行業(yè)寒冬，龍湖卻“集權(quán)”了？揭秘五大平臺背后的戰(zhàn)略邏輯

大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

2026年開局，房企仍在穿越寒冬。從已披露的業(yè)績預(yù)告看，A股上市房企中實(shí)現(xiàn)盈利的依舊寥寥無幾。

行業(yè)整體承壓，多數(shù)企業(yè)仍深陷虧損困局，導(dǎo)致投資能力收縮，“去庫存、保交付”成為經(jīng)營主線，這也進(jìn)一步制約了企業(yè)在產(chǎn)品與運(yùn)營層面的投入與突破。

沒有產(chǎn)品力與運(yùn)營能力支撐，企業(yè)生存空間只會持續(xù)收窄。因此，“盡快扭虧為盈”已成為2026年擺在絕大多數(shù)房企面前的首要課題。

繼多家頭部央企國企完成組織調(diào)整后，作為民企標(biāo)桿的龍湖集團(tuán)也于近期啟動了新一輪深度變革，覆蓋集團(tuán)總部、各航道及地區(qū)公司，標(biāo)志著其全面進(jìn)入“打硬仗”的新階段。

在開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)模主動收縮的背景下，龍湖整體經(jīng)營質(zhì)量依然位居行業(yè)前列，這得益于其“雙輪驅(qū)動”戰(zhàn)略的有效支撐——代建航道與商業(yè)航道持續(xù)貢獻(xiàn)高質(zhì)量增長，成為企業(yè)穿越周期的關(guān)鍵力量。

開發(fā)板塊城市合并，持續(xù)深耕戰(zhàn)略

從2025年地產(chǎn)百強(qiáng)業(yè)績排名來看，龍湖集團(tuán)地產(chǎn)航道銷售業(yè)績?nèi)匀贿€是可觀的，在拿地急速縮減的情況下，全年以630億業(yè)績排名TOP14.

重資產(chǎn)投資逐步聚焦在幾個核心城市，發(fā)力代建業(yè)務(wù)成為2025年龍湖集團(tuán)經(jīng)營核心關(guān)鍵點(diǎn)，規(guī)模早已經(jīng)不是企業(yè)的唯一經(jīng)營指標(biāo)。

就在半月下旬，龍湖地產(chǎn)航道迎來第三輪城市合并，龍湖集團(tuán)合寧公司整體并入滬蘇公司，成立合寧事業(yè)部。

經(jīng)過此次調(diào)整，以江蘇省內(nèi)業(yè)務(wù)為例，原有蘇南、蘇北地區(qū)由兩個公司分別經(jīng)營的情況，將融合在一起，顯著提升戰(zhàn)略整體性；全新的滬蘇公司將統(tǒng)籌龍湖上海、江蘇、安徽兩省一市城市業(yè)務(wù)。

加上去年底龍湖地產(chǎn)武漢與長沙合并之后，龍湖重資產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)正在面臨急速收縮，聚集核心城市，輕重并舉雙輪驅(qū)動。

經(jīng)本次合并后，龍湖形成9大地區(qū)公司新格局：滬蘇公司、浙江公司、華北公司、山東公司、東北公司、華中公司、華西公司、重慶公司、華南公司。

從整體行業(yè)格局來看，在整體華東市場，主流房企布局兩大地區(qū)公司統(tǒng)籌已經(jīng)成為行業(yè)共識，本次城市合并之后，龍湖在華東地區(qū)僅剩下滬蘇公司+浙江公司。

華東市場也是龍湖開發(fā)與代建雙輪驅(qū)動的核心戰(zhàn)場之一，特別是在蘇滬地產(chǎn)，不管是住宅還是商業(yè)，龍湖代建項(xiàng)目仍然持續(xù)增長。

除去城市合并以外，龍湖地產(chǎn)與代建航道部分地區(qū)職能也在逐步整合，就在去年底龍湖官宣成立投拓平臺之后，投拓職能完成職能大合并。

在地產(chǎn)與代建航道地區(qū)公司層面，投拓團(tuán)隊(duì)形成了團(tuán)隊(duì)統(tǒng)一，旗下三個中心統(tǒng)籌地產(chǎn)與代建所有投拓具體業(yè)務(wù)對接。

隨著本次城市合并，高管相應(yīng)調(diào)整也正式開啟，地產(chǎn)一品塘獨(dú)家整理近期龍湖中高管的一些核心調(diào)整動作.

