天下苦渠道壟斷久矣

當渠道從服務者蛻變為支配者，不僅是一個行業的困境，更是市場經濟運行的深刻警示。

在中國商業生態中，平臺壟斷的陰影正以前所未有的速度蔓延。從滴滴吞并快的、優步中國，一舉占據網約車市場九成江山；到美團聯姻大眾點評，構筑外賣市場的堅固壁壘；再到支付寶與微信支付形成的支付雙寡頭——這些平臺在通過補貼戰消滅競爭對手后，便開始提高抽成比例，從“屠龍少年”蛻變為“壟斷巨龍”。

而今，這場壟斷的颶風已席卷房地產行業。貝殼找房，這個中國最大的房產交易平臺，在部分核心城市的市場占有率突破50%，形成了強大的渠道支配力。隨著渠道傭金從早期的1%-2%一路飆升至如今的5%-10%，開發商利潤被急劇侵蝕，購房者負擔持續加重，整個行業生態面臨嚴峻挑戰。

全球鏡鑒：壟斷帝國的興衰啟示

Part.1

世界經濟史，本質上是一部與壟斷不斷抗爭的歷史。從美國石油大王洛克菲勒的標準石油公司，到掌控韓國經濟命脈的財閥集團，壟斷企業的崛起路徑驚人地相似——以創新開路，以資本擴張，以壟斷收場。

在韓國，十大財閥的營收占GDP比重超過80%，這種高度集中的經濟格局帶來了深重的社會代價。韓國經濟在過去半個世紀保持著6.4%的平均增長率，但據韓國央行最新預警，2025年可能步入1%甚至更低的低增長時代。財閥的陰影下，中小企業生存空間被擠壓，創新活力受抑制，社會階層流動性不斷降低。

互聯網時代，壟斷以更隱蔽的形式出現。谷歌占據全球搜索市場九成份額，亞馬遜掌控美國近四成電商市場，Facebook系應用覆蓋美國七成人口。這些科技巨頭通過數據壁壘、算法控制和平臺規則，構建起看似開放實則封閉的數字帝國。

中國困局：從自由競爭到寡頭壟斷

Part.2

改革開放四十余年，中國經濟在高速發展的同時，多個行業也經歷了從自由競爭到寡頭壟斷的演變歷程。

網約車行業是觀察這一現象的典型樣本。滴滴在合并快的和優步中國后，市場份額一度超過90%，形成了絕對的市場支配地位。這種壟斷地位帶來的后果在2018年安全整治期間暴露無遺——當滴滴暫停夜間服務時，多個城市的夜間出行陷入癱瘓，凸顯了平臺壟斷對公共服務的潛在威脅。

外賣平臺的雙寡頭格局同樣發人深省。表面激烈的市場競爭背后，是商家被迫“二選一”的無奈現實。超過三成的餐飲商家曾面臨排他性選擇的要求，平臺通過搜索排名、流量分配等隱蔽手段，深度干預商家的經營自主權。

支付領域的壟斷格局則引發了更深層次的擔憂。支付寶和微信支付共同占據超過90%的市場份額，這種高度集中的市場結構最終導致螞蟻集團上市被緊急叫停——監管層清醒地認識到，金融領域的壟斷可能引發系統性風險。

房地產渠道之困：從良藥到毒藥的蛻變

Part.3

中國房地產渠道壟斷問題，是平臺經濟壟斷現象在房地產領域的集中體現。

3.1渠道的崛起與異化

房地產渠道的演變經歷了多個階段。在21世紀初，報紙、廣播以及火爆一時的房展會就成了開發商賣房重要的渠道；2011年，房地產市場下行，傳統廣告已無法帶來成交，電商模式出現并流行全國。

電商模式持續了約五年之久后，2014年-2015年，在新的房地產調控周期中，房地產再次面臨著銷售困局。此時，北京萬科與鏈家率先達成協議，欲借助鏈家二手房市場背后的大數據平臺來挖掘客戶，也正是這次合作，使得新房銷售的獲客來源大大轉向二手房，形成了一二手房聯動銷售的模式。

