“十四五”城市更新發(fā)展總結(jié)與“十五五”展望

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2019年底，中央經(jīng)濟工作會議提出“加強城市更新和存量住房改造提升”。2020年，中國共產(chǎn)黨第十九屆中央委員會第五次全體會議審議通過了《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》，明確提出實施城市更新行動。“實施城市更新行動”首次寫入我國五年規(guī)劃，其重要性提到了前所未有的高度。2021年，城市更新首次被寫入政府工作報告，住建部在21個市（區(qū)）開展第一批城市更新試點工作。2022年，從中央到各地城市更新政策密集發(fā)布，不斷為城市更新的開展構(gòu)建良好的政策環(huán)境。2023年，從全國到各地的城市更新政策數(shù)量達到近幾年高峰，推動我國城市更新更高質(zhì)量發(fā)展。2024年，從中央到省級再到地級市城市更新政策持續(xù)發(fā)布，規(guī)模仍保持近幾年高位水平，推動我國城市更新政策體系不斷完善。2025年，中辦、國辦印發(fā)城市更新專項文件，是迄今為止最高規(guī)格的專項政策文件，將城市更新提高到國家戰(zhàn)略高度，全國層面城市更新政策規(guī)模維持較高水平。本報告系統(tǒng)梳理2025年初以來中央及地方出臺的城市更新相關政策，提煉全國城市更新行業(yè)發(fā)展特征，總結(jié)“十四五”全國城市更新發(fā)展成就，同時展望“十五五”城市更新發(fā)展趨勢，為相關主體參與城市更新業(yè)務提供參考。

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2025年全國城市更新政策發(fā)展特征

回顧過去幾年城市更新的政策變遷，2021年，住建部提出“防止大拆大建”，引導城市更新更好兼顧留改營模式，各地城市更新政策出臺也更加注重留改。2022年，城市更新政策更加強調(diào)有序、落地，無論是中央層面的政策還是地方層面的政策均更加強調(diào)調(diào)動市場主體的積極性。2023年，國家層面的城市更新政策更多與穩(wěn)增長相結(jié)合，特別是圍繞推進超大特大城市城中村改造自上而下進行全面性部署，各地的政策更加注重發(fā)揮政府統(tǒng)籌、市場運作的基本原則。2024年，城市更新整體政策導向除了保持與穩(wěn)增長、促消費、擴內(nèi)需相結(jié)合的態(tài)勢外，進一步與房地產(chǎn)市場去庫存更加有效協(xié)同。中央相關重要會議、相關中長期發(fā)展安排均將城市更新作為下階段實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的重要工作抓手；各地相關政策進一步細化城中村改造落地性政策，針對城市更新不同更新空間，出臺更加細化的細分領域政策，多方合力加速構(gòu)建可持續(xù)更新模式。2025年，城市更新政策層級進一步提升，更加強調(diào)提質(zhì)增效，更加注重構(gòu)建可持續(xù)更新模式和長效機制。

（一）全國層面城市更新相關表態(tài)/政策形勢

2025年初以來，全國層面的城市更新相關表態(tài)/政策規(guī)模維持2019年以來的較高水平，本年度國家層面相關的城市更新政策/會議表態(tài)呈現(xiàn)出戰(zhàn)略性、系統(tǒng)性和內(nèi)涵深化的重要特征，標志著中國城市更新行動進入了一個以頂層設計為引領、以可持續(xù)模式為支撐、以提升城市綜合競爭力為目標的高質(zhì)量發(fā)展新階段。第一，頂層設計全面完善，戰(zhàn)略定位顯著提升。《中共中央辦公廳 國務院辦公廳關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》是迄今為止最高規(guī)格的專項政策文件，從指導思想、工作方式、主要目標（展望2030年）進行了系統(tǒng)闡述，并明確了八項重點任務和六大支撐保障。同時，城市更新被寫入《“十五五”規(guī)劃建議》，并在中央城市工作會議這一高級別會議上被明確為“推動城市高質(zhì)量發(fā)展的綜合性、系統(tǒng)性戰(zhàn)略行動”和“重要抓手”，其戰(zhàn)略重要性被提到了前所未有的高度。第二，更加強調(diào)建立標準化、可復制的工作流程和方法。《城市更新規(guī)劃編制導則》明確了“專項規(guī)劃—片區(qū)策劃—項目實施方案”的規(guī)劃實施體系，住建部等部門密集發(fā)布了多批可復制經(jīng)驗做法清單（如城市更新、城市體檢、歷史文化街區(qū)保護等）。第三，政策著力于解決城市更新的長效機制問題。更加強調(diào)可持續(xù)模式，突出市場力量與存量盤活。

圖：近年來全國層面城市更新政策/表態(tài)數(shù)量

資料來源：中指研究院綜合整理

表：2025年初以來全國層面城市更新相關政策/表態(tài)

資料來源：中指研究院綜合整理

（二）地方層面城市更新政策出臺形勢

根據(jù)中指研究院的監(jiān)測，近幾年城市更新政策出臺的數(shù)量均較多。從各市政策數(shù)量變化情況來看，2021、2022、2023年是各地城市更新政策出臺的高峰期，年度出臺的市級政策數(shù)量均在130項左右。2024、2025年各地政策數(shù)量明顯下降，但個別城市政策數(shù)量增長明顯。整體來看，2025年各地的城市更新政策更加注重項目落地的可行性與可持續(xù)性。具體呈現(xiàn)4個方面的特點。第一，多地出臺中長期行動方案，明確更新路徑與時間節(jié)點，如重慶《持續(xù)推進城市更新三年行動計劃（2025-2027年）》、武漢《“五改四好”高質(zhì)量城市更新行動方案（2025—2027年）》等，為城市更新劃定清晰藍圖。第二，政策體系不斷完善，覆蓋項目規(guī)劃、資金支持、土地利用、項目審批等全流程，例如北京推出《北京市城市更新政策激勵工具箱（1.0版）》、青島發(fā)布《優(yōu)化城市更新項目審批流程實施方案（試行）》，破解實施堵點。第三，聚焦重點領域精準發(fā)力，老舊小區(qū)、城中村、低效樓宇/產(chǎn)業(yè)用地成為核心抓手，廣州、汕頭等多地出臺專項政策，同步兼顧歷史文化保護。第四，試點示范與機制創(chuàng)新并行，江蘇、四川等公布省級試點項目名單，推動政策落地見效。