原合寧公司總經(jīng)理王金林調(diào)入商業(yè)航道建管總，新的滬蘇公司總經(jīng)理由原滬蘇公司李堯繼續(xù)擔(dān)任。

兩位也是龍湖集團(tuán)非仕官生陣營僅存的兩位大拿級高管，作為目前90后為核心中高管軍團(tuán)的龍湖來說，兩位80后悍將絕對是老師級。

王金林，80后，畢業(yè)于南京工業(yè)大學(xué)機(jī)電設(shè)計(jì)專業(yè)，2010年加盟龍湖至今，從上海公司機(jī)電工程經(jīng)理做到片區(qū)總，后期陸續(xù)擔(dān)任武漢公司運(yùn)營副總，江西公司城市總。

2024年回歸華東區(qū)域，擔(dān)任龍湖龍智造浙江區(qū)域總，2025年擔(dān)任合寧公司總經(jīng)理，屬于妥妥的內(nèi)部提拔型優(yōu)秀選手之一。

僅在去年下半年，龍湖在合寧雙城就上新了5個高品質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目，在商業(yè)方面業(yè)態(tài)和空間更新、輕資產(chǎn)運(yùn)營等方面都取得突破。

本次再次回歸非常熟悉的商業(yè)板塊，回歸戰(zhàn)斗多年的上海，也算是不錯的選擇。

李堯，80后，東南大學(xué)規(guī)劃設(shè)計(jì)專業(yè)出身，妥妥的產(chǎn)品研發(fā)出身之后行業(yè)少有的全面發(fā)展型高管之一。

2013年加盟龍湖之前，李堯就職于中海地產(chǎn)和泰禾集團(tuán)，加盟龍湖之后也是從南京研發(fā)總慢慢做到了南京城市總。

在南京業(yè)績爆發(fā)的那幾年之后，陸續(xù)擔(dān)任滬蘇城市總，對南京市場極為熟悉，加上這幾年深耕的滬蘇市場，李總相當(dāng)于擔(dān)任了龍湖最核心的三大地區(qū)業(yè)務(wù)一號位。

本次城市合并之前，原合寧公司龍智造區(qū)域總熊離職，原C5代建航道建造管理部總經(jīng)理徐智敏調(diào)任合寧公司龍智造區(qū)域總。

集團(tuán)總部組織重塑，全航道精細(xì)化賦能

就在去年底，地產(chǎn)一品塘就對龍湖這一輪航道平臺變革做出了一些戰(zhàn)略研判，也就在近期，在經(jīng)歷了一個月深度調(diào)整之后，龍湖集團(tuán)總部賦能平臺變革正式開啟。

早在2021年，龍湖率先官宣成立地產(chǎn)航道，從此開啟從c1到C5多元化航道發(fā)展，并且在總部也成立賦能平臺，這是集團(tuán)深化“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略，進(jìn)一步升級迭代組織，加強(qiáng)數(shù)字化賦能的具體舉措。

龍湖集團(tuán)總部將進(jìn)行輕量化設(shè)置，設(shè)立戰(zhàn)略研究部、供應(yīng)鏈管理部、公共事務(wù)部、品牌部、數(shù)字科技部、人力資源及行政部、財(cái)務(wù)部、法律事務(wù)部等職能。

