如何通過(guò)主動(dòng)管理，將購(gòu)物中心打造成REITs“爆款樣本”？

映月湖環(huán)宇城“進(jìn)化論”

撰文 | 蘇珊 雨晴

主編 | 付慶榮

頭圖來(lái)源 | 官方

伴隨行業(yè)從高速擴(kuò)張轉(zhuǎn)向精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，購(gòu)物中心的核心價(jià)值正從空間租賃轉(zhuǎn)向內(nèi)容創(chuàng)造。存量時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)，不僅關(guān)乎體量，更在于如何通過(guò)主動(dòng)進(jìn)化，在項(xiàng)目的全生命周期內(nèi)保持活力。

當(dāng)前，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs備受資本市場(chǎng)關(guān)注。而上市更早的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs，因其能夠提供持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，始終被許多投資者視為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)類(lèi)別。

在眾多項(xiàng)目中，贏商研究中心總監(jiān)蘇珊持續(xù)跟蹤華夏中海商業(yè)REIT的底層資產(chǎn)佛山映月湖環(huán)宇城。

作為商業(yè)地產(chǎn)研究者的她，不僅在數(shù)據(jù)上與映月湖環(huán)宇城“臉熟”，同時(shí)也是這個(gè)商場(chǎng)的常客，屬于“每月必逛”。持續(xù)數(shù)年的近距離接觸，讓她之于商場(chǎng)的變化有著直觀、具象的感知。

因此，當(dāng)她審視這只REIT及其底層資產(chǎn)時(shí)，習(xí)慣從幾個(gè)更具體的問(wèn)題出發(fā)去思考：

• 這個(gè)項(xiàng)目真正的特點(diǎn)是什么？它的客群和別的商場(chǎng)有什么不一樣？

• 2025年第四季度業(yè)績(jī)?yōu)槭裁疵黠@提升？是周期性的，還是有更扎實(shí)的原因？

• 高出租率和高客流背景下，項(xiàng)目未來(lái)增長(zhǎng)空間究竟在哪？

Vol.1

主動(dòng)管理，優(yōu)化資產(chǎn)

直觀且重要的行業(yè)數(shù)據(jù)，是我們目前理解個(gè)體項(xiàng)目的關(guān)鍵背景。

//截至2025年末，全國(guó)集中式商業(yè)存量規(guī)模為6.67億㎡ ，存量數(shù)量9347個(gè)，存量增速放緩至4%（2024年同期為5.8%）。

//整體客流波動(dòng)上升，增長(zhǎng)動(dòng)能持續(xù)減弱，2025年全國(guó)整體客流同比增速降至5.8%，且單季度增速進(jìn)一步放緩。

//典型一二線城市購(gòu)物中心年品牌汰換率20%-26%，約等同于每個(gè)項(xiàng)目、每4年非主力店鋪品牌全面煥新。

這三組數(shù)據(jù)意味著：行業(yè)已徹底告別跑馬圈地的增量時(shí)代，在存量博弈階段，項(xiàng)目的持續(xù)增長(zhǎng)不再依賴(lài)于市場(chǎng)紅利；項(xiàng)目自身的吸引力是決定客流表現(xiàn)的關(guān)鍵；消費(fèi)者的偏好和品牌的市場(chǎng)熱度周期大幅縮短。

存量大、增長(zhǎng)慢、迭代快三重壓力下，被動(dòng)運(yùn)營(yíng)決不可行，唯有主動(dòng)管理，才能突破行業(yè)均值禁錮，實(shí)現(xiàn)個(gè)體超越。實(shí)踐來(lái)看，主動(dòng)管理，主要有三：

• 更精準(zhǔn)地洞察周邊客群的結(jié)構(gòu)變化（如居住主導(dǎo)向職住復(fù)合轉(zhuǎn)變）；

• 面對(duì)快速煥新節(jié)奏，必須具備“預(yù)見(jiàn)”和“快反”能力。基于對(duì)業(yè)態(tài)生命周期的研判，在市場(chǎng)熱度衰退前就規(guī)劃替代方案是建立強(qiáng)大的品牌資源庫(kù)與敏捷的招商機(jī)制，確保總能領(lǐng)先一步，引入符合下一階段趨勢(shì)的品類(lèi)與品牌；