圖：各地城市更新政策出臺情況

資料來源：中指研究院綜合整理

表：2025年以來部分省市政策出臺情況

資料來源：中指研究院綜合整理

（三）重點城市更新政策分析

1.中辦、國辦印發(fā)《關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》

5月15日中辦、國辦印發(fā)《關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》是首次在中央層面出臺城市更新的專項文件和系統(tǒng)性政策，政策規(guī)格具有突破性，彰顯中央對落實推動實施城市更新行動的高度重視。主要目標方面，《意見》明確到2030年，城市更新行動實施取得重要進展，城市更新體制機制不斷完善，城市開發(fā)建設方式轉(zhuǎn)型初見成效，安全發(fā)展基礎更加牢固，服務效能不斷提高，人居環(huán)境明顯改善，經(jīng)濟業(yè)態(tài)更加豐富，文化遺產(chǎn)有效保護，風貌特色更加彰顯，城市成為人民群眾高品質(zhì)生活的空間。同時《意見》提出六大原則、八大任務、六大舉措以及四大保障。5月20日，多部委召開新聞發(fā)布會，詳細介紹了支持城市更新的多項政策措施，包括積極為城市更新行動提供豐富多樣、量身定做的金融產(chǎn)品和金融服務，將研究出臺專門的城市更新項目貸款管理辦法，加大中央投資支持力度等內(nèi)容，未來這些舉措加快落地落實，將有助于加快推動城市更新進程，進一步提升更新質(zhì)效，提升城市發(fā)展質(zhì)量。

表：《關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》相關的內(nèi)容

資料來源：中指研究院綜合整理

表：意見印發(fā)后國新辦新聞發(fā)布會各部委相關表態(tài)

資料來源：中指研究院綜合整理

2.中央城市工作會議城市更新相關分析

7月14-15日，時隔10年召開最高規(guī)格城市工作會議，從中央層面全方位部署城市工作，意義重大，彰顯中央對城市工作的高度重視。會議總結(jié)新時代以來我國城市發(fā)展成就，分析城市工作面臨的形勢，明確做好城市工作的總體要求、重要原則、重點任務。本次會議在總體要求中強調(diào)要“以推進城市更新為重要抓手”，表明城市更新在城市發(fā)展中的重要性明顯提升，同時會議指出“城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”，提出“高質(zhì)量開展城市更新”，也意味著我國城市發(fā)展逐漸進入到城市更新的重要發(fā)展時期。本次會議將進一步強化地方政府對城市更新的重視程度，也有利于放大城市更新在穩(wěn)投資、擴內(nèi)需方面的作用，未來相關部門落地更多配套政策，地方政府也將深入探索適合當?shù)匕l(fā)展的城市更新模式，在此過程中，政府完善相關舉措鼓勵多元主體參與，更多政策加持也將為企業(yè)參與城市更新釋放新的機遇。

表：中央城市工作會議城市更新相關內(nèi)容

資料來源：中指研究院綜合整理

3相關城市典型政策分析

北京市《城市更新政策激勵工具箱（1.0版）》。2026年1月，北京市委城工委城市更新專項小組辦公室發(fā)布《北京市城市更新政策激勵工具箱（1.0版）》。該政策涵蓋建筑指標統(tǒng)籌、功能混合和復合利用、歷史遺留問題解決、金融政策支持、綜合類城市更新項目、審批管理服務、多方參與支持等7大領域75項政策措施，其中全面實施類41項、試點推進類20項、探索研究類14項。對于全面實施類政策工具，實行免申即享、拿到即用；對于試點推進類政策工具，各區(qū)專班研提試點項目，報各牽頭單位研究確定后推動實施；對于探索研究類政策工具，各牽頭單位研提工作方案。

表：《北京市城市更新政策激勵工具箱（1.0版）》重點內(nèi)容

資料來源：中指研究院綜合整理

上海市《關于推進商務樓宇更新提升的實施意見》。2025年7月，上海發(fā)布《關于推進商務樓宇更新提升的實施意見》，針對商務樓宇更新提出“六項舉措、兩項機制”共八個方面的支持政策，涵蓋推動商務功能整體煥新升級、提升商務區(qū)和商務樓宇運營服務能力、確保產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間、促進功能復合和配套完善、促進街區(qū)環(huán)境和基礎設施升級、推動區(qū)域整體更新和格局營造、探索商務樓宇更新統(tǒng)籌推進機制、強化高質(zhì)量發(fā)展支撐保障，為解決傳統(tǒng)商務樓宇功能單一、配套不齊的問題，支持存量商務樓宇分類兼容符合地區(qū)發(fā)展及人民生活需求的功能業(yè)態(tài)。

表：《關于推進商務樓宇更新提升的實施意見》重點內(nèi)容

資料來源：中指研究院綜合整理

武漢市《金融支持“五改四好”城市更新行動若干措施》。2026年1月，武漢市委金融辦、市住房和城市更新局聯(lián)合出臺《金融支持“五改四好”城市更新行動若干措施》，旨在通過多元化金融手段為武漢市城市更新注入強勁動力，構(gòu)建“政策引導、市場運作、多元參與”的投融資新格局，助力武漢市“五改四好”城市更新行動高質(zhì)量開展。該措施聚焦既有建筑、老舊小區(qū)、老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村改造等“五改四好”重點領域，提出力爭對接不少于100個城市更新項目，提供不少于1000億元融資支持。措施從十大方面構(gòu)建金融支持體系，涵蓋支持重點、服務模式、資金保障、政策協(xié)同、風險防控等全鏈條、全過程，精準破解城市更新融資堵點難題。

2025年全國城市更新行業(yè)發(fā)展特征

整體來看，近幾年城市更新行業(yè)發(fā)展不斷邁向更加成熟階段。2021年，城市更新行業(yè)可以用國企挺進、組織/平臺賦能、合作共生、政策促穩(wěn)妥等關鍵詞概括。2022年，城市更新行業(yè)可以用政企協(xié)同、平臺賦能、金融支持落地、行業(yè)流動性壓力、國企發(fā)力等關鍵詞概括。2023年，城市更新行業(yè)可以用投資力度加大、城中村改造發(fā)力、金融支持工具擴圍、建筑型央企加速布局、央地/街企多維合作等關鍵詞概括。2024年，城市更新行業(yè)可以用投資增效、城改擴圍、財政發(fā)力、管理賦能、居民參與等關鍵詞概括，行業(yè)積極探索可持續(xù)更新模式。2025年，城市更新行業(yè)可以用頂層破局、存量煥新、提質(zhì)轉(zhuǎn)型、居民共建等關鍵詞概括，行業(yè)更加強調(diào)可復制的工作流程和可持續(xù)發(fā)展模式，企業(yè)加速城市更新業(yè)務轉(zhuǎn)型。

（一）業(yè)務領域動態(tài)

