分化延續(xù)，價(jià)值重構(gòu) | 全球及中國酒店投資市場(chǎng)新機(jī)遇

2025年為全球酒店業(yè)奠定了復(fù)蘇與調(diào)整的基調(diào)，而2026年將迎來更具結(jié)構(gòu)性的機(jī)遇。

從全球?qū)用鎭砜矗瑖H旅行需求持續(xù)強(qiáng)勁，2025年全球國際游客數(shù)量已超越疫情前水平，為行業(yè)提供了堅(jiān)實(shí)支撐。供應(yīng)端增長普遍放緩，尤其在歐美成熟市場(chǎng)，為現(xiàn)有酒店創(chuàng)造了有利的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

亞太區(qū)酒店市場(chǎng)表現(xiàn)高度分化。越南、馬來西亞等國受益于強(qiáng)勁的區(qū)域旅游需求和有利的簽證政策，市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)異。與此同時(shí)，部分傳統(tǒng)樞紐面臨挑戰(zhàn)，新加坡因主要客源市場(chǎng)出境游需求恢復(fù)不及預(yù)期，而導(dǎo)致每間可售客房收入（RevPAR）承壓，曼谷則受安全問題影響導(dǎo)致游客減少。

投資層面，全球酒店市場(chǎng)迎來明確的流動(dòng)性拐點(diǎn)。2025年全球酒店直接投資額達(dá)650億美元，較2023年低谷反彈22%，同比增長7%。資本結(jié)構(gòu)持續(xù)演變：私募股權(quán)基金重新活躍；業(yè)主及運(yùn)營商因?yàn)榫频晷略龉?yīng)放緩，積極收購具備重新定位潛力的資產(chǎn)；高凈值人士及家族辦公室則憑借對(duì)酒店穩(wěn)定現(xiàn)金流和收益的青睞，日益成為市場(chǎng)中不可忽視的重要力量。

展望2026年，全球酒店投資市場(chǎng)有望在強(qiáng)勁的債務(wù)市場(chǎng)、創(chuàng)紀(jì)錄的待投資金以及投資者對(duì)穩(wěn)定收益的迫切需求等多重因素推動(dòng)下，實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步增長。亞太地區(qū)旅游及酒店需求預(yù)計(jì)將保持韌性，酒店投資交易額有望回升至2024年水平。

需求韌性與供給趨穩(wěn)

重構(gòu)酒店運(yùn)營邏輯

2025年，中國酒店市場(chǎng)步入深度結(jié)構(gòu)性調(diào)整的新階段。在需求端，國內(nèi)旅游展現(xiàn)出強(qiáng)大韌性，旅游人數(shù)已全面超越疫情前水平，同比增長16.2%，成為市場(chǎng)復(fù)蘇的核心引擎。然而，盡管客流強(qiáng)勁，高端酒店的平均房?jī)r(jià)（ADR）不升反降，導(dǎo)致整體承壓。這一“以價(jià)換量”的現(xiàn)象，深刻反映出當(dāng)前消費(fèi)預(yù)算趨緊與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的雙重現(xiàn)實(shí)。

此外，市場(chǎng)分化格局日益顯著。以深圳、上海、三亞為代表的經(jīng)濟(jì)與旅游樞紐城市，憑借堅(jiān)實(shí)的商務(wù)及休閑需求，實(shí)現(xiàn)了RevPAR的穩(wěn)健正增長；而部分其他主要城市則仍在消化供需錯(cuò)配的壓力，業(yè)績(jī)面臨挑戰(zhàn)。

從供應(yīng)角度看，過去十年中國酒店客房供應(yīng)量呈現(xiàn)顯著增長態(tài)勢(shì)，但未來五年新增酒店客房量減少，總供給量趨于穩(wěn)定且年增速持續(xù)放緩。這一轉(zhuǎn)變促使行業(yè)增長邏輯發(fā)生根本性遷移——從過去的大規(guī)模增量開發(fā)，全面轉(zhuǎn)向?qū)Υ媪抠Y產(chǎn)的精細(xì)化改造、品牌升級(jí)與價(jià)值重塑，為具備專業(yè)運(yùn)營能力的投資者創(chuàng)造了新的機(jī)遇。

市場(chǎng)演變與政策新規(guī)