• 通過(guò)強(qiáng)化社交場(chǎng)景、主題街區(qū)、互動(dòng)裝置及高粘性業(yè)態(tài)，延長(zhǎng)停留時(shí)間、提升消費(fèi)頻次，從而在客流大盤(pán)中實(shí)現(xiàn)更高的“單產(chǎn)”。

以上行業(yè)背景是理解佛山映月湖環(huán)宇城2025Q4業(yè)績(jī)的一把鑰匙，也是判斷其未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的基礎(chǔ)。

2025年四季度，華夏中海商業(yè)REIT實(shí)現(xiàn)收入3135.62萬(wàn)元，EBITDA 1772.23萬(wàn)元，可供分 配金額13 00.18萬(wàn)元，年化分配率（相對(duì)募集規(guī)模）達(dá)4.10%，均高于招募說(shuō)明書(shū)的首年預(yù)測(cè)金額。

報(bào)告期末，佛山映月湖環(huán)宇城出租率99.27%，租金收繳率99.85%，平均租金單價(jià)161.63元/平方米/月，經(jīng)營(yíng)情況穩(wěn)健。在目前已上市的11只消費(fèi)REITs、13個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中，僅有4個(gè)項(xiàng)目接近滿租（99%以上）。

在我們看來(lái)，超預(yù)期的財(cái)務(wù)表現(xiàn)是果，積極的品牌煥新與運(yùn)營(yíng)提升則是因。

此次調(diào)改動(dòng)作集中、力度大，非臨時(shí)而為，而是基于明確目標(biāo)的主動(dòng)之舉。在項(xiàng)目開(kāi)業(yè)第五年、且正值籌備上市的關(guān)鍵階段，啟動(dòng)超過(guò)4萬(wàn)平的品牌與空間調(diào)整，且調(diào)整成果在第四季度得以集中呈現(xiàn)，主要通過(guò)三個(gè)層面系統(tǒng)推進(jìn)：

第一步，品牌煥新。引入高級(jí)次品牌，填補(bǔ)區(qū)域空白、提升聚客效應(yīng)。

去年四季度，佛山映月湖環(huán)宇城新開(kāi)4家佛山首店、2家南海區(qū)全新形象店及2家城市旗艦店，包括華為城市旗艦店、鹿島會(huì)員店、AMONAVIS、DJI大疆等知名連鎖零售品牌，網(wǎng)紅餐飲品牌如達(dá)美樂(lè)比薩、湘辣辣、潮發(fā)牛肉火鍋、阿親家自助烤肉、老碗會(huì)、流浪泡泡·破破爛爛的烤肉店、蛙小貳、MANNER等，配套品牌如樂(lè)刻健身、Uta由她瑜伽館、瘋狂牛仔城等。

與去年三季度相比，佛山映月湖環(huán)宇城四季度的A級(jí)、B級(jí)品牌占比有明顯提升，成功推動(dòng)項(xiàng)目品牌形象提檔升級(jí)，強(qiáng)化品牌護(hù)城河。

第二步，場(chǎng)景煥新。充分挖掘空間場(chǎng)景，拉長(zhǎng)消費(fèi)者停留時(shí)間，將流量轉(zhuǎn)化為“留量”。

去年四季度，佛山映月湖環(huán)宇城重點(diǎn)強(qiáng)化空間場(chǎng)景吸引力，煥活2號(hào)門(mén)主入口鴿子廣場(chǎng)、會(huì)員體系交互大屏的交互吸引，同時(shí)針對(duì)性升級(jí)L3層環(huán)宇兒童公園，首層引入片區(qū)首個(gè)真冰滑冰場(chǎng)，進(jìn)一步捕獲隨機(jī)性消費(fèi)者、虹吸周邊客流。

通過(guò)煥新商業(yè)空間場(chǎng)景力，佛山映月湖環(huán)宇城客流表現(xiàn)亮眼，雙旦客流同比提升25%。

第三步，運(yùn)營(yíng)煥新。會(huì)員管理疊加圈層運(yùn)營(yíng)，提升消費(fèi)粘性。

一方面，優(yōu)化會(huì)員積分體系，將隨機(jī)性消費(fèi)者沉淀為購(gòu)物中心會(huì)員。截至去年12月底，會(huì)員總量創(chuàng)新高，達(dá)到59萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)11.51%。