根據(jù)住建部統(tǒng)計，2020年，全國全年實際新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)4.03萬個。2021年，全國全年實際新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)數(shù)量達5.56萬個。2022年，全國計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.1萬個、840萬戶，實際新開工改造老舊小區(qū)5.25萬個、876萬戶。2023年，全國計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個、865萬戶，實際新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.37萬個、897萬戶。2024年全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造新開工5.8萬個，更新改造小區(qū)內(nèi)各類老化管線超過5萬公里，加裝電梯2.5萬余部，增設停車位超過50萬個。2025年（1-11月）全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造新開工2.58萬個。2025年，國家首次將2000年前建成老舊小區(qū)全面納入城市更新范疇，明確了老舊小區(qū)改造邊界，同時明確支持老舊住房自主更新、原拆原建。另一方面，要求老舊小區(qū)改造與完整社區(qū)建設深度綁定，聚焦“一老一小”，因地制宜配建養(yǎng)老、托育、停車、充電等配套，補齊公共服務短板。

圖：2019～2025年（1-11月）全國老舊小區(qū)改造計劃及實際完成情況

資料來源：中指研究院綜合整理

自主更新與原拆原建模式。2025年8月該模式已由鼓勵探索發(fā)展到頂層政策明確支持。全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議數(shù)據(jù)顯示，2025年全國已有38個城市開展老舊住房自主更新、原拆原建工作。廣東省探索危舊房自主更新模式破解資金難題已入選住建部可復制經(jīng)驗清單（第四批），如廣州市花都區(qū)試點探索多產(chǎn)權危舊房屋拆建新路徑，引導群眾出資866.4萬元，對集群街2號危房進行原址拆除重建。目前老舊小區(qū)自主更新模式處于地方試點階段，在推進過程中仍面臨核心問題。一是前期實施階段需協(xié)同居民達成共識。在北京已有的原拆原建試點項目中，前期需實現(xiàn)100%居民簽約，即全部居民同意改造方案，項目實操層面難度較大。二是多方參與的資金平衡問題。資金是老舊小區(qū)自主更新的核心支撐，自主更新資金來源包括政府補貼、社會資本、居民自籌等渠道，各方出資比例標準應有進一步明確。三是更新后的利益保障問題。居民房產(chǎn)增值收益、部分公共空間改造后的經(jīng)營性收益等缺乏明確的政策依據(jù)和操作標準。

（二）資金支持動態(tài)

城市更新的資金來源一般包括由地方財政安排的城市更新改造資金及各級財政預算中可用于城市更新改造的經(jīng)費；國家有關城市改造的政策性信貸資金；融資地塊的出讓金收入；參與城市更新項目的市場主體自籌投入的改造資金；土地、房屋權屬人自籌的資金經(jīng)費；金融機構(gòu)的創(chuàng)新金融產(chǎn)品（如城市更新基金）等多個渠道。

中央財政支持方面，一是中央財政城市更新專項補助。2025年4月，財政部、住建部聯(lián)合印發(fā)《關于開展2025年度中央財政支持實施城市更新行動的通知》，并在5月份公布了第二批城市更新行動評審結(jié)果。北京、天津、唐山、包頭、大連、哈爾濱、蘇州、溫州、蕪湖、廈門、濟南、鄭州、宜昌、長沙、廣州、海口、宜賓、蘭州、西寧、烏魯木齊等20個城市成功入選新一批名單，補助總額超過200億元。其中東部地區(qū)每個城市補助總額不超過8億元，中部地區(qū)每個城市補助總額不超過10億元，西部地區(qū)每個城市補助總額不超過12億元，直轄市每個城市補助總額不超過12億元。從入圍城市名單來看，2024年與2025年名單無任何城市重疊，表明中央財政支持城市更新行動是年度性評選，每年選擇不同城市，避免重復資助，以擴大覆蓋范圍。二是中央預算內(nèi)投資城市更新專項資金。2025年國家發(fā)展改革委下達中央預算內(nèi)投資城市更新專項資金800億元，以支持各地城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城市危舊房改造等項目建設，共涉及約550萬戶居民，受益人數(shù)約1700萬人。三是超長期特別國債。2025年我國已通過“兩重”建設（國家重大戰(zhàn)略實施和重點領域安全能力建設）安排超長期特別國債1350億元，支持各地建設改造城市燃氣、排水、供水、供熱等地下管網(wǎng)約14.8萬公里。2025年12月31日，國家發(fā)展改革委例行新聞發(fā)布會上表示，抓緊組織下達2026年提前批“兩重”建設項目清單和中央預算內(nèi)投資計劃，共計約2950億元。“兩重”建設方面，強化“兩重”性質(zhì)、堅持自上而下、注重軟硬結(jié)合，共安排約2200億元，支持城市地下管網(wǎng)、高標準農(nóng)田、“三北”工程、有效降低全社會物流成本等領域的281個項目。中央預算內(nèi)投資方面，聚焦需要集中力量、持續(xù)投入、補短板調(diào)結(jié)構(gòu)惠民生的公共領域，安排超過750億元，支持城市更新、水利、生態(tài)保護修復、污染治理、節(jié)能降碳等方面的673個項目，充分發(fā)揮政府投資引導帶動作用。財政貼息方面，2025年7月，江蘇省提高“城新貸”財政貼息標準，對2025年1月1日后放款的、符合條件的貸款項目由省財政貼息1.5個百分點。截至2025年9月，“城新貸”發(fā)放貸款179.13億元，已撥付3.29億元貼息資金、惠及183家企業(yè)（項目），精準對接老舊小區(qū)改造、基礎設施升級、產(chǎn)城融合發(fā)展等重點項目。城市更新專項債方面，2025年前三季度，全國已經(jīng)發(fā)行的新增地方專項債中，保障性安居工程、保障性租賃住房、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造、土地儲備等房地產(chǎn)相關的專項債發(fā)行約6400億元，同比增長89%，其中，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、棚戶區(qū)改造專項債分別為632億元、1302億元，涉及城中村改造的專項債發(fā)行816億元，同比增長1.4倍。政策性信貸資金方面，國開行2025年發(fā)放城市建設領域貸款1.16萬億元，截至2025年末在城市建設領域貸款余額6.3萬億元。農(nóng)發(fā)行2025年累計發(fā)放城中村改造專項借款超過4700億元；歷時不到1個月的時間高效完成1500億元新型政策性金融工具基金投放任務，支持項目881個，預計可拉動項目總投資1.93萬億元。商業(yè)銀行貸款方面，截至2025年三季度末，浦發(fā)銀行城市更新貸款余額超1600億元，落地項目超200個。工商銀行2025年設立1000億元城市更新專項信貸額度，對符合條件的項目給予基準利率下浮10%-20%的優(yōu)惠。2025年5月金融監(jiān)管總局表示，將研究出臺城市更新項目貸款管理辦法，明確貸款條件標準，滿足城市更新行動金融需求，提高金融服務的及時性和有效性。2026年1月，住建部部長倪虹在《求是》發(fā)表署名文章《高質(zhì)量推進城市更新》中提到，要積極引入社會資金，鼓勵金融機構(gòu)創(chuàng)新金融工具，開發(fā)金融產(chǎn)品，提供長周期、低利率的信貸資金。不動產(chǎn)投資信托基金方面，2025年2月，城市更新產(chǎn)業(yè)園類型的基礎設施REITs——金隅智造工場REIT正式發(fā)行上市，募集資金約11.36億元。11月19日，城市更新類REITs“中信證券-北京亦莊城市更新資產(chǎn)支持專項計劃（城市更新）”在上海證券交易所設立，本期專項計劃以城市更新公司旗下兩大標桿產(chǎn)業(yè)園博潤產(chǎn)業(yè)公園與經(jīng)開區(qū)汽車部件產(chǎn)業(yè)公園作為底層資產(chǎn)發(fā)行規(guī)模達7.53億元。12月1日，國家發(fā)改委印發(fā)《基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，進一步拓展基礎設施REITs發(fā)行范圍至城市更新設施、酒店、體育場館、商業(yè)辦公設施等更多行業(yè)領域和資產(chǎn)類型，城市更新設施涵蓋老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)更新改造項目，以及相關城市更新綜合設施項目，這項政策落地直接為城市更新拓寬了長期低成本融資渠道，是落實“健全多元化投融資方式”的具體表現(xiàn)。

