收入高于香港收入中位數，其中一半人收入更高出近一倍。

這些高收入群體到港后或直接買房推動成交量，或租房推高租售比，2025年香港住宅租售比（租金回報率）整體在3.0%-4.1%。高租售比回報又進一步刺激了香港本地高收入群體的投資需求。

然后就在需求放開后，香港新房供給卻像帶上了緊箍咒。2025年8月后，純宅項目預售審批減慢，香港新樓盤開始供應趨緊：從2套房爭1個買家到平均1.1人搶1套。

供給收緊的原因，有媒體認為，香港開發商更傾向于推售已獲批的舊盤，而不是急著把新項目送入市場打價格戰。

香港開發商是否在有意“控量保價”？ 外部難以定論。但從歷史上看，香港輿論對他們一直有“囤地壟斷、推高房價”之嫌。

從數據看，香港也有不少閑置土地，全港1100余平方公里的土地中，有400余平方公里是郊野公園，未開發的閑置土地甚至被用來堆積集裝箱。而大把年輕人花費百萬卻擠在20平左右的納米樓。

跳開供需層面，香港地緣紅利的放大也推動了樓市重估。

/ 03 / 意外的地緣紅利

數據不會說謊，他會告訴你誰在買單。

2025年，香港樓市注冊量80702宗，成交金額6143億港元；其中內地買家注冊量13906宗，金額1379億港元。內地買家注冊量占比17.2%，金額占比22.4%。以相同口徑，和2023年對比，內地買家注冊量占比增加了近7個百分點，金額占比增加了超6個百分點。

內地買家入港買房固然有撒辣政策的推動，但深層原因則是香港地緣紅利的強化。

在全球化退潮、地緣博弈加劇的“小院高墻”時代，地緣已經取代了單純的ROI，成為影響全球資金流向的重要變量。

而在東西方產業各有優劣、資本流向卻難以被簡單斬斷的當下，香港依托“一國兩制”的穩定環境、完善的法律體系和成熟的金融基礎設施，也有了雙重避險的屬性：

它既是內地資本出海的“前哨跳板”：內地資金涌入香港樓市，本質上是在尋求一種既能對沖地緣風險、又能低成本試錯海外的路徑。

它也是國際資本配置中國的“首選入口”：港A兩地同時上市的公司，港股溢價（H/A）有超過40%的奇觀，證明了在外部投資者眼中，香港依然是直連中國產業紅利、且風險可控的橋梁。

這意味著，在地緣博弈的夾縫中，香港資產的價值邏輯早已超越了樓市本身，而是覆蓋全品類的價值重估。這種重構也在吸引著更多資金。

據港媒報道，有機構透露，最近接到的中東地區客戶查詢數量明顯增加，環比激增超50%，且問得很細——從港股投資到債券配置，從保險產品到在香港設立家族辦公室的具體要求。

這種地緣紅利的增強，影響著資金的流向，也重塑著投資人的收益曲線。