另一方面，利用圈層營(yíng)銷(xiāo)吸引垂直客群，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)客群的多元裂變。例如，緊抓全運(yùn)會(huì)熱點(diǎn)，推出“UNI運(yùn)動(dòng)季2.0”活動(dòng)，聯(lián)動(dòng)電動(dòng)滑板社團(tuán)策劃“追風(fēng)生活節(jié)”；借勢(shì)明星熱度，聯(lián)動(dòng)品牌資源及官方后援會(huì)，先后落地吳宣儀見(jiàn)面會(huì)、孫穎莎生日應(yīng)援及易烊千璽演唱會(huì)應(yīng)援等明星活動(dòng)，同步深挖商戶(hù)資源，有效轉(zhuǎn)化粉絲流量為到店消費(fèi)，帶動(dòng)客流同比上漲12.09%。

一系列調(diào)改動(dòng)作不僅填補(bǔ)了區(qū)域消費(fèi)空白，更通過(guò)高能級(jí)門(mén)店的聚客效應(yīng)、場(chǎng)景體驗(yàn)的留客吸引，提升了項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)活力，反哺實(shí)現(xiàn)出租率、收繳率雙高的成績(jī)。

在當(dāng)前的商業(yè)環(huán)境下，商場(chǎng)們更需要通過(guò)前瞻性的主動(dòng)管理來(lái)優(yōu)化資產(chǎn)，映月湖環(huán)宇城的例子印證了這條提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長(zhǎng)的有效路徑。

Vol.2

了解客群，順勢(shì)而為

商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的本質(zhì)，是在動(dòng)態(tài)變化的環(huán)境中尋求持續(xù)增長(zhǎng)。這要求管理者必須具備雙重視角：

向內(nèi)，深刻理解自身客群的構(gòu)成與演變；向外，敏銳洞察行業(yè)趨勢(shì)的起伏與流向。然而，真正的競(jìng)爭(zhēng)力并不止于“知道”，更在于能基于這種雙重認(rèn)知，先人一步將策略轉(zhuǎn)化為實(shí)際的品牌組合與消費(fèi)體驗(yàn)。

01

洞察“我是誰(shuí)”：

從靜態(tài)畫(huà)像到動(dòng)態(tài)感知

成功的運(yùn)營(yíng)始于對(duì)服務(wù)客群的精準(zhǔn)定義，特別是必須抓住客群的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。

從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)看，佛山映月湖環(huán)宇城周邊暫無(wú)同體量的大型商業(yè)項(xiàng)目。未來(lái)3年，項(xiàng)目周邊3公里內(nèi)無(wú)在建及擬開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心項(xiàng)目。

從整體格局看，映月湖片區(qū)當(dāng)前仍以成熟居民住宅區(qū)為主，如保利、萬(wàn)科、越秀等品牌房企項(xiàng)目已陸續(xù)落地，帶動(dòng)了居住人口導(dǎo)入，項(xiàng)目周邊3公里常住人口約43萬(wàn)。

然而，這種穩(wěn)定的客群結(jié)構(gòu)正在發(fā)生改變。佛山政府重點(diǎn)打造的映月湖小巨人總部基地——集聚專(zhuān)精特新“小巨人”、細(xì)分行業(yè)冠軍企業(yè)、佛山本地名企集團(tuán)總部逐步落地，大幅提升映月湖片區(qū)產(chǎn)業(yè)活力，為項(xiàng)目帶來(lái)龐大高消費(fèi)力客群與工作人口資源。

因此，佛山映月湖環(huán)宇城所在的康怡公園商圈，正在由居住主導(dǎo)型商圈向職住復(fù)合型商圈轉(zhuǎn)變。人群消費(fèi)場(chǎng)景決定著商圈運(yùn)行的邏輯，職住復(fù)合型商圈天然對(duì)餐飲、體驗(yàn)業(yè)態(tài)有更多的需求。

基于對(duì)本地市場(chǎng)的深刻了解，佛山映月湖環(huán)宇城前瞻分析客群動(dòng)態(tài)、精準(zhǔn)洞察客群結(jié)構(gòu)的變化，積極進(jìn)行品牌調(diào)改：

首先，針對(duì)日益增長(zhǎng)的工作人口，在品牌選擇上有相對(duì)傾斜，加碼如湘辣辣、老碗會(huì)、MANNER、周成芝螺螄粉等輕正餐及小餐品牌，以及生活百貨店鹿島會(huì)員店、樂(lè)刻健身等零售、服務(wù)配套，以迎合周邊年輕白領(lǐng)需求；