結(jié)合住建部歷次發(fā)布的實施城市更新行動可復制經(jīng)驗做法清單來看，多批次的城市更新可復制經(jīng)驗做法均提到構(gòu)建城市更新多元投融資機制。各地針對構(gòu)建可持續(xù)的資金來源進行了持續(xù)性探索。包括四川省成都市設立城市更新專項資金，廣東省爭取重大項目前期工作經(jīng)費支持城市更新，江蘇省出臺“城新貸”財政貼息政策，河南省整合多種金融工具支持城市更新，江西省引導開發(fā)性、政策性金融機構(gòu)支持城市更新，上海、西安設立城市更新基金，北京市發(fā)行基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金、唐山市安排專項資金對城市更新給予支持，煙臺市、重慶市通過政府專項債支持城市更新，蘇州市爭取中長期低息貸款支持古城保護，南通市設立城市更新資金超市等多方式探索，體現(xiàn)了各地對加速構(gòu)建可持續(xù)更新模式的重視。

表：第一、二、三、四批實施城市更新行動可復制經(jīng)驗做法清單中關于構(gòu)建多元化資金保障機制

資料來源：中指研究院綜合整理

（三）行業(yè)管理動態(tài)

城市更新工作組織機制方面，根據(jù)2025年住建部發(fā)布的實施城市更新行動可復制經(jīng)驗清單（第四批次）顯示，四川省構(gòu)建“省級統(tǒng)籌—市級主責—區(qū)縣主抓”工作組織機制。省住房城鄉(xiāng)建設廳發(fā)揮牽頭作用，協(xié)同發(fā)展改革、財政、自然資源、文化旅游、商務等10個部門建立城市更新工作協(xié)調(diào)機制，共同確定省級城市更新目標任務、資金安排、政策支持等，省住房城鄉(xiāng)建設廳下設城市更新處負責具體推進工作。21個市（州）人民政府落實主體責任，成立城市更新領導小組，負責政策協(xié)調(diào)、資金籌措、項目管理等工作，統(tǒng)籌指導城市更新重點片區(qū)劃定。區(qū)（市）縣成立城市更新工作推進專班，主抓城市更新片區(qū)和項目的謀劃、申報，推動城市更新項目落地實施。安徽省蕪湖市設立人民城市建設委員會常態(tài)化推進城市更新工作。組建由市委書記、市長領銜，住房城鄉(xiāng)建設、自然資源、財政等40余個市直單位主要負責同志參與的人民城市建設委員會，打破部門壁壘，常態(tài)化推進城市更新工作，強化城市更新政策統(tǒng)籌與資金保障；委員會下設辦公室，統(tǒng)籌負責全市城市更新工作協(xié)調(diào)與管理。成立事業(yè)單位，負責研究城市更新技術標準，編制城市更新規(guī)劃、年度實施計劃，推進城市更新重點項目實施，總結(jié)推廣城市更新典型案例。

城市體檢推進機制方面，浙江省衢州市建立“體檢評估—更新行動—考核督查”全鏈條工作機制。開展城市體檢，識別公共服務設施、安全韌性、道路交通、創(chuàng)新活力等方面問題短板，制定公共服務完善提升、城市安全管理、城市交通暢行、城市精細管理等“十大專項”行動，明確五年工作目標、中期項目儲備庫以及年度項目清單。強化更新成效評估和考核督查，結(jié)合五年體檢評估，調(diào)整城市更新策略方向，依據(jù)年度體檢，動態(tài)更新中期儲備項目庫，并將一體化推進情況納入市委市政府年度考核。

多地住建局更名為住更局。深圳最早成立城市更新局，2019年初，原深圳市城市更新局、土地整備局二者又合并為現(xiàn)在的深圳市城市更新和土地整備局，歸屬市規(guī)劃和自然資源局領導管理。湖北省17個地市州的“住房和城鄉(xiāng)建設局”統(tǒng)一更名為“住房和城市更新局”，于2024年7月全部完成掛牌，是全國首個實現(xiàn)全省地市州層面住建系統(tǒng)統(tǒng)一更名的省份，將城市更新提到了相當高的戰(zhàn)略位置。2025年9月沈陽市新民市住建局更名住房和城鄉(xiāng)更新局。城市更新局的成立與住建局的更名，優(yōu)化了城市更新行業(yè)管理，同時也標志著城市發(fā)展從大拆大建到存量更新的轉(zhuǎn)變。

（四）企業(yè)參與動態(tài)