行業(yè)發(fā)展至今，龍湖集團(tuán)各個航道完全進(jìn)入市場化運(yùn)作，為了更加高效協(xié)調(diào)多航道資源共享，龍湖集團(tuán)近期對賦能平臺做出了更新與調(diào)整。

就在近期，地產(chǎn)一品塘獨(dú)家獲悉，龍湖集團(tuán)總部針對核心業(yè)務(wù)，新成立了六大賦能平臺：投拓平臺，研發(fā)平臺，客研平臺，采購平臺，品牌策創(chuàng)平臺,行政平臺。

其中五大平臺很明顯也是針對現(xiàn)有業(yè)務(wù)條線進(jìn)行了一系列整合，特別是針對集團(tuán)旗下幾大航道業(yè)務(wù)，加強(qiáng)總部平臺化管理，集權(quán)管理。

最大的變化就是集團(tuán)總部對于全航道投拓進(jìn)行了深度變革，所有投資業(yè)務(wù)全面在集團(tuán)投拓平臺集中管控，下屬各個航道業(yè)務(wù)牽頭人。

研發(fā)平臺也是整合了代建，地產(chǎn)，商業(yè)航道研發(fā)團(tuán)隊(duì)，全航道綜合管控，各航道設(shè)立研發(fā)BP團(tuán)隊(duì)，管控具體項(xiàng)目。

采購平臺是依托總部集采體系，發(fā)揮多航道資源協(xié)同，除去C1地產(chǎn)航道還保留供應(yīng)鏈職能以外，其他航道取消供應(yīng)鏈職能。

客研平臺，也是龍湖集團(tuán)多年來最有含金量的業(yè)務(wù)部門（沒有之一），目前已經(jīng)是完全平臺化發(fā)展，總部設(shè)立東西南北五個團(tuán)隊(duì)管理全國區(qū)域，航道客研職能全部取消。

品牌策劃平臺，相對于早期品牌部，新增了營銷職能條線策劃管理，加強(qiáng)對重點(diǎn)項(xiàng)目營銷的集團(tuán)管控，確保品牌價(jià)值與市場動作的高度統(tǒng)一，提升營銷費(fèi)效比。

如今龍湖集團(tuán)的五大平臺正式變革，五大平臺的話事人也就成為了龍湖集團(tuán)五大重磅高管團(tuán)體。

投拓平臺負(fù)責(zé)人常克藝，79年出生，龍湖副總裁級高管，本科與碩士都畢業(yè)于復(fù)旦大學(xué)，畢業(yè)之后先后任職戴德梁行與盛高置地。

2007年，常克藝加盟龍湖集團(tuán)至今，先后擔(dān)任蘇南公司投資總，濟(jì)南城市總，集團(tuán)投資部門總，分管副總裁職位，屬于絕對的元老級高管之一。

研發(fā)平臺負(fù)責(zé)人段杰，80后選手，龍湖仕官生出身，早期入職龍湖成都從基層研發(fā)一直做到了研發(fā)總監(jiān)。

后期調(diào)入地產(chǎn)集團(tuán)總部研發(fā)部分管空間智能研發(fā)中心BIM中心，屬于當(dāng)時(shí)前龍湖地產(chǎn)集團(tuán)研發(fā)總郭老師的愛徒之一，2021年正式扶正為地產(chǎn)航道研發(fā)部門總經(jīng)理。

從產(chǎn)品視角來看，龍湖這幾年隨著重資產(chǎn)投資的減少，確實(shí)很難看到一些含金量高的高端項(xiàng)目，不過這幾年其產(chǎn)品底蘊(yùn)仍然還是持續(xù)在線。

這幾年在上海，重慶，成都，北京等市場，龍湖的幾個高端項(xiàng)目仍然取得了市場關(guān)注度，龍湖系研發(fā)人才含金量仍然還是位居行業(yè)頂流。

客研平臺負(fù)責(zé)人呂峰，這是全行業(yè)最有價(jià)值的人才之一，客研也是龍湖成立至今為行業(yè)貢獻(xiàn)最大的業(yè)務(wù)部門。