其次，針對(duì)輻射客群家庭結(jié)構(gòu)的變化，聚焦快速增長(zhǎng)的年輕消費(fèi)市場(chǎng)，同時(shí)鞏固家庭客群基礎(chǔ)。瞄準(zhǔn)休閑社交、親子家庭的體驗(yàn)業(yè)態(tài)，如Uta由她瑜伽館、杰克熊真冰滑冰場(chǎng)、瘋狂牛仔城等，符合部分年輕家庭消費(fèi)者的核心需求。

第三，針對(duì)商圈客群資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化，高消費(fèi)力的富豪、中產(chǎn)階層將更具優(yōu)勢(shì)，這類(lèi)消費(fèi)者對(duì)品牌檔次和級(jí)次有一定要求 。佛山映 月湖環(huán)宇城通過(guò)引入華為城市旗艦店 、大疆體驗(yàn)店等高級(jí)次品牌，推動(dòng)項(xiàng)目的提檔升級(jí)。

通過(guò)牢牢抓住核心客流的基本盤(pán)，打造符合周邊居民需求的消費(fèi)場(chǎng)景，虹吸周邊客流，2025年佛山映月湖環(huán)宇城日均客流突破3萬(wàn)人次。

02

判斷“去何處”：

從跟隨趨勢(shì)到預(yù)判風(fēng)口

行業(yè)層面，僅僅跟隨顯性趨勢(shì)（如餐飲增長(zhǎng)）是不夠的。更具價(jià)值的是對(duì)業(yè)態(tài)生命周期的預(yù)判，以及對(duì)潛在風(fēng)險(xiǎn)的主動(dòng)規(guī)避。在我看來(lái)，項(xiàng)目較早識(shí)別出新能源汽車(chē)等展銷(xiāo)型業(yè)態(tài)的客流局限性與市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，并果斷向互動(dòng)性更強(qiáng)的餐飲、體驗(yàn)業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)向。

早期，項(xiàng)目存在較多諸如新能源車(chē)、傳統(tǒng)家居品牌等展銷(xiāo)門(mén)店。 這類(lèi)門(mén)店強(qiáng)調(diào)功能屬性，側(cè)重品牌曝光而非即時(shí)消費(fèi)轉(zhuǎn)化。它們 雖能吸引一定的目的性消費(fèi)客群，但區(qū)別于餐飲、兒童親子等強(qiáng)聚客業(yè)態(tài)，通常不帶動(dòng)場(chǎng)內(nèi)的客流流動(dòng)與停留消費(fèi)。

在宏觀經(jīng)濟(jì)不確定的背景下，汽車(chē)、家居等大宗耐用消費(fèi)品需求銳減、修復(fù)進(jìn)程緩慢。尤其是新能源車(chē)品牌，一度成為購(gòu)物中心首層最引人注目的“新物種”。但自202 4年以來(lái)， 車(chē)企為優(yōu)化成本而進(jìn)行的渠道戰(zhàn)略收縮 ， 消 費(fèi)端的新鮮感也有所消退，購(gòu)物中心的新 能源汽車(chē)展廳紛紛 “退潮” 。

對(duì)此， 映月湖環(huán)宇城主動(dòng)開(kāi)啟了業(yè)態(tài)上的戰(zhàn)略性調(diào)改。

多樓層布局、全品類(lèi)覆蓋的餐飲矩陣

餐飲業(yè)態(tài)是映月湖環(huán)宇城此次調(diào)改的重點(diǎn)。從行業(yè)整體情況來(lái)看，購(gòu)物中心餐飲門(mén)店凈增率持續(xù)三年為正，門(mén)店數(shù)量占比由2023年的29.2%提升至2025年的30.6%，未來(lái)3-5年餐飲比例預(yù)計(jì)進(jìn)一步提升，是目前走勢(shì)最強(qiáng)勁的業(yè)態(tài)之一。

目前，項(xiàng)目已形成多樓層布局、全品類(lèi)覆蓋的餐飲矩陣，2025年餐飲業(yè)態(tài)占比高達(dá)31.9%，高于佛山購(gòu)物中心平均水平。

