北京空降一塊地，為誰(shuí)開(kāi)綠燈了

文/北京進(jìn)深 徐迪

被中建智地盯上的遠(yuǎn)郊宅地，空降至預(yù)申請(qǐng)列表。

3月24日，懷柔新城0103街區(qū)6001地塊進(jìn)入用地預(yù)申請(qǐng)。

起始價(jià)7.38億元，受理時(shí)間從即日起截至4月22日下午17:00。

目前北京的供地清單上，還是只有11宗住宅項(xiàng)目，包括東城兩大王炸級(jí)地塊，以及海淀朱房、朝陽(yáng)東壩等核心區(qū)域地塊，均未被激活。

6001地塊并不在上述清單中，但是在上個(gè)月底，以該地塊為核心的項(xiàng)目規(guī)劃實(shí)施方案已被公示。

并且，在方案公示當(dāng)天，中建智地就針對(duì)這塊地發(fā)出了招標(biāo)計(jì)劃。

懷柔這塊地一路綠色通道直接上架，還讓央企提前半年“埋伏”，有什么吸引力？

具體來(lái)看一下。

項(xiàng)目占地3.19公頃，地上建面約4.47萬(wàn)平方米，容積率1.4，限高24-36米。

出讓文件提到的幾項(xiàng)規(guī)劃要點(diǎn)：

1、鼓勵(lì)在建筑設(shè)計(jì)階段精細(xì)化戶型設(shè)計(jì)，結(jié)合“好房子”政策提升得房率，打造高品質(zhì)住宅。

2、要求居住區(qū)綠地率不低于30%，并且在項(xiàng)目的后續(xù)設(shè)計(jì)中，貫徹落實(shí)首都花園城市建設(shè)理念，注重生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間的融合，加強(qiáng)綠地綠化彩化效果。

3、建筑色彩搭配宜與周邊建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)一致，建筑材質(zhì)鼓勵(lì)采用綠色、環(huán)保材質(zhì)，避免采用大面積涂料。建筑屋頂宜采用平坡結(jié)合形式。地塊內(nèi)綠地宜通過(guò)慢行步道融入到整體綠化體系中。

4、依據(jù)已有資料，有活動(dòng)斷裂疑似從場(chǎng)地或附近通過(guò)，本項(xiàng)目應(yīng)開(kāi)展區(qū)域性地震安全性評(píng)價(jià)工作，并根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。

再造一個(gè)遠(yuǎn)郊小爆款

項(xiàng)目位于懷柔區(qū)龍山街道，距離懷柔區(qū)政府約1公里。

西側(cè)臨近懷柔水庫(kù)，東側(cè)臨近懷柔城市森林公園，主打低密生態(tài)。周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)等生活配套在懷柔都屬于頂配。

地塊往北500米左右，就是去年北京樓市的“遠(yuǎn)郊黑馬爆款”——建工嘉棠澐璽。5月拿地，9月21日開(kāi)盤，224套供應(yīng)，一周去化近半，半個(gè)月賣掉七成，年底基本清盤。成交均價(jià)3.94萬(wàn)元/㎡，基本逼平預(yù)售價(jià)。

值得一提的是，甚至有客戶因未能成功認(rèn)購(gòu)該項(xiàng)目而致電12345市民熱線咨詢購(gòu)房事宜，足見(jiàn)其市場(chǎng)認(rèn)可度之高。

作為懷柔首個(gè)“好房子”項(xiàng)目，嘉棠澐璽層高3米 ，建面使用率突破100%。戶型設(shè)計(jì)上最大的亮點(diǎn)是南向雙陽(yáng)臺(tái)體系：

通面寬內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái) 幾乎與同等面寬的景觀花池。

北京通面寬陽(yáng)臺(tái)的新盤不少，陽(yáng)臺(tái)外邊還能接出個(gè)通面寬的花池，全北京也是獨(dú)一份兒了。

嘉棠澐璽之所以能在極短的時(shí)間清盤，除了逆天的贈(zèng)送和產(chǎn)品力，小區(qū)本身體量不大也是原因之一。全盤僅6棟洋房，計(jì)容建面2萬(wàn)㎡出頭。

相比之下，新供應(yīng)的6001地塊大概是它的2倍。除此之外，兩塊地的素質(zhì)非常接近，容積率和建筑高度相當(dāng)，就連地塊形狀都很像。

加上出讓文件中也明確提到了提升得房率，打造“好房子”，6001地塊已有“爆款預(yù)備役”之姿。

只是不知北京建工是否會(huì)再次出手。

根據(jù)實(shí)施方案規(guī)劃，6001地塊周邊還配建有公園和廣場(chǎng)用地，合計(jì)0.8公頃；另有公共服務(wù)配套0.38公頃，待深入研究后再批復(fù)具體規(guī)劃指標(biāo)。

今年2月13日，6001地塊拆除工作已經(jīng)正式啟動(dòng)，涉及個(gè)人、企業(yè)、商戶等各類被騰退主體100余個(gè)，地上物建筑面積約3萬(wàn)平方米，將成為龍山街道全年攻堅(jiān)的“試驗(yàn)田”。

項(xiàng)目公司已成立

6001地塊的入市節(jié)奏頗為緊湊，從啟動(dòng)地塊清理，到實(shí)施方案公示，再到項(xiàng)目公司注冊(cè)、發(fā)招標(biāo)計(jì)劃、用地預(yù)申請(qǐng)，都在這一個(gè)多月完成，基本做到無(wú)縫銜接。

地塊招標(biāo)計(jì)劃的主體，是中建智地剛成立的全資子公司北京興瀾房地產(chǎn)。

今年2月14日完成工商登記，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元。

由中建智地董事長(zhǎng)樊飛軍擔(dān)任法人兼董事長(zhǎng)，中建智地京東公司執(zhí)行總經(jīng)理張夢(mèng)燦任項(xiàng)目公司經(jīng)理。

招標(biāo)計(jì)劃涵蓋了土方工程、監(jiān)理、施工、設(shè)計(jì)四大項(xiàng)，總投資估算將近3.3億元。

中建智地近年在北京的布局主要以朝陽(yáng)、昌平為主，此次提前謀奪懷柔地塊，可見(jiàn)遠(yuǎn)郊市場(chǎng)還是大有可為的，也體現(xiàn)了這位“京城地產(chǎn)一哥”的生存智慧。

過(guò)去幾年，頭部房企往往為了維持市場(chǎng)份額和行業(yè)排名，擠在核心區(qū)，搶破頭也要拿“地王”，導(dǎo)致樓面價(jià)甚至逼近或超過(guò)周邊售價(jià)，埋下巨大隱患。

而現(xiàn)在，當(dāng)多數(shù)房企仍在熱門區(qū)域?yàn)槲⒗N身肉搏時(shí)，中建智地選擇避開(kāi)高溢價(jià)、高成本的“雙高”紅海，轉(zhuǎn)向懷柔這樣的遠(yuǎn)郊價(jià)值洼地。

這一拿地策略的核心在于規(guī)避無(wú)效內(nèi)卷。以較低的拿地成本和可控的溢價(jià)，鎖定了項(xiàng)目的安全邊際，為后續(xù)的利潤(rùn)空間和產(chǎn)品打磨留足了余地。