貝殼找房通過多年的資源整合與平臺擴張，已在中國房產經紀市場形成相對壟斷的市場地位。

3.2貝殼的崛起之路

貝殼找房的崛起，離不開其前身鏈家打下的堅實基礎，以及其在模式、技術和管理上的持續創新。

鏈家時代的根基（2001-2017年）

確立"真房源"行業標準：在早年房產中介行業普遍存在虛假房源、信息不透明的環境下，鏈家創始人左暉率先提出 "真房源"、"不吃差價" 的理念。通過投入大量人力物力自建"樓盤字典"，截至2020年9月30日覆蓋約2.33億套住房，成為中國最全面的住宅數據庫，這為其贏得了消費者的信任。

資本助力全國擴張：自2011年起，鏈家獲得多輪融資，并借此在全國范圍內通過并購整合（如成都伊誠、上海德佑等11家各地中介品牌）快速擴大門店規模和市場份額，至2017年底鏈家在全國的門店總數達到8000家，經紀人超過15萬名。

貝殼平臺化轉型（2018年至今）

平臺化與ACN合作網絡：2018年，鏈家網升級為貝殼找房，從自營模式轉向平臺模式。其核心是推出ACN（經紀人合作網絡），將二手房交易流程細分為房源錄入、維護、客源推薦、撮合成交等十余個角色，通過規定分傭比例，促使不同品牌、門店的經紀人能夠協作成交，從而提升了行業的整體效率。

技術賦能與線上化：貝殼大力應用VR看房、AI技術等，提升了看房效率和用戶體驗。同時，通過線上平臺聚集流量，賦能線下經紀人。

資本持續加持：貝殼的D輪及D+輪融資引入了騰訊、軟銀、高瓴等巨頭，投后估值一度高達140億美元，為其市場擴張提供了充足彈藥。

3.3貝殼壟斷地位的形成

通過一系列策略和行業趨勢的變化，貝殼逐步在部分區域市場形成了支配性地位。

資源與網絡效應構筑壁壘

龐大的線下網絡：通過"自營（鏈家）+ 加盟（德佑）+ 平臺接入"的模式，貝殼快速擴張。截至2020年4月23日，貝殼連接經紀門店已超4萬家，服務經紀人超37萬，掌握了海量的房源和客源數據。

ACN網絡的排他性：ACN模式雖然促進了體系內合作，但也對外構筑了圍墻，非貝殼系中介難以接入，實質上排擠了競爭對手。

涉嫌壟斷行為鞏固市場地位

"二選一"與獨家協議：貝殼被指在二手房交易中力推"VIP服務協議"等形式的獨家委托，暗示或明示業主不簽獨家會影響房源曝光。同時，也通過分成激勵等方式，要求合作的中介在新房銷售中簽訂排他性協議。

區域市場的高占有率：雖然從全國總交易額看市占率未達壟斷線，但房地產交易具有極強的地域性。在部分重點城市，貝殼系的中介份額非常高，例如在北京，鏈家一家的二手房簽約量就曾占全市的71%；在成都、鄭州等城市，2021年貝殼系在新房市場的分銷比例均超過50%。

掌握定價權

傭金費率上漲：伴隨市場占有率提升，貝殼在部分城市逐步提高中介費率。例如，上海鏈家在市占率提升后，將二手房中介費率從2% 提高到3%，鄭州、重慶等二線城市也曾跟進漲價。

新房渠道費高企：在新房分銷領域，貝殼憑借其強勢的渠道能力，傭金點數也水漲船高，部分去化困難的項目甚至高達8%-10%，引發開發商抱怨利潤被侵蝕。

3.4貝殼給行業帶來的進步

在指出其壟斷問題的同時，也必須承認貝殼對房地產經紀行業帶來的積極改變。

推動行業標準化與透明化

"真房源"成為行業標桿：貝殼率先推動并堅持的"真房源"理念，有效減少了虛假信息，提升了消費者的找房效率和信任度。

服務流程標準化：通過ACN網絡，貝殼將復雜的房產交易流程細化、標準化，明確了各環節的職責和分工。

提升行業效率與服務體驗

打破信息壁壘，促進協作：ACN模式在一定程度上改變了過去經紀人之間互相防備、惡性競爭的局面，轉向分工協作與利益共享，提升了匹配和成交效率。

技術提升體驗：VR看房、樓盤字典等數字化工具的應用，為用戶提供了更便捷、透明的服務。

促進經紀人職業化

貝殼通過系統的培訓、考核和信用體系，致力于提升經紀人的專業素養和職業壽命。數據顯示，貝殼平臺經紀人平均從業時間12個月，高于行業平均的7個月；鏈家經紀人平均工作年限更達到2年。