一方面，映月湖環(huán)宇城持續(xù)優(yōu)化餐飲品類(lèi)結(jié)構(gòu)，減少市場(chǎng)遇冷的餐飲品類(lèi)，同時(shí)補(bǔ)充符合時(shí)下口味及消費(fèi)偏好的品類(lèi)。

另一方面，在各樓層布局餐飲矩陣，已成為目前購(gòu)物中心提升消費(fèi)體驗(yàn)的核心趨勢(shì)。這種垂直分散布局的模式，不再將餐飲集中在頂層，而是分散到每個(gè)樓層，甚至每個(gè)區(qū)域。

通過(guò)將輕餐、正餐、茶飲等品類(lèi)分散至各樓層，與零售、體驗(yàn)業(yè)態(tài)交叉融合，能持續(xù)吸引客流、激活低效空間，并延長(zhǎng)停留時(shí)間，帶動(dòng)和促進(jìn)周邊業(yè)態(tài)的銷(xiāo)售。

數(shù)碼品類(lèi)輻射全年齡客群

受?chē)?guó)補(bǔ)政策利好等因素影響，科技品類(lèi)增長(zhǎng)確定性較強(qiáng)，尤其是潮流數(shù)碼、兒童數(shù)碼仍有增長(zhǎng)潛力。

去年四季度除新開(kāi)大疆體驗(yàn)店外，佛山映月湖環(huán)宇城聯(lián)動(dòng)華為城市旗艦店成功落地華為品牌內(nèi)購(gòu)會(huì)、Nova15產(chǎn)品發(fā)布會(huì)佛山首站等活動(dòng)，助力華為開(kāi)業(yè)首日銷(xiāo)售額突破160萬(wàn)元，刷新廣東省新店開(kāi)業(yè)單日銷(xiāo)售紀(jì)錄，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目與品牌方的共贏。

此外，小太陽(yáng)家庭的育兒消費(fèi)需求依然存在，科技育兒相關(guān)品類(lèi)增長(zhǎng)明確，項(xiàng)目去年四季度新開(kāi)的作業(yè)幫等學(xué)習(xí)機(jī)品牌，帶動(dòng)家庭客群到訪消費(fèi)。

體育運(yùn)動(dòng)品類(lèi)，

響應(yīng)健康、社交與個(gè)性消費(fèi)浪潮

健康、悅己消費(fèi)趨勢(shì)下，體育運(yùn)動(dòng)賽道持續(xù)增長(zhǎng)。佛山映月湖環(huán)宇城去年四季度新開(kāi)Uta由她瑜伽館、樂(lè)刻運(yùn)動(dòng)、杰克熊真冰滑冰場(chǎng)，滿足消費(fèi)者對(duì)健康生活、社交互動(dòng)和個(gè)性化體驗(yàn)的需求，提升消費(fèi)粘性。

事實(shí)上，體育運(yùn)動(dòng)是文體娛業(yè)態(tài)中增長(zhǎng)最明確的品類(lèi)，尤其是社交屬性突出、停留時(shí)間長(zhǎng)、復(fù)訪率高的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館，近年來(lái)增長(zhǎng)趨勢(shì)最為明顯，已成為購(gòu)物中心中兼具客流吸引與體驗(yàn)深度的關(guān)鍵業(yè)態(tài)。

佛山映月湖環(huán)宇城通過(guò)對(duì)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，聚焦互動(dòng)性、聚客力的場(chǎng)景型業(yè)態(tài)，讓項(xiàng)目回歸到客流提升-銷(xiāo)售增長(zhǎng)-租金收益提升的正向循環(huán)，回歸經(jīng)營(yíng)的本質(zhì)。

03

確保“能落地”：

從戰(zhàn)略構(gòu)想到資源兌現(xiàn)

在競(jìng)爭(zhēng)激烈的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，優(yōu)秀的策略構(gòu)想若不能快速落地，便可能錯(cuò)失窗口期。據(jù)悉，佛山映月湖環(huán)宇城2025年積極調(diào)改，共完成簽約面積超4萬(wàn)平方米，其中換租率高達(dá)60%以上，引入高能級(jí)品牌20家。

對(duì)于一個(gè)可供出租面積6.9萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，能在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)大面積、高質(zhì)量調(diào)改，這背后依托的是中海體系強(qiáng)大的品牌資源庫(kù)與高效的招商執(zhí)行力。

