北京優(yōu)化限購 市場信心何時回來

12月24日下午，北京房地產(chǎn)調(diào)控政策又進行了一次調(diào)整，時間既出乎預(yù)期，內(nèi)容又在意料之中。它主要包括以下幾點：

第一，限購政策優(yōu)化，五環(huán)以內(nèi)非本地戶籍社保個稅連續(xù)繳納時間從3年變2年，五環(huán)外2年變1年。

第二，二孩及以上家庭，可以在五環(huán)內(nèi)多購一套商品住房。

第三，房貸利率定價機制不再區(qū)分首套住房和二套住房。公積金購買二套住房，首付比例從30%降至25。

第四，招拍掛拿地的房地產(chǎn)項目立項，從原來市區(qū)分級核準，調(diào)整為區(qū)級備案。

以上四點，除了第四點，都與購房人有直接關(guān)系。

消息發(fā)布后，行業(yè)和市場有些波瀾不驚。究其原因，一是政策調(diào)整在預(yù)期之內(nèi)，市場有一定準備；二是當(dāng)前北京樓市環(huán)境較為艱難，無論買方還是賣方，都已經(jīng)明白，寄望一次兩次政策就能徹底扭轉(zhuǎn)市場是不現(xiàn)實的。共克時艱，需要的是久久為功。

這次政策調(diào)整，一句話：有利于促進市場企穩(wěn)。我們有兩個基本判斷，一是不會帶來市場或房價的波動，有利好，要回暖，也是平穩(wěn)的，“繼續(xù)磨底”這個大局面，短期不會改變。“（詳見《》）”。二是對買方，有利于改善性需求；對賣方，有利于改善型產(chǎn)品。對剛需首置的影響并不直接。

首先，限購政策五環(huán)外“2年變1年”，五環(huán)內(nèi)“3年變2年”，多子女家庭可以多買一套，邏輯都是增加“池子里的魚”，也就是具備買房資格的增量需求。這樣的政策調(diào)整，確實能夠起到“增量”的作用，在一定程度上改善信心，活躍市場交易。但是，對這種活躍的效果和程度，我們覺得要保持一種理性的態(tài)度，不要過分樂觀。

政府放松限購政策的節(jié)奏是理性的，市場的預(yù)期就應(yīng)該保持一致，也要理性。不要認為3變2，2變1之后，就會出現(xiàn)非常多的人買房。現(xiàn)在北京樓市的成交問題，是預(yù)期和信心問題，當(dāng)預(yù)期看漲時，越限越買，當(dāng)預(yù)期看跌時，購買決策周期就會不斷拉長，購買多套住房的需求，也很難因為政策的放寬而出現(xiàn)大幅度的增長。

這個政策調(diào)整最大的受益者，應(yīng)該就是那些有地段、資源、產(chǎn)品稀缺優(yōu)勢的頂級豪宅項目。當(dāng)前，頂端財富人群的購買邏輯不在于“價”，而是在于“好”。真正的好房子，有可能促使他們多買一套。這種情況在過往很多頂級豪宅中，都出現(xiàn)過，個人沒資格，就用公司名義買，或者用其他方式買。現(xiàn)在，年限縮短，限制降低，這部分需求可能會有一定釋放。

踩中這個節(jié)奏的北京頂級豪宅項目，應(yīng)該是有一點幸運的。之前有中建宸園，當(dāng)下有剛剛面市的中海安瀾，運氣已經(jīng)有了，后面要看自己的努力和水平。

其次，政策的效果，會集中出現(xiàn)在改善這個領(lǐng)域。這次北京終于拉平了首套房和二套房的利率水平，把公積金購買二套住房的首付比例也降低了。這些都降低了改善性購房的負擔(dān)，在經(jīng)濟大環(huán)境有不確定因素的情況下，家庭支出負擔(dān)得以減輕，結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，從而改善市場總體態(tài)勢。

這個政策調(diào)整，可能會促使當(dāng)下真正有改善性、置換型購房需求的人，盡快做出購買決策，極具針對性。當(dāng)下北京樓市的最大痛點之一，就是購買決策猶豫不決，無限拉長。監(jiān)管政策釋放利好，銀行讓利，確實可以起到加速決策的作用。

不過，仍然要理性看待效果。這種加速，針對的是確有置換改善需求的客戶。那些暫時沒有，或者置換改善意愿不甚明顯的人而言，不會因為二套房利率降了，負擔(dān)輕了，就想多買一套房。因為房價上漲的預(yù)期已經(jīng)沒有了，住房的功能屬性大過資產(chǎn)屬性，不能升值，而現(xiàn)在又“夠住”、“夠用”的情況下，就沒必要再去新買一套房，或者折騰置換一次了。

因此，我們不認為拉平首套、二套利率這個政策調(diào)整，會帶來更多的增量需求。

再次，當(dāng)前的樓市，核心問題是信心和預(yù)期的持續(xù)修復(fù)問題，這種修復(fù)單靠一兩次政策調(diào)整是難以奏效的，或者說，政策工具的奏效需要更長的時間才能顯現(xiàn)。市場更不能寄望一兩項政策調(diào)整和優(yōu)化，就能逆轉(zhuǎn)信心與預(yù)期。客觀而言，當(dāng)前政策優(yōu)化的力度，與去年930之后的政策調(diào)整的單次力度還有一定差距，還需要更長時間，多次調(diào)整優(yōu)化的政策疊加，才會發(fā)揮作用。

這次政策優(yōu)化的時點選擇，可以看出還是有考慮與安排的。年底是北京樓市成交壓力最大的階段，今年的市場環(huán)境下，壓力尤甚，亟待增加信心的“撐場”，這個時候政策如期而至，可以說是落實了中央精神，體恤了市場冷暖。這種“小步快跑”的政策工具優(yōu)化方式，也能確保總有空間可以引領(lǐng)預(yù)期，或者說，留在政策工具箱的工具，能夠更多、更豐富一些——這些都是積極因素。

其實，北京樓市當(dāng)下還有一些問題亟待解決。例如片區(qū)內(nèi)的存量房源消化問題，片區(qū)內(nèi)的供地節(jié)奏與在售項目的銷售的平衡與銜接問題，再例如“老項目”與“新項目”之間的規(guī)劃尺度帶來的產(chǎn)品代差問題等等，我們相信，這些問題監(jiān)管部門都已經(jīng)看在眼里，都在不斷優(yōu)化調(diào)整之中，對此，市場應(yīng)該抱有足夠的期望有信心，相信監(jiān)管部門一定會解決好這些問題。

市場有些聲音說，這次政策優(yōu)化又是“擠牙膏”，不如一次性全部放開好了。但北京有北京的特殊。所謂全部放開，就是指全國任何人都能在北京買房，這是極不現(xiàn)實的，帶來的問題會更大。

很長一段時間以來，我們經(jīng)常被問到這樣一個問題，究竟什么樣的政策才能恢復(fù)樓市的信心？這是一個很難回答的問題，但又能很簡單地給出答案：當(dāng)不再不切實際地寄望一兩項政策便能逆轉(zhuǎn)預(yù)期時，恰恰可能是信心修復(fù)的起點。

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