1城市更新業(yè)務轉(zhuǎn)型引領行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

從部分企業(yè)城市更新動態(tài)及戰(zhàn)略導向來看，目前建筑、房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)參與城市更新呈現(xiàn)四大特點。一是項目由傳統(tǒng)拆建，轉(zhuǎn)向品質(zhì)運營，注重場景營造與文化傳承。項目徹底告別傳統(tǒng)大拆大建模式，注重空間功能迭代與長期經(jīng)營性現(xiàn)金流平衡，居民情感生活與歷史文脈活化成為更新核心底色，推動城市從物理空間煥新邁向情感寄托的內(nèi)涵式高質(zhì)量發(fā)展。二是行業(yè)競爭從單純項目爭奪轉(zhuǎn)向差異化品牌構(gòu)建。企業(yè)通過標桿項目輸出更新理念與運營標準，推動城市更新從“單點改造”走向“品牌營造”，同時文化傳承、社區(qū)融合等指標納入價值評估核心，在做好項目落地的同時打響自身城市更新品牌。三是企業(yè)布局聚焦高能級核心城市和區(qū)域深耕。北京、深圳、廣州等核心城市成為企業(yè)角逐的核心賽道，多家企業(yè)聚焦自身深耕區(qū)域，形成核心城市重點突破、區(qū)域資源深度整合的布局態(tài)勢。四是城市更新重點領域的變化為建筑型企業(yè)帶來發(fā)展紅利。建筑企業(yè)迎來城市更新項目涉及老舊小區(qū)改造、歷史街區(qū)活化、產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級等多個復雜領域，對參與企業(yè)施工能力、業(yè)務范圍、合規(guī)運營能力有著嚴格要求，建筑企業(yè)憑借自身多年積累的行業(yè)經(jīng)驗、開發(fā)資質(zhì)優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)鏈整合能力迎來巨大紅利。

表：2025年部分建筑、開發(fā)類企業(yè)參與城市更新情況

資料來源：中指研究院綜合整理

表：部分企業(yè)城市更新戰(zhàn)略相關描述

資料來源：中指研究院綜合整理

2行業(yè)鏈條參與者規(guī)模繼續(xù)擴大

城市更新聯(lián)盟的組建，旨在打破行業(yè)壁壘、整合全產(chǎn)業(yè)鏈資源、構(gòu)建多元共治平臺，為城市更新這一系統(tǒng)性工程提供從金融資本、專業(yè)技術到產(chǎn)業(yè)資源的系統(tǒng)化解決方案，從而實現(xiàn)城市更新創(chuàng)造性突破。

政府主導的綜合性城市更新聯(lián)盟規(guī)模持續(xù)擴大。2025年4月，南京市城市更新促進會在南京成立，主管部門為南京市城鄉(xiāng)建設委員會。首批申報入會并審核通過的會員單位190家，標志著南京城市更新邁入“全域統(tǒng)籌、多方聯(lián)動、系統(tǒng)推進”的新階段。2025年11月，天津城市更新聯(lián)盟成立，標志著天津市在推動城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善及品質(zhì)提升方面，正式邁入政企攜手、多方聯(lián)動、協(xié)同推進的全新發(fā)展階段。聯(lián)盟在市住建委指導下，由天津市勘察設計協(xié)會組織召集匯聚了28家成員單位，涵蓋開發(fā)企業(yè)、金融機構(gòu)、設計咨詢、推廣運營等領域的單位共同發(fā)起組建。

企業(yè)主導城市更新聯(lián)盟專業(yè)度進一步細分。2025年9月，上海城市更新技術中心聯(lián)盟成立，由華建集團、上海建科咨詢集團、上海建工集團、上海地產(chǎn)集團聯(lián)合發(fā)起，匯聚開發(fā)、策劃、咨詢、建筑設計、施工、市政、交通等各領域的企業(yè)、高校及科研機構(gòu)，將共同助力為政府破解城市更新難題、攻克技術瓶頸提供全維度技術支撐和系統(tǒng)性解決方案。2025年9月，由北京城市更新聯(lián)盟主導的第四屆北京城市更新論壇暨城市更新體驗周在海淀區(qū)中關村廣場開幕，該活動對北京城市更新“最佳實踐”項目進行表彰，設置城市更新體驗周，超1700萬人在活動期間走進城市更新街區(qū)，各個場景消費總額超18億元。此外，北京城市更新論壇還在各區(qū)設立分論壇，精準對接區(qū)域需求，促進政企協(xié)同與資源整合。2025年10月，蘇州市城市更新現(xiàn)代服務產(chǎn)業(yè)商會成立。該商會匯聚了規(guī)劃設計、建筑工程、古建營造、產(chǎn)業(yè)園運營、商業(yè)運營、投資運營、文化運營及配套服務等領域企業(yè)，將通過推進技術創(chuàng)新、資源整合與協(xié)同發(fā)展，助力構(gòu)建開放共贏的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，為蘇州城市更新事業(yè)發(fā)展注入新動能。商會由蘇州吳都建設投資有限公司、蘇州鵬云置業(yè)集團有限公司、蘇州中設建設集團有限公司等7家單位發(fā)起成立，現(xiàn)有會員單位105家。2025年12月，信悅?cè)凇こ鞘懈屡c運營聯(lián)盟在北京正式成立。該聯(lián)盟由中信城開發(fā)起，核心優(yōu)勢在于中信集團全牌照金融資源，為項目提供覆蓋債權、股權、資產(chǎn)證券化等多元化金融工具，并通過專業(yè)架構(gòu)設計實現(xiàn)風險有效隔離與管理，為城市更新構(gòu)建可持續(xù)的資本循環(huán)路徑。

跨區(qū)域協(xié)同加速，城市群合力格局顯現(xiàn)。2025年6月，長三角城市更新生態(tài)伙伴計劃啟動，標志著區(qū)域協(xié)同進入新階段，上海與江浙皖建立聯(lián)合工作機制，在土地政策、金融創(chuàng)新等方面開展試點，探索跨區(qū)域更新路徑。2025年7月，京滬城市更新聯(lián)盟交流活動在上海舉辦，由上海城市更新開拓者聯(lián)盟、北京城市更新聯(lián)盟、上海市城市規(guī)劃學會、上海市城市規(guī)劃行業(yè)協(xié)會共同主辦。活動聚焦“可持續(xù)社區(qū)更新”主題，邀請了北京、上海、廣州、成都等重點城市代表，共同探討可持續(xù)社區(qū)更新的理論與實踐，推動社區(qū)更新向更高品質(zhì)、更可持續(xù)的方向發(fā)展，現(xiàn)場共130余名京滬聯(lián)盟代表和嘉賓參會。2025年11月，滬寧城市更新聯(lián)盟成立，由南京市城市更新促進會與上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展研究院共同發(fā)起，聯(lián)合滬寧兩地政府部門、專業(yè)機構(gòu)、專家學者及優(yōu)秀實踐企業(yè)組建。聯(lián)盟將構(gòu)建長效、開放、務實的合作平臺，共同為滬寧兩地的城市更新注入新動能、探索新路徑、樹立新標桿，促進城市高質(zhì)量發(fā)展。