壟斷迷思：挑戰者的必然失敗

Part4

面對貝殼的霸主地位，不乏勇敢的挑戰者。字節跳動旗下的幸福里，曾被視為最有可能打破壟斷的潛在競爭者。

張一鳴懷揣著深厚的“地產情結”——在創立字節跳動前，他的首次創業就是房產搜索網站“九九房”。2018年，字節跳動孵化“幸福里”，毫不掩飾其對標貝殼的野心。通過收購麥田房產、推出“小麥房產”，幸福里以大力補貼的方式在福州快速拓展超200家門店。

然而，這場來勢洶洶的挑戰最終以失敗告終。除了字節跳動與麥田房產的經營理念沖突外，更深刻的原因在于貝殼已構建起難以復制的競爭壁壘。感受到威脅的貝殼調動大量資源進行精準阻擊，讓挑戰者深刻體會到“隔行如隔山”的殘酷現實。

貝殼的成功不只依賴于“線上引流+線下門店網絡”的模式創新，更得益于近二十年行業深耕積累的市場洞察和資源網絡。這種深層次的競爭力，遠非資本和流量能夠簡單復制。

寒冬求生：房地產行業的至暗時刻

Part5

渠道壟斷的形成與房地產行業的深度調整密不可分。當前，房地產市場正經歷前所未有的寒冬。

5.1全面下滑的市場指標

從開發投資到銷售數據，房地產市場各項關鍵指標均不容樂觀。2025年1-10月，全國房地產開發投資73563億元，同比下降14.7%；住宅投資56595億元，下降13.8%。

施工、新開工和竣工面積全線下降。1-10月份，房屋施工面積652939萬平方米，同比下降9.4%；房屋新開工面積49061萬平方米，下降19.8%；房屋竣工面積34861萬平方米，下降16.9%。

銷售端同樣疲軟。1-10月份，新建商品房銷售面積71982萬平方米，同比下降6.8%；新建商品房銷售額69017億元，下降9.6%。10月份單月銷售面積同比下降18.8%，銷售金額同比下降24.3%，同比降幅較9月明顯擴大。

5.2 持續承壓的房企資金鏈

房企資金狀況持續惡化。1-10月份，房地產開發企業到位資金78853億元，同比下降9.7%。

其中，國內貸款12160億元，下降1.8%；自籌資金28419億元，下降10.0%；定金及預收款23257億元，下降12.0%；個人按揭貸款10834億元，下降12.8%。銷售回款與外部融資雙雙走弱，使房企資金鏈面臨嚴峻考驗。

5.3 高企的庫存壓力

庫存問題同樣棘手。10月末，商品房待售面積75606萬平方米，比9月末減少322萬平方米，但住宅待售面積仍高達39645萬平方米，同比增長5.4%。

現房住宅庫存壓力尤其巨大，占整體庫存的比重已超過四分之一。高庫存進一步加大了開發商的銷售壓力和資金周轉困難。

5.4 傳統營銷的弱化

在房地產市場上行期，開發商依靠傳統營銷手段即可實現快速去化。媒體廣告、房展會、圈層活動等傳統渠道曾是開發商吸引客戶的主要方式。然而，隨著市場下行和互聯網平臺崛起，這些傳統營銷手段的效果大幅衰減。

房地產資深營銷人甘玫指出：“正常的狀況是項目90%為自銷，代理加渠道只占10%。” 但這一理想狀態在市場下行期難以維持。當所有營銷手段都用盡，也換不來成交時，沒有開發商是不慌的。落后就要挨打，被動就是等死。