這意味著，其不僅“知道該做什么”，更擁有“能夠做到”的資源和能力壁壘，從而將洞察與策略轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的租金增長(zhǎng)和客流提升。

Vol.3

未來(lái)增長(zhǎng)空間，在哪？

基于去年第四季度已實(shí)現(xiàn)的出色業(yè)績(jī)，投資者可能會(huì)關(guān)注：映月湖環(huán)宇城未來(lái)的增長(zhǎng)空間在哪里？租金提升還能持續(xù)嗎？

從行業(yè)的基本邏輯看，租金增長(zhǎng)主要依靠?jī)纱舐窂剑阂皇峭ㄟ^(guò) “大鋪切小” 優(yōu)化空間使用效率，提升單位面積坪效；二是通過(guò)“換品牌”，尤其是高租金樓層，如B1、F1等，引入租金承受力更高或聚客能力更強(qiáng)的業(yè)態(tài)，直接拉升租金水平。

從這兩點(diǎn)來(lái)看，項(xiàng)目仍具備明確的成長(zhǎng)路徑，主要集中在以下兩個(gè)可操作、可實(shí)現(xiàn)的方面：

一是通過(guò)“大鋪切小”持續(xù)優(yōu)化租金坪效。項(xiàng)目?jī)?nèi)大面積的鋪位或次主力店位置，可通過(guò)進(jìn)一步精細(xì)劃分引入更高租金的品牌組合，從而直接帶動(dòng)整體租金水平上漲。

二是對(duì)B1層進(jìn)行系統(tǒng)性品牌調(diào)改。目前B1層仍以大型超市為主力，調(diào)改比例相對(duì)行業(yè)平均水平較低，這意味著該區(qū)域具備較大的業(yè)態(tài)優(yōu)化與品牌升級(jí)空間。隨著更多元、更高頻的餐飲與生活方式品牌引入，B1層有望從目的性消費(fèi)區(qū)域轉(zhuǎn)變?yōu)榧土?qiáng)、消費(fèi)活躍的“地下活力層”，從而打開(kāi)全新的租金增長(zhǎng)通道。

以租金貢獻(xiàn)最高、客流最旺的首層為關(guān)鍵突破口，佛山映月湖環(huán)宇城的調(diào)改動(dòng)作清晰展示了項(xiàng)目的成長(zhǎng)邏輯。

過(guò)去的映月湖環(huán)宇城，與大部分購(gòu)物中心一樣，新能源汽車(chē)等大面積展銷(xiāo)型鋪位，以及大型主力店/次主力店占據(jù)商場(chǎng)一樓的黃金位置。隨著時(shí)間的推移，這種策略反映出兩個(gè)問(wèn)題：

• 大店的租金承受能力有限：大面積主力店/次主力店的 坪 效 普遍偏低，若將其置于一樓核心區(qū)，品牌方或難以負(fù)荷首層高租金，存在盈利壓力與租約風(fēng)險(xiǎn)。

• 客流分布不均：從商業(yè)生態(tài)看，若將黃金位置過(guò)度集中于少數(shù)大店，會(huì)導(dǎo)致中小商戶(hù)被邊緣化，易造成商場(chǎng)客流分布不均，削弱整體活力。

因此，映月湖環(huán)宇城通過(guò)重新劃分首層鋪位，進(jìn)行大鋪切割、縮小單鋪面積，在經(jīng)營(yíng)效率與消費(fèi)體驗(yàn)之間尋找平衡點(diǎn)。

例如，此次改造中，映月湖環(huán)宇城將首層入口處大面積的KKV鋪位，分割為大疆體驗(yàn)店和鹿島會(huì)員店。這樣做，一是可以充分利用商業(yè)空間，實(shí)現(xiàn)更高效的商業(yè)轉(zhuǎn)化，提升租金坪效；二是仍然保證充足的鋪位空間，提升消費(fèi)者游逛體驗(yàn)。

佛山映月湖環(huán)宇城對(duì)首層進(jìn)行大刀闊斧的調(diào)改，不僅可以有效提升項(xiàng)目租金，更是對(duì)項(xiàng)目整體的提檔升級(jí)起到一個(gè)示范作用：目前共有超六成的A級(jí)優(yōu)質(zhì)品牌集中在項(xiàng)目首層。

