上海
上海節后第一批土拍，終結了連續兩批0溢價尷尬局面。
這次共三幅住宅用地，兩幅0溢價，最熱的徐涇地塊溢價率6.57%。
綠城重返大虹橋，要熱鬧了。
“徐匯長橋的地怎么0溢價成交”？
這是今天上午接到最多的疑問。
土拍是市場熱度風向標，土拍好不好，決定了大家信心。
0溢價說明只有一家開發商報名，開發商都不積極，是不是說明對徐匯沒信心？
而且樓板價才4.8萬，2024年海上清和璽樓板價都63757 元 /㎡了，現在還降了1萬多。
主要還是地塊特殊，徐匯整體沒問題。
這個地塊之前是大華醫院，講究風水的開發商會勸退。
而且需要自持商業13785.4 平方米，占比25%。
需要自持商業的地塊，開發商也不愿意拿。
算賬肯定賺錢，但是利潤都沉淀在商業上，很久都拿不出來。
這個大環境，誰做這種事情。
如果地塊不在徐匯，可能連接盤的都不會有。
敢拿地的開發商沒幾家了，上海那么多優質地塊，何必套牢在商業上。
只看地塊的住宅部分，完全沒問題，按照海上清和璽的價格賣，肯定賣的好。
按照海上清和璽的價格賣，肯定有錢賺。
扣除商業部分樓板價約6.5萬，也算得過來。
徐匯現在太熱了，經濟發展快、民間認可度高，十五五期間依舊是開發主力。
市區舊改遇到一些問題，安瀾上海不達預期，可能去化一段時間，直接導致江南新村項目滯緩。
向外看徐匯還有很大空間。
長橋這里有地，華涇剛確定住宅方案，南站附近整體開發，西岸中央公園又有住宅規劃。
這些新房都是中產項目，疊加過去幾年的限售項目解禁，徐匯市場也會洗牌。
當然洗牌最嚴重的是大虹橋。
2022年沖高后大虹橋一直下行，2026年二手房解禁入市就像達摩克利斯之劍，各大二手房東心驚膽戰。
這時來了926新規，3.5代住宅入市，各個房東手上的標桿次新房立馬降為二線小區。
大華望樾開發商不占優，地段不占優（《被大華望樾打臉了，大虹橋又要起飛？》），憑借著新的設計理念，搶了大量客戶。
節后出了新政，開了分銷，售樓處熱鬧起來。
這還不算完，第三次沖擊是寶業地塊。
寶業近期公布了方案，全域抬板、下沉庭院、集中會所，品質不比大華差。
大華你還可能嫌位置不好，寶業不會了吧？
今天第四次沖擊來了，綠城在寶業隔壁拿地。
寶業你嫌棄是小開發商，綠城不會了吧？
位置更好、品質更高，500萬以上客戶沒太大必要看二手了。
500萬二手市場也會很卷，2026年開始最新的一批二手房來了。
新規新房來了，現有的標桿會下降一個梯隊。
二手房又來，現有的非標桿可能下降兩個梯隊。
招商虹橋公館等等，將來很難出手。
上海哪些房子還要補跌？
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嘉定新城又又又出地了。
嘉定新城2005年啟動，到現在剛好20年，仍有大量空地。
嘉定新城骨架太大，嘉定的資源又被安亭、南翔分流，新城一直進展不快。
至今成熟度也不如松江新城。
現在城市開發放緩，馬東片區提都不提了。
先把核心區做好吧。
所以最近幾年的樓盤，都還是嘉定新城核心區為主，理想之地、招商林嶼湖畔等等。
今天出讓這塊地很優質，離地鐵近，樓板價比招商林嶼湖畔低了7千塊，約23%。
容積率1.7，完全可以做高低配。
這個地塊最大的風險是，會不會被背刺。
傻子都能看出來現在土拍沒那么火。
市區的新房沒賣完，開發商不敢拿地。
郊區新房早就滯銷了，土拍也不火。
敢拿地的幾家大央企，手里庫存都不小，都不敢大舉拿地。
2026年怎么辦？
郊區放開容積率限制，打造低密度別墅刺激最后一次置換是個方向。
甚至四代住宅。
限墅令打開，四代住宅來了，這些新房都會遇到問題。
當然上面也是猜測，是最悲觀的情況。
極有可能上海拿出新的方案，一舉解決當下難題。
而是市場也在回暖，如果大行情到來，上面這些都不是事兒。
2026年懸念很多，變化很多，具體如何選房大家可以報名沙龍，一次講透。
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