共塑酒店投資價(jià)值新格局

2025年，中國酒店交易額回歸至長期歷史均值水平，但其在商業(yè)地產(chǎn)總交易額中的占比顯著提升至12.8%，反映出在投資者資產(chǎn)配置策略調(diào)整的背景下，酒店資產(chǎn)正獲得更具戰(zhàn)略性的增持。

中國酒店投資市場(chǎng)正邁入由新資本主導(dǎo)的價(jià)值發(fā)現(xiàn)與重塑新階段。傳統(tǒng)房地產(chǎn)基金正系統(tǒng)性縮減酒店領(lǐng)域配置，高凈值人士與國有企業(yè)取而代之，成為市場(chǎng)主力買家。這批“新錢”投資者普遍具備更長遠(yuǎn)的持有視野，更看重資產(chǎn)的穩(wěn)定現(xiàn)金流、品牌價(jià)值及長期戰(zhàn)略意義，而非短期財(cái)務(wù)回報(bào)。

在此背景下，中國酒店投資策略呈現(xiàn)出三大鮮明特征：

一是小型項(xiàng)目備受青睞

成交價(jià)在3億元人民幣以內(nèi)的項(xiàng)目因投資門檻低、風(fēng)險(xiǎn)可控、回報(bào)周期短，高度契合當(dāng)前審慎的市場(chǎng)環(huán)境，成為投資者的優(yōu)先選擇。

二是存量煥新成為核心策略

在新增供應(yīng)趨緩的“存量時(shí)代”，投資焦點(diǎn)高度集中于現(xiàn)有資產(chǎn)的重新定位與價(jià)值提升，通過硬件翻新、品牌升級(jí)或業(yè)態(tài)創(chuàng)新，深度激活資產(chǎn)潛能。

三是投資重心加速向非一線城市下沉

近年來，非一線城市酒店交易額占比顯著上升。一方面，司法拍賣等渠道釋放出大量被低估或陷入困境的資產(chǎn)，為投資者提供了高性價(jià)比的入場(chǎng)機(jī)會(huì)；另一方面，伴隨區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力增強(qiáng)和文旅消費(fèi)需求崛起，部分強(qiáng)二線及新興城市的優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)展現(xiàn)出強(qiáng)勁增長潛力，正吸引尋求價(jià)值洼地的資本積極布局。

仲量聯(lián)行于近日成功助力某外資企業(yè)順利出售桂林地標(biāo)性五星級(jí)酒店——桂林喜來登飯店。該酒店是廣西首家掛牌五星級(jí)酒店，曾接待過多國政要，并于2021年完成全面的翻新。

此外，2025年年底，中國公募REITs市場(chǎng)迎來里程碑式的政策調(diào)整，底層資產(chǎn)范圍增擴(kuò)至辦公與酒店項(xiàng)目，為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)注入發(fā)展動(dòng)力。這不僅為持有型酒店投資者開辟了一條標(biāo)準(zhǔn)化、高流動(dòng)性的退出通道，也將促進(jìn)業(yè)主和運(yùn)營商提升資產(chǎn)管理與精細(xì)化運(yùn)營能力，以滿足REITs對(duì)底層資產(chǎn)在合規(guī)性、收益穩(wěn)定性及專業(yè)管理等方面的高規(guī)格要求。可以說，公募REITs新規(guī)的落地為酒店行業(yè)注入了一劑強(qiáng)心針，有望打通“投融管退”全鏈條，吸引更多長期資本進(jìn)入酒店領(lǐng)域，推動(dòng)行業(yè)向高質(zhì)量、專業(yè)化方向發(fā)展，徹底激活市場(chǎng)活力。

“中國酒店投資市場(chǎng)正處在一個(gè)前所未有的價(jià)值重構(gòu)窗口期。以高凈值人士和國有企業(yè)為代表的多元化資本結(jié)構(gòu)，正深刻重塑行業(yè)的投資生態(tài)與估值體系。投資者應(yīng)聚焦具備長期價(jià)值的標(biāo)的，包括核心地段可改造升級(jí)的存量資產(chǎn)，以及非一線城市中被低估但具運(yùn)營潛力的物業(yè)。”

仲量聯(lián)行深耕酒店及旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，提供覆蓋“投、融、建、管、退”全生命周期的專業(yè)服務(wù)。依托全球資源與本土洞察，我們?yōu)橥顿Y人及業(yè)主提供資產(chǎn)估值與動(dòng)態(tài)價(jià)格策略、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)防控，以及資產(chǎn)價(jià)值提升與退出路徑規(guī)劃。

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