廣東
文/鄧浩志
人均存款近12萬，中國高存款推高房價收入比
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年我國人均存款逼近12萬，整體呈現(xiàn)住戶存款增加，貸款減少的態(tài)勢。其中，以廣東常住人口計算，2025年人均存款為11.83萬元，與2024年末的10.82萬元相比增加了1.01萬元。浙江人均存款15.6萬元，相比2024年的13.99萬元，人均存款增加了1.6萬元。
央行數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月末，全國住戶本外幣存款余額為167萬億元，同比增長9.71%，如果按照全國總人口140489萬人估算，相當于人均存款11.89萬元。
評：
很多人說中國房價高，其中之一的理據(jù)是中國住宅租金回報率低，一線城市不到2%。這意味著至少要50年才能“回本”。從投資角度考慮，年回報低于3%就是不合理的。所以房價有泡沫，要回調(diào)。
實際情況是過去四年，一線城市房價整體跌了40%左右。但一線城市租金回報率依然低于2%。也就是說租金隨房價同步下滑。為什么會這樣？為什么中國住房租金回報率總是穩(wěn)定在2%不到的水平？關鍵在于中國極高的儲蓄率。
歐美租金回報率普遍在3%以上，這是基于歐美（尤其美國）很多家庭存款極低，甚至沒有存款的事實。他們很多人月月工資月月清，根本沒有儲蓄習慣。導致很多家庭很難拿出一筆大錢支付購房首付。所以購房對于他們來說是件門檻很高的事情，于是他們多數(shù)以租房住為主。租賃需求大，租金回報自然高。
而在中國則相反，儲蓄率極高。工資不高的家庭，經(jīng)過十年努力，也攢下一筆不小的錢。所以中國中產(chǎn)家庭普遍可以支付購房首付，甚至中產(chǎn)偏下，通過“六個錢包”也可能拼湊購房首付。再加上文化上喜歡買房，而不喜歡租房。導致了中國購房比例超高。購房需求大，則導致房價更高。類似的情況在韓國、在日本也有出現(xiàn)。所以東亞國家，家庭自有住房比例高于全球平均水平，房價收入比高于全球平均水平，租金回報低于全球平均水平。
所以，以全球租金回報率、以全球房價收入比來衡量東亞乃至中國樓市，存在明顯的教條主義。
地產(chǎn)迎十年一遇機會？
最近關于樓市何時見底的話題非常熱。其中最引人注目的是投資人李蓓的觀點。她說：這輪調(diào)整后，房地產(chǎn)行業(yè)面臨十年一遇的機會。而其他各路機構和財經(jīng)大V紛紛談了自己對房地產(chǎn)這個低迷了整整四年的行業(yè)的看法。
總體分三大類：
第一類，干地產(chǎn)的，多不預測市場何時見底，只提意見和建議。包括研究機構的分析師，中介或代理的負責人等。什么時候見底他們幾乎都不預測，或者說得比較含糊，但建議非常具體，包括建議降低房貸利率，收儲存量商品房，停拍法拍房等等。
第二類，不干地產(chǎn)的財經(jīng)大V，不少大膽預測今年見底，甚至有大機會。包括知名的經(jīng)濟學家，國內(nèi)投資人等。外行看，他們有他們的理論，內(nèi)行看，論據(jù)暫時不充分。比如任澤平最近的觀點，全部都沒有具體數(shù)據(jù)支撐。
第三類，境外投行，普遍預測今年底才能見底，甚至明年。代表就是高盛、瑞銀這些，至于何時反彈，他們認為更久。當前目標：爭取見底再說。至于理論依據(jù)，各有各的模型，差異較大。
個人觀點，僅供參考
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