呂峰，80后，早期一直在成都深耕，入職龍湖之前就在于成都咨詢公司，一直在客研，產(chǎn)研一線工作。

2015年加盟龍湖成都擔(dān)任客研負(fù)責(zé)人，成都公司作為這一時(shí)期絕對的超級頂流，幾乎是全國唯一可以與浙江公司抗衡的。

2019年呂峰調(diào)入地產(chǎn)集團(tuán)總部擔(dān)任中心負(fù)責(zé)人，隨后不久提拔為地產(chǎn)集團(tuán)客研部門負(fù)責(zé)人。

采購平臺負(fù)責(zé)人阮小建，80后，2005年畢業(yè)于清華大學(xué)，并于同年加入龍湖北京，后擔(dān)任龍湖武漢公司總經(jīng)理。

2018年9月，龍湖進(jìn)行人事變動，阮小健被任命為龍湖北京公司常務(wù)副總經(jīng)理，分管運(yùn)營、工程、造價(jià)采購、研發(fā)和景觀職能。

隨后阮小建經(jīng)歷了龍湖集團(tuán)多個航道高管職位歷練，本次回歸集團(tuán)總部采購平臺，也是另外一個歷練，清華系的高材生絕對名不虛傳。

品牌策創(chuàng)平臺負(fù)責(zé)人林靖馥，五大高管里面唯一的90后，這也是龍湖營銷條線的基本配置。

林靖馥早期也是龍湖成都公司提拔起來的核心高管之一，2016年畢業(yè)于四川大學(xué)工程管理專業(yè)，屬于仕官生2.0進(jìn)入龍湖成都公司。

從工程經(jīng)理一直做到了成都項(xiàng)目總，2022年直接轉(zhuǎn)營銷，接替原營銷總徐建，負(fù)責(zé)龍湖在成都區(qū)域的營銷工作。??

隨便兩年龍湖成都業(yè)績持續(xù)爆發(fā)，林靖馥調(diào)任地產(chǎn)集團(tuán)總部擔(dān)任營銷COE中心負(fù)責(zé)人，全面負(fù)責(zé)體系搭建工作。

如今直接提拔到了集團(tuán)總部品牌策創(chuàng)平臺負(fù)責(zé)人，作為一個年齡不到35歲的后輩，又是一個全新的挑戰(zhàn)。

看得出來，龍湖的核心高管，應(yīng)該是屬于人才發(fā)展領(lǐng)域的絕對佼佼者，新老配置結(jié)合，一線與平臺雙重賦能，形成了戰(zhàn)略統(tǒng)一執(zhí)行果然的管理風(fēng)格。

總結(jié)

在市場規(guī)模見頂、利潤變薄的“黑鐵時(shí)代”，房企競爭從“土地紅利”、“金融紅利”轉(zhuǎn)向“管理紅利”。精細(xì)化運(yùn)營、成本控制、產(chǎn)品創(chuàng)新和客戶研究成為生命線。

龍湖此次是 “關(guān)鍵業(yè)務(wù)集權(quán)，運(yùn)營執(zhí)行放權(quán)”。

將投資、客研、采購等命脈集權(quán)，而各航道在集團(tuán)制定的框架內(nèi)進(jìn)行市場化運(yùn)作，這平衡了控制與活力很多房企最難解的管理哲學(xué)。

它不再是簡單的架構(gòu)調(diào)整，而是圍繞“如何更高效地創(chuàng)造客戶價(jià)值”這一核心，對集團(tuán)價(jià)值創(chuàng)造流程進(jìn)行重組。

想起行業(yè)有一句話的含金量正在逐步提升：唯一不變的真諦就是不停地創(chuàng)新與改變。

今天就聊到這里，對于龍湖集團(tuán)有想分享的朋友，也可以留言討論。