這種普遍的焦慮感，使得開發商對渠道的依賴不斷加深，也為渠道壟斷提供了滋生的土壤。

壟斷的代價：行業生態的全面惡化

Part6

渠道壟斷對房地產行業的危害是系統性的，影響著行業各個環節的參與者。

6.1 開發商利潤的嚴重侵蝕

對于開發商而言，高額渠道費已成為難以承受之重。在部分三四線城市，渠道分銷占比已超過50%，傭金點數普遍在3%-5%之間，個別難銷項目甚至達到8%-10%。在房價企穩甚至下行的市場環境下，如此高比例的渠道費用極大擠壓了開發商的利潤空間，成為壓垮許多中小開發商的最后一根稻草。

有開發商坦言：“我們不少項目的利潤都沒有渠道傭金的點數高。” 這種利潤侵蝕不僅影響企業的生存，更削弱了行業的發展后勁。

6.2 購房者負擔的加劇

渠道壟斷同樣加重了購房者的負擔。一方面，高額渠道費用最終會通過各種形式轉嫁給購房者，變相提高了購房成本。另一方面，渠道商會優先推薦傭金高的樓盤，而非最適合購房者的項目，在一定程度上扭曲了消費者的選擇。

全國政協委員莫天全在提案中引用中國人民大學張秀智教授和清華大學林志杰教授對19個城市共同研究成果顯示：“房地產經紀市場集中度高的城市，其房源信息越是大量集中在頭部經紀公司手中，房地產經紀市場壟斷性越高，買方和賣方的議價能力也越弱。”

6.3 行業創新與公平競爭的抑制

從行業長遠發展看，渠道壟斷抑制了創新，損害了公平競爭。中小中介機構要么被迫加入貝殼平臺，接受其規則和分配機制；要么難以獲取房源和客源，生存空間不斷被擠壓。

一位經紀公司負責人坦言，面對資本和平臺的壟斷，房產經紀機構之所以難以有效應對，是因為壟斷平臺利用資本優勢對中小經紀機構進行打壓，采取各個擊破策略快速搶占市場，極大地擠壓了他們的生存空間。

更嚴重的是，渠道壟斷阻礙了行業的技術進步和模式創新。當渠道商可以通過壟斷地位獲取穩定收益時，其創新動力自然會減弱。

6.4 平臺經濟的陰影：壟斷的社會代價

平臺壟斷不僅存在于房地產行業，它已成為平臺經濟的普遍現象，并帶來深遠的社會影響。

平臺勞動者的困境

在外賣行業，平臺“以罰代管”的管理模式，給基層勞動者帶來了巨大壓力。

2019年12月，一名美團外賣配送員在殺人后，沖向商場護欄自殺。這起極端事件背后，反映的是平臺勞動者群體的心理積郁與崩潰。有媒體統計，每季度僅美團平臺對外賣員的罰款就是一筆“天文數字”。

類似的悲劇在2018年8月也曾上演。深圳一名22歲的美團外賣送餐員，因為騎電動自行車沒戴安全頭盔被交警查處，情緒激動，現場下跪并手持刀具架在自己脖子上試圖自殺。知情的外賣送餐員表示，這位外賣小哥剛入職不久，因為分期付款買的車被扣之后，一時想不開才會作出如此沖動的行為。

破局之道：多元共治的解決方案

Part7

面對嚴峻的渠道壟斷問題，需要構建政府、行業、企業多方協同的治理體系。

7.1 法治規范：完善反壟斷監管

完善反壟斷法律體系是治理渠道壟斷的基礎。《中華人民共和國反壟斷法》明確規定，禁止經營者濫用市場支配地位，排除、限制競爭。該法第十七條指出，禁止具有市場支配地位的經營者從事“沒有正當理由，限定交易相對人只能與其進行交易或者只能與其指定的經營者進行交易”等濫用市場支配地位的行為。

市場監管部門可結合房地產行業特點，制定針對性的反壟斷指南，明確房產交易平臺的市場支配地位認定標準。特別是要對“二選一”、“獨家代理”等行為進行嚴格規制，防止平臺通過排他性協議鞏固市場地位。

全國政協委員莫天全建議：“建立科學合理的國家住房市場監管制度。行業主管部門與市場監管部門通過設立房地產市場壟斷程度評價指標，定期監測全國各城市房地產市場，制定房地產行業的壟斷認定制度，為消除行業壟斷提供數據支撐。”