3.城市更新項目獲取渠道多元化

城市更新項目獲取渠道不局限于市場化招標，當前已形成政企協(xié)同、項目推介會、前期深度介入城市體檢等多元渠道。政企協(xié)同，區(qū)政府與企業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同推進城市更新項目。以首開集團朝陽區(qū)城中村改造項目為例，朝陽區(qū)政府出具《關于首開“1托4”城中村改造項目核準的批復》，將項目納入北京市“三大工程”體系，提供規(guī)劃、土地、資金等政策支持，簡化審批流程，形成“一攬子”政策服務包。首開集團履行城中村改造主體責任，打造高端住宅，配套建設幼兒園、社區(qū)服務中心等公共設施。政府搭建推介會平臺，集中發(fā)布城市更新項目清單，組織企業(yè)與政府、金融機構(gòu)對接，實現(xiàn)精準匹配。2025年10月，中國（重慶）城市更新論壇暨資源對接大會舉行。渝中區(qū)委常委、副區(qū)長羅毅現(xiàn)場作推介。會上，31個城市更新相關項目進行集中簽約,總投資達375億元。同時發(fā)布了重慶“城市更新機會清單”，涵蓋220余個項目、總投資超2600億元，大會上重點推介了長濱路沿線城市更新項目等13個項目、總投資288億元。2025年11月，廣州城市更新發(fā)展大會暨項目推介會一次性推介102個城市更新項目，涵蓋老舊小區(qū)改造、危舊房原拆原建、城中村改造等類型，總投資約8077億元。前期深度介入城市體檢。在城市更新項目正式啟動前，企業(yè)主動參與政府組織的城市體檢工作，通過發(fā)現(xiàn)問題、提出解決方案，為后續(xù)獲取項目奠定基礎。2024年4月，武漢城建集團成功中標2024年度武漢市城市體檢項目，全程參與武漢市城市體檢工作。后續(xù)通過前期體檢工作，成功獲取了武昌區(qū)東亭完整社區(qū)建設項目、青山區(qū)紅鋼城片區(qū)更新、經(jīng)開區(qū)智慧基礎設施更新等多個重點項目開發(fā)權。

4.物業(yè)服務、代建服務加速與城市更新融合發(fā)展

物業(yè)服務在城市更新中的角色升級。一是物業(yè)企業(yè)拓展城市更新新賽道。中辦國辦《關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》明確提出結(jié)合改造同步完善小區(qū)長效管理機制，強調(diào)引導居民參與和監(jiān)督，共同維護改造成果，為物業(yè)服務企業(yè)深度參與老舊小區(qū)治理、拓展業(yè)務邊界提供了權威政策支撐。杭州天水街道采用全域一體化大物業(yè)模式，引入綠城物業(yè)，實行片區(qū)化統(tǒng)籌管理，整合3.8萬居民的老舊小區(qū)資源。二是從“基層治理”到“城市治理”。11月21日，住房和城鄉(xiāng)建設部在安徽省蕪湖市召開全國城市更新工作推進會，會議將物業(yè)服務納入“城市治理現(xiàn)代化”框架，標志著其功能從傳統(tǒng)的“穩(wěn)定維護”向“城市有機更新”升級，物業(yè)行業(yè)從“社區(qū)服務者”向“城市治理參與者”的職能升級。基層治理側(cè)重矛盾化解與社會穩(wěn)定，而城市治理更強調(diào)系統(tǒng)性、前瞻性與城市風貌的整體提升。未來，物業(yè)服務需參與城市功能優(yōu)化、公共空間活化等更高維度議題。三是“管理融合”與“服務深化”。一方面是城市管理進社區(qū)，住房和城鄉(xiāng)建設部表示，全面推進城市管理進社區(qū)，不是簡單的執(zhí)法延伸，更加注重服務的下沉，以城市管理進社區(qū)為載體，將城市管理領域涉及垃圾分類、綠化管理、停車秩序、供熱供氣供水等方面管理與服務融入社區(qū)治理，著力做好社區(qū)居民天天有感的“關鍵小事”。另一方面是物業(yè)服務進家庭，物業(yè)企業(yè)需從“基礎服務”向“增值服務”延伸，如養(yǎng)老托育、家政服務，形成“物業(yè)+社區(qū)服務”生態(tài)鏈，同時也讓物業(yè)服務去與業(yè)主（家庭）建立良好關系，增強城市治理的效果。

代建企業(yè)緊抓政策帶來的結(jié)構(gòu)性代建機遇，針對不同物業(yè)類型拓展項目。一方面，代建企業(yè)緊跟政策導向，探索并利用新的結(jié)構(gòu)性機遇擴大規(guī)模。如遠洋建管分別簽約北京石景山希爾頓花園酒店城市更新項目和昆明市五華區(qū)潘家灣城市更新項目，為項目提供土地開發(fā)咨詢、代建、代管等業(yè)務。招商建管聯(lián)動招商局集團金融板塊，針對債務重組、破產(chǎn)重整、破產(chǎn)清算抵債資產(chǎn)等紓困類項目，為項目盤活方提供“代建+金融方案”服務，目前已在全國開展多個紓困項目。另一方面，代建企業(yè)針對不同物業(yè)類型，拓展康養(yǎng)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、場館等領域的代建業(yè)務。

5.優(yōu)秀項目運營落地帶動城市更新行業(yè)發(fā)展

全國各地一批特色鮮明、模式多元的城市更新標桿項目接連落地、高效運營，為行業(yè)發(fā)展注入強勁動能。2025年6月，北京中海大吉巷正式開業(yè)，項目通過拆舊改造，打造傳統(tǒng)與現(xiàn)代交融的城市更新典范，開業(yè)第一天就吸引了近20萬客流，成為北京二環(huán)內(nèi)兼具歷史底蘊與現(xiàn)代活力的新地標。2025年9月，北京市首鋼老工業(yè)區(qū)改造項目承辦WTT中國大滿貫，賽事期間園區(qū)累計消費額突破4100萬元，較去年同期增長近50%，配套主題公園“大滿貫公園”累計入園人數(shù)突破10萬人次，較去年同期增幅達137%，大滿貫公園消費額突破1000萬元，園區(qū)整體活力與消費能級顯著提升。貴陽市新華印刷廠危舊廠房提升改造入選2025年住建部《城市更新典型案例集（第二批）》，項目依托5棟存量建筑，布局1個4D體驗文化中心、2座特色展館、3大主題空間，在歷史印記、工業(yè)遺存中融入新功能、新空間、新環(huán)境。自2024年5月開業(yè)以來，最高日客流量達12.8萬人次，日均客流量約3.5萬人次，累計客流量突破300萬人次。已簽約首店8家、品牌商家106家，年租賃收入突破2700萬元，預計園內(nèi)商家年總營收超1億元、新增稅收330萬元，有效拉高周邊地塊商業(yè)和住房資產(chǎn)價值。天津市河北區(qū)中山北路片區(qū)城市更新項目是天津軌道交通集團在該區(qū)的首個城市更新項目，為河北區(qū)標志性城市更新項目，承載片區(qū)功能升級與形象煥新使命。項目以“TOD+城市更新”雙輪驅(qū)動，依托軌道站點一體化開發(fā)，助力河北區(qū)打造城市副中心、煥新“百年中山路”。通過打通2條斷頭路改善交通，規(guī)劃TOD特色街區(qū)補充便民服務、休閑娛樂等多元配套，切實提升居民生活品質(zhì)與幸福感。

