四年虧近百億！手握王牌商業(yè)IP的大悅城，也扛不住地產(chǎn)頹勢？

四年巨虧近百億 大悅城商業(yè)招牌難救地產(chǎn)頹勢

房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)筑底，市場調(diào)整壓力不斷向頭部央企房企傳導(dǎo)，即便是擁有優(yōu)質(zhì)商業(yè)IP的大悅城也難以獨善其身。近日，大悅城發(fā)布2026年半年度業(yè)績預(yù)告，公司預(yù)計上半年歸母凈利潤虧損5.6億元至7.9億元，扣非凈利潤虧損6.5億元至9.2億元，業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧。至此，公司自2022年行業(yè)深度調(diào)整以來已持續(xù)虧損，四年累計虧損約96.74億元，深陷經(jīng)營困境。

對于本次業(yè)績預(yù)虧，大悅城表示主要受結(jié)算資源不足、結(jié)算周期波動影響，整體毛利率同比下滑，毛利規(guī)模大幅縮減。事實上，經(jīng)營頹勢在2025年經(jīng)營數(shù)據(jù)中已充分顯現(xiàn)，公司地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)持續(xù)失速，核心經(jīng)營指標全面承壓，成為拖累業(yè)績的核心癥結(jié)。數(shù)據(jù)顯示，大悅城全口徑結(jié)算金額從2021年的815億元銳減至2025年的331.23億元，四年累計縮水近六成。同期，公司結(jié)算面積、結(jié)算均價同步下滑，商品房銷售及土地開發(fā)收入逐年遞減，帶動公司營業(yè)收入連續(xù)四年同比下降。

更嚴峻的是，公司未來營收增長已缺乏儲備支撐。作為房企未來收入核心風(fēng)向標的合同負債，在2024年末至2025年末從249.96億元驟降至139.51億元，百億規(guī)模的縮水意味著公司2026年可結(jié)算項目體量嚴重不足。同時，2025年公司銷售回款同比下滑超30%，清晰反映出存量房源去化艱難、市場銷售壓力持續(xù)攀升的現(xiàn)狀。評級機構(gòu)中證鵬元也指出，大悅城項目多布局一二線城市、產(chǎn)品競爭力尚可，但受新增優(yōu)質(zhì)項目缺位、存量銷售放緩影響，短期銷售與結(jié)算壓力仍將持續(xù)。

與低迷的地產(chǎn)業(yè)務(wù)形成鮮明對比的是，大悅城的商業(yè)運營板塊展現(xiàn)出極強的行業(yè)韌性，“大悅城”商業(yè)IP成為公司為數(shù)不多的盈利亮點。2025年，公司投資物業(yè)及相關(guān)服務(wù)收入達53.36億元，同比小幅增長，營收占比穩(wěn)步提升。全年購物中心銷售額突破460億元，同比增長15.5%，客流量同比增長22.7%，商場出租率穩(wěn)定在94%的高位水平。目前公司已在全國布局44個商業(yè)項目，在營項目37個，成熟的商業(yè)運營體系持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)定現(xiàn)金流。

但亮眼的商業(yè)板塊終究難以扭轉(zhuǎn)公司整體頹勢，形成了典型的“冰火兩重天”格局。商業(yè)運營業(yè)務(wù)營收體量遠不及地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，53億元的商業(yè)收入，無法對沖開發(fā)業(yè)務(wù)超230億元的收入缺口，僅能起到微弱的利潤緩沖作用，難以成為支撐公司營收回暖的核心引擎。

持續(xù)大額虧損的背后，還有兩大核心“出血點”不斷侵蝕利潤。一方面，行業(yè)下行導(dǎo)致項目資產(chǎn)貶值，公司持續(xù)計提大額存貨跌價準備，2025年存貨跌價損失達24億元，累計跌價準備余額超68億元。另一方面，合作項目持續(xù)虧損，2025年公司投資收益虧損近10億元，進一步放大了業(yè)績壓力。

整體來看，大悅城的困境是當前房企轉(zhuǎn)型陣痛的縮影。背靠央企資源、手握頂級商業(yè)IP，卻受困于住宅開發(fā)主業(yè)的持續(xù)萎縮，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)失衡問題凸顯。未來，公司能否擺脫虧損困境，既依賴房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)復(fù)蘇、存量項目的順利去化，也取決于商業(yè)板塊能否持續(xù)擴容，真正填補地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的業(yè)績?nèi)笨凇?/p>