別墅“縮水”90多平方米！海口業主維權，政府部門稱“開發商需完善手續”

海口鴻洲江山F地塊項目別墅。陳標志/攝

業主希望開發商能盡快完善地下空間建設使用手續，相關部門可以按照實際證載面積所對應的房款，先行讓他們進行繳納稅費和辦理不動產證。

中房報記者 陳標志 海口報道

“像我家這種情況的至少有40戶。”近日，海口市民沈伊萍向中國房地產報記者反映，她于2019年在海口鴻洲江山F地塊購買了一套別墅，去年準備辦理房屋不動產證時，發現證載建筑面積少了約92平方米。

記者了解到，40套別墅建筑面積“縮水”的原因，是地下一層的建筑面積沒有在不動產證上體現。

這不僅僅是別墅建筑面積大大“縮水”，而且沈伊萍等業主若按“縮水”后的面積辦證，無形中就多交了稅費。沈伊萍及其家人此前曾到不動產登記綜合服務窗口咨詢，稅務窗口的工作人員告訴她，不動產轉移登記所繳納的稅費，要以購房合同的總房款為基準。

為此，包括沈伊萍在內的多名別墅業主展開維權，但均無功而返。7月14日，記者在海口鴻洲江山F地塊項目走訪，見到不少別墅被荒廢擱置，庭院雜草叢生。

購房合同載明了別墅總建筑面積包括地下一層、地上兩層，為何不動產證上卻只能登記地上兩層的面積呢？數十套別墅的地下一層建筑面積是怎樣從不動產權證上“蒸發”的呢？記者對此展開了調查。

“消失”的90多平方米

尚未裝修的毛坯別墅，一派荒蕪的景象。陳標志/攝

別墅庭院門把上捆綁的鐵絲“鎖”，不知道何時被人剪斷，兩扇不高的院門虛掩著；一些尚未進行室內裝修的別墅，門窗玻璃已嚴重破損，鋁合金邊框不翼而飛，尚未硬化的庭院雜草叢生……

7月14日上午，記者在位于海口市美蘭區海榆大道188號的海口鴻洲江山F地塊項目所見的情形。記者站在一棟毛坯別墅樓頂，每隔幾分鐘一架的航班，拖著“轟隆”的引擎巨響、機身幾乎貼著樓頂而滑過。

7年前，沈伊萍和丈夫在朋友的鼓動下，在海口鴻洲置業發展有限公司開發的海口鴻洲江山F地塊項目購買了一套別墅（一棟兩戶的聯排別墅）。該別墅項目用地性質為零售商業用地，土地使用年限為40年。

雖然該項目所處的位置并不偏僻，靠近海口繞城高速及美蘭國際機場，但該別墅當時的售價并不高。

“2018年4月，海南房地產市場實施全域限購政策，同時海南也全力推進自貿區（港）建設。”沈伊萍的丈夫吳國棟告訴記者，在朋友老鄉的鼓動下，抱著抓住自貿港這波紅利心態，就跟老鄉朋友一起在海口鴻洲江山F地塊買了一套別墅。

2019年4月，沈伊萍與開發商簽訂了一份《海口市商品房買賣合同》，該商品房用途為“商業、金融、信息”，建筑物共3層，即地上兩層、地下一層，合同約定建筑面積共251.93平方米，其中套內建筑面積為239.65平方米，公攤建筑面積為12.28平方米。

該套別墅總房款為323萬元，單價為1.28萬余元/平方米。沈伊萍選擇一次性付清全部房款的方式購買了該套別墅。

“實話實說，我們當初在購買這套房產的時候，是有一點貪圖便宜的心理。”吳國棟站在自家毛坯別墅的頂樓對記者說，2018年4月后，海南樓市開始實行“史上最嚴”的全域限購政策，海口房價仍處于高位，別墅產品單價不到1.3萬元/平方米，確實不是太貴。

與其他一些業主想法差不多，沈伊萍購房的主要目的就是投資。所以在購買后，他們一直沒有急著裝修。而未及時裝修的還有一個重要原因，就是“分戶證”上的建筑面積與購房合同上的建筑面積相差太大。