“十四五”全國城市更新發(fā)展總結(jié)及“十五五”趨勢展望

（一）“十四五”全國及各地城市更新推進情況

從政策層面來看，自2019年城市更新概念在中央經(jīng)濟工作會議上被首次提出，我國逐步形成了“條例法規(guī)、專項規(guī)劃、具體政策、技術標準、操作細則”等多個層次的城市更新政策體系。截至目前，已至少有遼寧、江西、北京、上海等16個省市出臺了城市更新條例。地方層面，各地逐步形成了“1+N+X”的政策體系。以北京市為例，“1”是2023年正式施行的《北京市城市更新條例》，該政策是北京城市更新的法律保障和工作綱領，其明確了城市更新的定義、5大類12項更新對象，確定了城市更新主體與實施程序。“N”是針對不同更新場景的專項實施辦法與支持政策，覆蓋核心區(qū)平房（院落）、老舊小區(qū)、老舊廠房、老舊樓宇等重點對象，突出分類指導與精準施策。“X”是配套政策與技術標準，旨在打通土地、規(guī)劃、建設、金融等領域的實操瓶頸，為城市更新提供支撐。

從投資情況來看，根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部數(shù)據(jù)，2021年，全國實施城市更新項目2.3萬個，總投資約5.3萬億元;2022年，全國實施城市更新項目6.5萬個，總投資約5.8萬億元;2023年和2024年，全國每年實施城市更新項目6萬個左右，2024年完成投資約2.9萬億元。“十四五”期間，我國城市更新完成投資估計約15萬億元。其中，綜合整治、功能轉(zhuǎn)換和拆建新建是三大主要方向，綜合整治類(如老舊小區(qū)改造)投資約3.6萬億元，功能轉(zhuǎn)換類(如市政設施改擴建)投資約4萬億元，拆建新建類(如棚改和保障房建設)投資約2萬億元。

從投資領域來看，老舊小區(qū)改造、城中村改造等是城市更新的重要內(nèi)容，為推動城市高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手。全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議數(shù)據(jù)顯示，“十四五”期間，全國累計改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)24萬多個，惠及4100多萬戶、1.1億多人；加裝電梯13萬部，更新住宅老舊電梯16.7萬臺，增設停車位350萬個、養(yǎng)老托育等社區(qū)服務設施6.5萬個；更新改造供水、燃氣、供熱等地下管網(wǎng)84萬公里；打造口袋公園2萬多個、城市綠道2.7萬公里；累計開展約200片歷史文化街區(qū)、1萬處歷史建筑的保護提升、修復修繕等工作，惠及居民約1200萬人，城市人居環(huán)境質(zhì)量進一步提升。建設籌集各類保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬套（間）、惠及3000多萬群眾，人民群眾住房條件進一步改善。

從地方層面來看，老舊小區(qū)是“十四五”期間發(fā)展的重中之重，各地均取得規(guī)模化成效，聚焦居民急難愁盼問題補齊居住短板。多數(shù)省份改造量達數(shù)千個甚至上萬個，惠及百萬級居民：四川省改造老舊小區(qū)3.29萬個，惠及群眾339.24萬戶，規(guī)模居全國前列；湖北省、湖南省改造量均超1.8萬個，惠及居民分別達270萬戶、36.41萬戶。投資規(guī)模方面，各地加大城市更新資金投入，項目數(shù)量與投資體量保持高位運行。部分省份投資規(guī)模突破萬億級，河南省完成投資10918億元，江西省超1.2萬億元。此外，各地結(jié)合資源稟賦與發(fā)展需求，形成差異化更新模式，吉林省對四片歷史文化街區(qū)整治提升并開街運營，修繕30多個歷史建筑；濟南市、成都市聚焦特色街區(qū)打造，成都建成祠堂街、玉林東路等100余條特色街區(qū)，東郊記憶成為城市新地標，實現(xiàn)“修舊如舊”與功能煥新。

表：全國各省“十四五”城市更新完成情況

資料來源：中指研究院綜合整理

表：全國部分城市“十四五”城市更新完成情況

資料來源：中指研究院綜合整理

（二）全國及各地“十五五”規(guī)劃城市更新導向

2025年10月，中國共產(chǎn)黨第二十屆中央委員會第四次全體會議審議通過《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》，提出堅持城市內(nèi)涵式發(fā)展，大力實施城市更新，建設創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市。明確將“城市更新”作為城市高質(zhì)量發(fā)展的核心抓手，未來五年城市更新將更加精細化發(fā)展，重點在于存量空間的品質(zhì)提升與功能優(yōu)化。結(jié)合全國重點省市“十五五”規(guī)劃中關于城市更新方面的表述來看，多數(shù)省市政策方向由過去大拆大建的“增量發(fā)展”模式，全面轉(zhuǎn)向以提升城市品質(zhì)、活力、安全和可持續(xù)性為目標的“內(nèi)涵式發(fā)展”。一是更新共識全面確立，推進力度持續(xù)加大。全國大多數(shù)省市將城市更新作為“十五五”期間重要發(fā)展任務，普遍明確“大力實施”“高質(zhì)量推進”等核心導向，形成上下聯(lián)動、全域推進的工作格局。二是堅持城市內(nèi)涵式發(fā)展，高效盤活存量資源。“十五五”期間，多個省份明確將“堅持城市內(nèi)涵式發(fā)展”作為總基調(diào)，打破傳統(tǒng)“重擴張、輕提質(zhì)”的發(fā)展模式，轉(zhuǎn)向以質(zhì)量提升、功能完善、存量盤活為核心的可持續(xù)發(fā)展路徑。北京、重慶等地推動老舊廠房、低效樓宇、閑置商業(yè)設施及產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新。三是工作方法的進一步迭代升級。包括“體檢”先行，精準更新。例如，江蘇、寧夏等地提出“一體化推進城市體檢和城市更新”，這意味著更新決策將更加科學。四是更新模式多元創(chuàng)新，特色示范效應凸顯。各地結(jié)合區(qū)域特點探索差異化更新路徑，形成一批可復制的典型模式。北京突出區(qū)域綜合性更新，重慶統(tǒng)籌“留改拆增”推進點線面結(jié)合更新，打造“山城后巷”等融合型新場景。