另值得關(guān)注的是，項(xiàng)目小餐、配套等業(yè)態(tài)正積極“往下走”、鎖定負(fù)一層。四季度，喬小二肥牛小火鍋、周成芝·周記柳州螺螄粉、張仔紀(jì)干蒸排骨飯等小餐品牌，均選擇在項(xiàng)目負(fù)一層開(kāi)業(yè)。

事實(shí)上，地下樓層調(diào)改是目前行業(yè)的主流趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，在超過(guò)六成的樣本商場(chǎng)當(dāng)中，地下樓層憑借不到30%的租賃面積，所貢獻(xiàn)出的日均客流量超過(guò)了50%，并且銷(xiāo)售額大約占到了40%。

因此，地下樓層已成為品牌招調(diào)的必爭(zhēng)之地。越來(lái)越多的購(gòu)物中心通過(guò)主題化、場(chǎng)景化業(yè)態(tài)組合，打造“地下商業(yè)生態(tài)圈”。

以佛山市購(gòu)物中心為例，2025年，有20.4%的調(diào)改門(mén)店位于地下樓層。

而在映月湖環(huán)宇城，負(fù)一層的門(mén)店調(diào)改比例僅在15%左右，仍然存在較多的調(diào)改空間。

目前，項(xiàng)目負(fù)一層以主力店卜蜂蓮花超市為主導(dǎo)。據(jù)招募說(shuō)明書(shū)，截至2025年3月31日，卜蜂蓮花的租賃面積占比高達(dá)18.57%。

據(jù)了解，未來(lái)，映月湖環(huán)宇城將通過(guò)戰(zhàn)略性“切鋪”，在負(fù)一層引入更多元、高頻的餐飲與配套業(yè)態(tài)，有望大幅激活該區(qū)域流量，與地上樓層形成互補(bǔ)的活力生態(tài)，從而打開(kāi)全新的租金增長(zhǎng)通道。

回顧映月湖環(huán)宇城近期的表現(xiàn)，可以清晰地看到，在商業(yè)地產(chǎn)步入存量深耕、客流增長(zhǎng)放緩、品牌快速迭代的背景下，項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力恰恰體現(xiàn)在以下三個(gè)層層遞進(jìn)的能力上：

主動(dòng)管理，做趨勢(shì)的“預(yù)見(jiàn)者”

面對(duì)行業(yè)平均每4年一輪的品牌煥新節(jié)奏，項(xiàng)目的調(diào)整并非被動(dòng)響應(yīng)，而是基于對(duì)業(yè)態(tài)生命周期的持續(xù)研判。即便在部分品類(lèi)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)尚可時(shí)，也已規(guī)劃替代方案，體現(xiàn)了其超越短期報(bào)表、著眼長(zhǎng)期價(jià)值的運(yùn)營(yíng)定力。

順勢(shì)而為，做客群的“同行者”

項(xiàng)目沒(méi)有局限于靜態(tài)的客群畫(huà)像，而是敏銳地捕捉并順應(yīng)了商圈從“居住主導(dǎo)”向“職住復(fù)合”轉(zhuǎn)型的核心趨勢(shì)。通過(guò)引入匹配白領(lǐng)需求的便捷餐飲、強(qiáng)化家庭與體驗(yàn)業(yè)態(tài)，其調(diào)改動(dòng)作與客群結(jié)構(gòu)的演變同頻共振，將區(qū)域發(fā)展紅利轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目的客流與銷(xiāo)售增量。

高效落地，做策略的“實(shí)現(xiàn)者”

超前的規(guī)劃，若無(wú)法落地便是空談。堅(jiān)實(shí)的品牌資源與高效的商業(yè)兌現(xiàn)能力確保了每一項(xiàng)洞察與策略，都能及時(shí)轉(zhuǎn)化為實(shí)實(shí)在在的租金增長(zhǎng)與客流提升。

未來(lái)，隨著客群結(jié)構(gòu)調(diào)整、品牌級(jí)次提升以及大切小、B1層調(diào)改等機(jī)會(huì)點(diǎn)與增長(zhǎng)路徑的逐步實(shí)施，相信映月湖環(huán)宇城的價(jià)值有望得到進(jìn)一步釋放。作為市場(chǎng)上最熟悉項(xiàng)目的從業(yè)者之一，我持續(xù)將為大家?guī)?lái)更多的一手觀察。

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