7.2 政府引導：構建多元渠道體系

政府引導構建多元渠道體系是破解壟斷的關鍵。各地住建部門可推動建立官方的房屋交易平臺，提供房源核驗、信息發布等基礎服務，降低行業對商業平臺的依賴。

例如，杭州市住房保障和房產管理局2016年上線的二手房交易監管服務平臺，就通過“去中介化”機制重構了市場生態，為破解渠道壟斷提供了有益借鑒。

2025年，廣東省臺山市更是推出了新房“限傭令”，要求房地產開發企業在與分銷渠道合作時，必須將傭金比例嚴格控制在房屋交易總價的3％至5％范圍內。此舉旨在杜絕任何形式的變相提高傭金行為，鼓勵房企將節省下來的傭金成本直接讓利給購房人。

7.3 行業自律：建立健康發展共識

行業自律機制同樣不可或缺。房地產行業協會可牽頭制定渠道服務標準，規范傭金點位，防止惡性競爭。

臺山市房地產行業協會在《關于規范房地產經紀服務，促進市場平穩健康發展的通知》中提到：“行業上下應深刻認識到畸高的傭金最終將損害房地產行業長遠發展的根基，各房企必須堅決摒棄無序惡性競爭，將資源更多地投入到提升房屋品質、優化交易體驗、保障售后服務上。”

這種行業自律機制需要開發商的團結協作。臺山市48家房企、57個在售樓盤共同簽署了《關于規范第三方渠道合作維護行業健康發展的承諾書》，表明房企已經開始意識到團結對抗渠道壟斷的重要性。

7.4 技術創新：賦能行業轉型升級

技術創新是長期破解壟斷的利器。隨著5G、VR等技術的發展，看房、選房的線上體驗大幅提升，這為減少對線下渠道的依賴提供了可能。

開發商可加大自營渠道建設，通過私域流量運營、全民營銷等方式，降低對第三方渠道的依賴。同時，新興技術平臺如抖音等也開始涉足房產領域，為行業提供了新的渠道選擇。

全國政協委員莫天全建議：“組建國家住房市場監管機構，依照相關法律、法規，因城施策，監督、管理、調控各地房地產市場，預防部分城市逐漸形成的開發及中介機構高市場占有率的壟斷格局，加強對寡頭企業的監管，保障行業回歸到健康有序的競爭中來。”

未來展望：構建健康發展新格局

Part8

展望未來，中國房地產行業需要在肯定貝殼歷史貢獻的基礎上，構建更加健康、多元的渠道生態。

8.1 肯定貝殼的行業貢獻

在指出問題的同時，我們也要客觀承認貝殼對行業的貢獻。貝殼建立的真房源系統、經紀人合作網絡（ACN） 等機制，確實推動了行業的標準化和專業化。貝殼的線上化能力也為提升用戶體驗做出了積極探索。這些貢獻不應因壟斷問題而被全盤否定。

8.2 構建平衡發展的行業生態

健康的行業生態需要多種渠道模式并存。包括開發商自營渠道、獨立中介機構、線上平臺以及政府主導的公共平臺等，各自發揮比較優勢，形成良性競爭。

臺山的“限傭令”實踐表明，當房企團結一致，能夠有效對抗渠道壟斷。江門市房地產中介服務行業協會會長楊東卉表示：“從協會的角度看，調整分銷傭金至合理水平，也是一件好事，有助于破解傭金價格惡性競爭的難題，推動市場回歸良性發展軌道。”

8.3 強化企業社會責任

平臺企業應當認識到，隨著其市場影響力的擴大，相應的社會責任也在增強。貝殼作為行業領軍企業，應當在利潤追求與社會責任之間找到平衡點。

通過合理定價、開放生態、賦能行業，平臺企業可以實現商業價值與社會價值的統一，這既是責任所在，也是長期發展的必然要求。

從韓國財閥到中國科技巨頭，從網約車到外賣平臺，經濟力量的過度集中始終是市場經濟發展中的重要議題。今天，房地產行業正面臨著類似的挑戰。

當渠道從“良藥”蛻變為“毒藥”，當合作異化為依賴，我們需要重塑行業生態，讓渠道回歸服務本質，讓創新重新煥發活力，讓市場再現公平競爭。這不僅是房地產行業的自救之道，更是市場經濟健康運行的必然要求。

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