賣舊買新激活京城樓市，6月破4000套后，“高端局”上場

“我有個客戶，剛買了四環的新房，屬于改善置換，原來住在交通大學片區。”西四環一位房產中介人員告訴新京報貝殼財經記者，眼下像這樣“賣舊買新”的客戶不在少數。一方面，新房在產品設計、社區品質上確實更勝一籌；另一方面，新房價格也在調整。

據克而瑞北京數據統計，6月份，北京新建商品住宅（含普通住宅與別墅，不含共有產權房）網簽4149套，突破4000套，創下一年來的新高。市場穩需求、回暖修復的信號愈發清晰。

一邊是年中成交創下新高，一邊是政策利好持續加碼，下半年的北京樓市，注定站在聚光燈下。

一條不同于往年的成交曲線

“現在購買新房的客戶很多，如果位置不太差的，流量都是現象級的。北京購買力還是很強的，購房者并不是沒錢了，而是花錢更加謹慎。一旦有好盤入市，成交都很活躍。”一位深耕改善型新房市場的中介人員表示。

今年上半年，北京新房月度成交走出了一條不同于往年的曲線。3月成交3247套，4月漲至3877套，5月穩定在3875套，6月則沖高至4149套，呈現逐月回暖的態勢。

據克而瑞北京統計，6月北京新建商品住宅成交套數環比上漲4.9%，同比漲幅更達25.61%；價格層面，當月成交均價為57216元/平方米，環比微漲0.8%，同比下跌8.28%，仍處于溫和調整通道。

“通常情況下，上半年的市場走勢是，3月沖高，4、5月適度回調，6月小幅回升。”一位業內人士指出。

合碩機構首席分析師郭毅表示，往年樓市常規旺季集中在3、4月份，到年中“630”沖刺節點，開發商往往會推出大幅促銷，成交迎來小反彈。但今年行情和往年截然不同，春節過后，新房月度成交基本上是逐漸轉好的狀態，市場趨勢向好。不過，從上半年整體成交規模來看，和去年同期基本持平、小幅微增，總量沒有明顯擴容。

克而瑞北京統計數據顯示，1-6月，北京新建商品住宅新增供應量為14068套，同比下跌26.8%；成交量為18863套，同比上漲3.2%，市場活躍度有所回升。

圖/克而瑞北京

對于上半年北京新房成交的上揚趨勢，郭毅認為，一方面當前二手房市場可能已步入成交活躍周期，不少家庭完成舊房置換后，隨之產生新房改善需求；疊加“好房子”以及各項利好政策，進一步激活了改善需求。舊房子的流通加速，新房子的品質提升，讓今年改善類購房需求迎來集中釋放。

什么樣的新盤更好賣？

今年上半年，什么樣的新盤更好賣？北京新房成交又呈現哪些特征？

據郭毅觀察，市場成交呈現三大特征：其一，“好房子”項目成交的活躍度更高；其二，總價500萬至800萬元區間的剛改項目成交熱度更為明顯；其三，全新取證開盤的新盤熱銷態勢更為突出，存量老盤雖不乏業績亮眼的個案，但整體熱度仍不及新開項目。

的確如此，3月開盤中海·九樹滿和，4天網簽207套；中建國賢府PARK與未來城·星寰時代同日入市，開盤當日分別成交467套、389套；5月開盤的北京城建·龍樾海序，當月網簽550套；6月開盤的嘉棠雅序，僅3天便網簽136套。

克而瑞北京分析指出，核心區優質新盤熱銷頻現、外圍剛改產品高效走量，市場呈現出“核心改善熱、外圍剛需卷”的結構性分化特征。伴隨“好房子”標準落地、建筑新規加持以及二手房置換鏈條的有效激活，成交重心加速向改善型、高品質房源集中，產品力成為項目脫穎而出的關鍵變量。

供應端也在積極呼應需求，優質項目不斷出爐。以CBD片區為例，2016-2025年十年間，東三環核心板塊零新增大規模純居住用地，區域新房供應近乎徹底斷供。目前片區存量豪宅多為十年以上老舊房源，產品迭代滯后、空間格局落后，無法匹配當代高凈值人群居住需求。而懋源·騴橒臺的入市，恰好填補了這一空白。項目主力戶型150-230平方米，其中217平方米樓王邊戶以鉆石全景艙為設計原點，客廳、餐廳、主臥，三大核心空間擁有IMAX級270°全景視野。

與此同時，越來越多的新盤選擇提前開放實景示范區和會所，追求“所見即所得”。繼開放超級界面、實景示范區之后，璞樾6月份正式發布“至璞而樾的生活藝術”，在自然、門儀、顏值、藝境、空間、社交六大維度，深度回應層峰人群對當代人居如何更好為“情緒濃度”服務的時代課題，越秀服務的高定服務體系也同步落地。

7月初，位于北京西四環的北京隅·海岄實景示范區開放，園林設計取意“山海九章”，以“讀石、聽泉、觀松”為線索進行動線設計，并首次提出“全維學養社區”，優質智育、社群共育、多元美育等五大維度構建起一個覆蓋全齡段、全場景、全周期的成長生態系統。

利好政策再添“一把火”

步入下半年，北京樓市將迎來怎樣的走勢？

郭毅判斷，下半年新房市場最值得關注的板塊是高端住宅。一方面，當前北京供地多集中于地段優質、房企關注度高的核心地塊，土地成本偏高，后續入市項目售價自然維持高位；另一方面，房企紛紛加大投入推進產品升級、品質提升，北京也在落地第五代住宅，這類產品將成為樓市的新物種。

克而瑞分析稱，展望下半年，隨著“好房子”產品持續入市、置換鏈條進一步打通、政策端持續發力，北京商品住宅市場有望延續結構性修復的向好態勢。核心區改善型優質項目與外圍高性價比剛改產品仍將是市場主力，產品力競爭預計將進一步深化。在需求升級與供給優化的雙向驅動下，具備優質地段、穩健產品與合理定價的項目，將繼續引領市場。

政策層面同樣暖風頻吹。7月13日，國務院發布《擴大消費“十五五”規劃》，這是我國首個以“擴大消費”為主題的五年專項規劃，將住房消費納入國家擴大消費的頂層設計框架，標志著房地產政策定位從“防風險為主”向“防風險與促消費并重”升級。

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶表示：“市場趨勢方面，下半年核心城市在優質項目持續入市及政策支持帶動下，新房成交有望邊際改善，但結構性分化將進一步加劇，修復主要集中于優質板塊及‘好房子’項目。”

新京報貝殼財經記者 段文平

編輯 楊娟娟

校對 趙琳