表：部分地區(qū)“十五五”城市更新發(fā)展導向

資料來源：各省市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五五”規(guī)劃

城市更新規(guī)模方面，當前各個城市“十五五”城市更新專項規(guī)劃仍在編制中，從目前已公布的各地“十五五”期間或近期城市更新規(guī)模來看，有以下三個特征。一是片區(qū)化統(tǒng)籌特征明顯，多數(shù)城市明確劃定重點更新片區(qū)，通過整合空間資源、優(yōu)化功能布局，實現(xiàn)生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間的協(xié)同升級。廣東計劃“十五五”期末累計啟動300個城市更新重點片區(qū)，廣州聚焦沙面、白鵝潭等6個核心片區(qū)推進改造，杭州劃定95個市級更新片區(qū)并重點推進30個，武漢則以182個片區(qū)為載體啟動整體更新。二是涉及生命安全的“里子”工程更加重視。地下管網(wǎng)、生態(tài)修復成為高頻任務。甘肅計劃改造建設城市地下管網(wǎng)5000公里以上，成都推進不少于1070公里燃氣管道更新，南京年度改造地下管網(wǎng)33公里以上；生態(tài)修復領域，四川明確新增改造口袋公園、社區(qū)公園500個以上，新建城市綠道1000公里以上，甘肅則完成150平方公里歷史遺留廢棄礦山生態(tài)修復，成都、南京等城市還將海綿城市理念融入改造全過程。三是多元場景融合，兼顧產(chǎn)業(yè)升級與文化傳承。產(chǎn)業(yè)升級方面，多地聚焦低效產(chǎn)業(yè)空間盤活，培育新業(yè)態(tài)新動能。四川計劃到2027年底培育50個以上新型老舊街區(qū)、10個以上創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群老舊廠區(qū)；重慶將優(yōu)化升級25條以上文化旅游休閑街區(qū)，保護修繕20處市級工業(yè)遺產(chǎn)；北京則通過既有建筑改造利用，為智能制造、數(shù)字經(jīng)濟等新興產(chǎn)業(yè)釋放空間載體。這種“產(chǎn)業(yè)賦能型”更新模式，成為推動區(qū)域經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的重要抓手。文化傳承方面，各地注重保留城市記憶，構(gòu)建特色文化體系。四川將實施10個歷史文化街區(qū)保護提升，重慶修繕23個中國歷史文化名鎮(zhèn)、13個歷史文化街區(qū)，廣州、杭州等歷史文化名城也將歷史文化片區(qū)納入重點更新范圍，實現(xiàn)“修舊如舊”與功能煥新的統(tǒng)一，避免千城一面。

表：部分地區(qū)“十五五”相關年份城市更新規(guī)模

資料來源：中指研究院綜合整理

（三）“十五五”全國城市更新發(fā)展趨勢展望

展望“十五五”，我國城市更新發(fā)展的趨勢與我國中國式現(xiàn)代化歷史進程、經(jīng)濟社會轉(zhuǎn)型、技術驅(qū)動升級、居民需求迭代等因素息息相關。“十五五”時期，我國城市更新行動實施將取得重要進展，可持續(xù)更新模式更加成熟，城市更新真正進入多模式創(chuàng)新、多主體參與、多要素保障的高質(zhì)量發(fā)展期。《中共中央辦公廳國務院辦公廳關于持續(xù)推進城市更新行動的意見》文件中提到“到2030年，城市更新行動實施取得重要進展，城市更新體制機制不斷完善，城市開發(fā)建設方式轉(zhuǎn)型初見成效，安全發(fā)展基礎更加牢固，服務效能不斷提高，人居環(huán)境明顯改善，經(jīng)濟業(yè)態(tài)更加豐富，文化遺產(chǎn)有效保護，風貌特色更加彰顯，城市成為人民群眾高品質(zhì)生活的空間。”綜合對中央近年來重要會議表態(tài)、相關重要文件、全國及各地城市更新規(guī)劃成果、各地近期發(fā)布的“十五五”國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，以及各地城市更新相關實踐的系統(tǒng)分析總結(jié)得出“十五五”時期我國城市更新發(fā)展趨勢。第一，城市更新承擔的作用更加重要和綜合，逐步從“輔助性工程”升級為“戰(zhàn)略性抓手”，多數(shù)城市城建項目中城市更新項目占比進一步提升，城市更新將不只是工程項目，而是更緊密與城市的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、現(xiàn)代化治理水平提升等方面深度融合。第二，內(nèi)涵式、高質(zhì)量、可持續(xù)將是“十五五”城市更新領域的關鍵詞和主基調(diào)。第三，從參與主體的變化趨勢來看，綜合性、大型央國企參與城市更新的深度、寬度和綜合度將進一步提升，從原先的機會性參與轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略性參與，更多類型企業(yè)的參與進一步壯大城市更新產(chǎn)業(yè)鏈。第四，從政府、企業(yè)、居民不同主體關系發(fā)展趨勢來看，政企合力、多元協(xié)同的城市更新推進模式將更加成熟，多元化的投融資模式進一步豐富。第五，從更新的廣度來看，“十五五”時期，城市更新的內(nèi)容進一步擴大到整個城市空間，更加注重地上與地下空間的協(xié)同、實物載體及服務體驗的融合，更加系統(tǒng)性和綜合性。第六，從更新的深度來看，“十五五”時期，城市更新進一步從基礎性的更新升級為更有深度的更新，從趨同式的更新升級為更具特色化的更新。第七，從更新的聚焦領域來看，將更加重視對涉及“生產(chǎn)、生活、生命安全”等領域開展系統(tǒng)性更新。第八，從政策趨勢來看，土地、規(guī)劃、金融等關鍵性政策的創(chuàng)新力度將進一步加大，更好匹配城市更新項目的復雜性、長周期性，相關政策紅利有望進一步釋放，從而充分調(diào)動更多主體參與城市更新。第九，從管理機制來看，“十五五”時期，城市更新將進一步從粗線條管理到專業(yè)化服務，從被動應對、零敲碎打，轉(zhuǎn)向主動謀劃、系統(tǒng)服務的專業(yè)化場景。

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