廣東
提起房地產(chǎn)，沒人能繞開李嘉誠，這位商界大佬憑借精準(zhǔn)的預(yù)判，多次在樓市拐點前布局，從早年的囤地增值到后來的穩(wěn)健收縮，每一步都踩中市場節(jié)奏。
而他此前強(qiáng)調(diào)的房地產(chǎn)將進(jìn)入結(jié)構(gòu)性分化、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)才抗跌的觀點，如今正逐漸應(yīng)驗。
隨著2026年到來，樓市已經(jīng)釋放出多重信號，一場重大轉(zhuǎn)變正在悄然發(fā)生，其中三類房子將成為最大受益者，不管是持有還是打算入手，都值得重點關(guān)注。
先說說這場轉(zhuǎn)變的核心信號，不是房價全面反彈，也不是持續(xù)普跌，而是政策與市場雙輪驅(qū)動下的格局重塑。
從政策看，2025年全年地方累計出臺455條房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中八成以上是寬松性政策，發(fā)放購房補(bǔ)貼、優(yōu)化限購、支持好房子建設(shè)成為主流。
進(jìn)入下半年，政策發(fā)力更精準(zhǔn)，重點聚焦去庫存、優(yōu)供給和構(gòu)建發(fā)展新模式，城市自主權(quán)進(jìn)一步提升，不同城市的樓市走向?qū)氐追只?/p>
資金面也釋放出積極信號，央行通過逆回購、MLF等操作持續(xù)凈投放流動性，商業(yè)用房貸款首付比例下調(diào)，為市場注入信心。
但從數(shù)據(jù)來看，一線城市止跌回暖跡象明顯，而二三線城市仍在去庫存，這種分化態(tài)勢下半年會更加突出，也正印證了李嘉誠所說的抓核心、棄泡沫的投資邏輯。
第一類受益房子，是超大特大城市核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)，尤其是超甲級寫字樓和四星級以上酒店。
年底證監(jiān)會推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點，明確將這類資產(chǎn)納入底層范圍，相當(dāng)于為優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)打通了資產(chǎn)證券化的通道。
以前這類物業(yè)變現(xiàn)難、流動性差，如今能通過REITs實現(xiàn)資金回籠，持有這類資產(chǎn)的業(yè)主不僅能獲得穩(wěn)定租金收益，還能享受流動性溢價。
第二類是符合好房子標(biāo)準(zhǔn)的剛需型住宅，尤其是配套完善的主城區(qū)小戶型。
政策層面持續(xù)強(qiáng)調(diào)支持好房子建設(shè)，各地也在優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，這類房子精準(zhǔn)契合剛需需求。
一方面，首付比例下調(diào)、房貸利率走低，降低了剛需上車門檻。
另一方面，優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療、交通配套能保障房子的抗跌性和流動性。對比遠(yuǎn)郊盤的持續(xù)低迷，主城區(qū)配套成熟的小戶型，不管是成交活躍度還是保值能力，都能在下半年的市場中脫穎而出，適合自住兼保值的購房者。
第三類是城市更新項目中的改造房源
城市更新已成為政策重點支持方向，也是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要載體，這類項目既盤活了存量資產(chǎn)，又能提升居住品質(zhì)。
以上海老城區(qū)改造為例，通過優(yōu)化戶型、升級配套、完善安防設(shè)施，老舊小區(qū)煥新后不僅居住體驗大幅提升，房價也實現(xiàn)穩(wěn)步上漲。
今年，城市更新的推進(jìn)力度會持續(xù)加大，這類改造后的房源，既能享受政策紅利，又能依托成熟的生活圈保持競爭力，不管是自住還是出租，都有不錯的前景。
反觀那些遠(yuǎn)郊無配套房源、老舊破小非改造項目，以及缺乏運(yùn)營能力的商業(yè)體，下半年處境可能更艱難。
這類房子既沒有政策加持，又缺乏核心競爭力，在去庫存壓力下，只能持續(xù)以價換量，甚至面臨流動性危機(jī)。
這也再次印證了行業(yè)大佬的預(yù)判，房地產(chǎn)早已不是閉眼買就能賺的時代，選對資產(chǎn)比什么都重要。
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