吳國棟指著房間內被摞起的一堆門窗玻璃告訴記者，幾年來，不知道什么原因，自家的鋁合金門窗被人卸下，鋁合金材質的邊框被人偷走了，只留下了這些大塊玻璃沒人要。

“我都不好意思跟身邊的朋友說，怕被人笑話。”面對眼前的窘況，吳國棟哭笑不得，購房本來是一件開心的事，如今卻買來一堆煩心事。

2021年6月，開發商為沈伊萍購買的別墅辦理了“分戶證”。她向記者提供的一份《不動產權證書（電子）》紙質復印件，該證對應沈伊萍購買的別墅房號，但產權仍登記在“海口鴻洲置業發展有限公司”名下，證載房屋建筑面積為159.14平方米，僅包括地面一二層的建筑面積。

這個證載建筑面積，顯然與沈伊萍的購房合同上所記載的面積不一致，且“縮水”了90多平方米。

“我也曾經去過不動產登記綜合服務窗口咨詢，想著先將房屋一二層的產權辦下來，地下一層到時再說。”吳國棟說，但稅務部門工作人員告訴他，只能按照購房合同上的總房款金額繳納契稅等，不能按照“實際證載面積×單價”的金額來繳納相關稅費。

這對于沈伊萍等購房業主而言，是不能接受的。他們不能接受的原因主要有兩方面：按照購房合同上的總房款繳納稅費，無形中要多支出一筆數目不小的費用；如果地下一層的產權面積未登記在證上，從法律層面上講，該產權并非業主真正所有。

為此，沈伊萍及部分業主僵持在這件事上，一直未去辦理別墅的不動產轉移登記手續。

海口市資規局：開發商需完善手續

記者多次撥打開發企業“杜經理”的電話，均無法聯系上。陳標志/攝

不動產證的房屋證載面積怎么就“縮水”了90多平方米了？

7月14日，記者也聯系了海口鴻洲置業發展有限公司的一名馮姓主要負責人。馮先生告訴記者，他已經離開了公司的地塊板塊而到了物業板塊工作，關于業主反映別墅證載建筑面積“縮水”90多平方米，他也大概了解一些，主要是地下一層的面積沒有在不動產證上體現。

馮先生告訴記者，因為這事，部分業主還與開發商打過官司。他說，原來政府部門的測繪報告是有地下一層的建筑面積的，他們也是拿著這個測繪報告去稅務部門繳納了相關稅費。

“但‘分戶’不動產證辦出來之后，政府那邊不給這個面積了。”馮先生稱，他們手續是齊全的，不存在未繳納地下空間使用權出讓金的問題。馮先生還向記者表示，對于具體情況他也不是太了解，需要進一步向地產板塊方面的負責人了解。

然而，政府職能部門的說法，與馮先生所說的并不一致。

去年7月，海口市住房和城鄉建設局、海口市自然資源和規劃局分別就沈伊萍等多名業主的信訪件，作出了信訪回復和反映事項行政程序處理決定書。

海口市住建局向沈伊萍出具的信訪回復稱，該房屋規劃報建為地下一層，地上一二層的成套房屋；政府部門實測報告上的房屋總建筑面積為251.08平方米（與購房合同有少許誤差），其中地下一層實測建筑面積為91.94平方米，地上建筑面積為159.14平方米。該回復還稱，該局于2019年8月27日已完成該項目的實測成果備案。

海口市資規局出具的處理決定書稱，經調查，海口鴻洲江山F地塊項目于2016年3月取得建設工程規劃許可，2018年6月取得規劃核實意見書，同年7月通過竣工備案。

據處理決定書介紹，2020年12月，海口市資規局依開發企業的申請，根據項目的土地使用證、規劃許可證等系列相關材料，為涉事商業別墅辦理了房屋所有權首次登記；2021年6月，該項目的相關樓棟辦理變更（分戶）登記，證載建筑面積為159.14平方米。

處理決定書中還稱，根據相關規定，經營性地下空間建設用地，應當采用“招拍掛”的出讓方式供應，建設單位應當依法取得地下空間建設用地使用權。為此，海口市資規局作出處理決定——

“建設單位可在完善該項目地下空間建設用地使用權出讓手續后，提交上述房屋所有權首次登記材料辦理地下地下空間房屋產權登記。”

7月14日上午，記者在海口鴻洲江山F地塊項目現場走訪時，也向開發商提出了采訪要求，但記者多次撥打開發企業值班工作人員提供的對接人“杜經理”的手機，均無法聯系上。

目前，沈伊萍等購房人也陷入了兩難的境地：該尷尬的不動產證，到底辦不辦呢？他們希望開發商能盡快完善地下空間建設使用手續，相關部門能按照實際證載面積所對應的房款，先行讓他們進行繳納稅費和辦理不動產證。

（應受訪者要求，本文沈伊萍、吳國棟為化名）