浙江
引子
近日人大代表樊蕓建議《物業(yè)管理條例》改名《物業(yè)服務條例》，引發(fā)網(wǎng)上熱議，據(jù)說住建部還真的擬改名。有人拍案叫好，說切中要害；有人冷眼旁觀，說不過是文字游戲。
在我看來，改名只是給歪樓刷白漆，真正的死穴，是缺了三部護佑業(yè)主、卡死物業(yè)、管住監(jiān)管的硬條例。
物業(yè)是啥很多人不清楚？先把關(guān)系理清楚：
1、業(yè)主是產(chǎn)權(quán)人，是出錢的甲方；
2、物業(yè)是小區(qū)的房子、設施、公共區(qū)域，是咱們的財產(chǎn)；
3、物業(yè)服務人（物業(yè)企業(yè)，俗稱物業(yè)）是拿工資干活的乙方；
4、物業(yè)服務就是干保潔、保綠、保安、保修、保秩序，這 “五保” 的活兒。
物業(yè)服務委托，本是清楚明白的委托服務關(guān)系，為啥愣是被玩成了 “業(yè)主交錢受管，物業(yè)躺平收錢” 的鬧劇？且聽我道來！
物業(yè)管理VS物業(yè)服務
先看看物業(yè)管理條例咋說的，整理下來，形成如下框圖：
看來《物業(yè)管理條例》這名兒，沒取錯！
但是條例實施后，為何張冠李戴了，物業(yè)管理的主體本應該是業(yè)主，怎么現(xiàn)實中逐步變成了物業(yè)服務人來管理了，并且還凌駕業(yè)主之上了呢？
真想改名？請再看看概念和邏輯
1. 四個概念
業(yè)主：房子的產(chǎn)權(quán)人（出錢、做主、享受服務）
物業(yè)：小區(qū)的房子、設施、公共區(qū)域（純財產(chǎn)，不是公司）
物業(yè)服務人：物業(yè)公司 （干活或管物的服務公司
物業(yè)服務：保潔、保綠、保安、保修、管秩序（物業(yè)公司服務干的活）
2. 四方關(guān)系
?業(yè)主（產(chǎn)權(quán)人）擁有→物業(yè)（財產(chǎn)）
?業(yè)主（委托人）聘請→物業(yè)服務人（服務商）
?物業(yè)服務人（服務商）針對→物業(yè)（財產(chǎn)）提供→物業(yè)服務（服務）
?物業(yè)服務→ 連接業(yè)主、物業(yè)、物業(yè)服務人的核心行為
3、關(guān)鍵避坑（糾正日常混淆）
(1)? 錯誤：把「物業(yè)公司」叫「物業(yè)」
? 正確：物業(yè)是物（小區(qū)設施），物業(yè)公司是物業(yè)服務人
(2)? 錯誤：物業(yè)服務是「管業(yè)主」
? 正確：物業(yè)服務是管物業(yè)（設施 / 區(qū)域）、服務業(yè)主
(3)? 錯誤：物業(yè)歸物業(yè)公司所有
? 正確：物業(yè)歸業(yè)主所有，物業(yè)公司僅受托管理
可見物業(yè)需要管理，對物業(yè)服務人也需要管理，單個業(yè)主精力和能力都不足，所以要求成立業(yè)委會來管理物業(yè)，實施物業(yè)管理活動。
但是業(yè)委會，他們都不想成立，然后那就讓物業(yè)服務人越俎代庖，或者讓居委會越俎代庖，所以演變成了物業(yè)服務人員來管理小區(qū)了。
我的乖乖，東家長期不在崗，管家成了當家人。
前期物業(yè)制度架空主人的始作俑者
從 “管理” 變 “服務”，理念是對的，但光改名字沒用。
現(xiàn)實里，多少物業(yè)把自己當小區(qū)主人，門禁當籌碼、車位當工具、公共收益當私房錢；業(yè)主維權(quán)難、換物業(yè)難、要賬更難，投訴一圈被踢皮球，監(jiān)管部門睜一只眼閉一只眼。
禍根就是前期物業(yè)期間，業(yè)主權(quán)益就被越俎代庖，物業(yè)條例中的物業(yè)管理人（業(yè)主）被拒之門外，不能參與進來!
所以名字再好聽、再接地氣，若管不住物業(yè)服務人（物業(yè)企業(yè)）、若護不住物業(yè)管理人（業(yè)主和業(yè)委會）的權(quán)，估計最終都是空氣。
真能改變住宅物業(yè)服務的三個條例
住宅物業(yè)行業(yè)進退維谷，根不在條例 “叫什么”，而在 實際“缺什么”：
- 缺一部《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人權(quán)利保護條例》
把業(yè)主的共有權(quán)、知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)、解聘權(quán)寫死；讓成立業(yè)委會像成立物業(yè)公司那樣簡單、那樣順暢；保護業(yè)主公共資產(chǎn)和小區(qū)公共收益像保護三有動物麻雀那樣，誰侵犯就重罰，這樣才能讓業(yè)主真正當家做主，讓物業(yè)企業(yè)規(guī)矩做事。
- 缺一部《物業(yè)服務獎懲條例》
服務達標給激勵，偷工減料、態(tài)度惡劣就扣分、罰款、降級，嚴重的直接清場出局，讓物業(yè)不敢躺平、不能耍橫。
- 缺一部《物業(yè)服務監(jiān)管失職處罰條例》
監(jiān)管部門（物業(yè)管理科、街道、社區(qū)）不作為、亂作為、包庇縱容、亂插手，就問責、就處分，掐斷 “監(jiān)管真空” 的保護傘。
可惜我沒有戴表，說了也不算，如果能戴表，我強烈建議住建部制定以上三部條例，個人覺得這才是解開物業(yè)困局的真鑰匙。
業(yè)主權(quán)利有靠山，服務好壞有獎懲，監(jiān)管失職有代價，這樣才能讓業(yè)主為了管理自己的物業(yè)，而 “花錢買服務” 的愿望，不淪為花錢請個 “大爺” 管自己悲劇。
改名是第一步，但這絕不是最后一步。別讓文字游戲掩蓋真問題，別讓理念革新停在紙面上。
只有把業(yè)主權(quán)益放心中、把服務責任壓肩上、把監(jiān)管鞭子拿手上，物業(yè)服務才能真正走向正軌，業(yè)主才能真的住得安心、舒心、放心！
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