銀行化身 “賣房主力”？“直供房” 迎激增潮！

近期，“銀行直供房” 房源供應(yīng)量增加，引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議。為何此類房源供應(yīng)會出現(xiàn)增長？其又是否會對二手房市場產(chǎn)生影響？

“銀行直供房”數(shù)量激增

近日，蘭州銀行、吉林銀行、天津銀行等多家銀行以及地方城商行與農(nóng)信社等加速推進(jìn)“房產(chǎn)直售”業(yè)務(wù)。

據(jù)京東資產(chǎn)平臺數(shù)據(jù)顯示，2024年蘭州銀行掛牌直售房產(chǎn)標(biāo)的為1130個，2025年增至1779個；吉林銀行掛牌出售的房產(chǎn)超過2000個，天津銀行接近1300個。除了直接出售房產(chǎn)，部分銀行也嘗試租賃方式盤活資產(chǎn)。如中國銀行佛山分行將拍賣禪城區(qū)一套住宅的租賃權(quán)，起拍價861元/月，租期一年。此外，該行同時上架多筆租賃拍賣。

這些被業(yè)內(nèi)稱為“銀行直供房”的房源，實質(zhì)上大多是銀行不良貸款處置的產(chǎn)物。當(dāng)企業(yè)或個人借款人無力償還貸款時，銀行通過司法程序收回作為抵押物的房產(chǎn)，完成債權(quán)剝離取得清晰產(chǎn)權(quán)，然后以房東身份直接出售或出租。

據(jù)了解，這些房源主要有兩個來源：一方面，來自司法拍賣流拍后的“以物抵債”；另一方面，銀行也通過司法程序主動取得房產(chǎn)。

銀行端或成房源供給重要渠道

“銀行直供房”具有較大的價格優(yōu)勢，如蘭州農(nóng)商行某套125平米住宅成交價僅151萬，而同地段中介掛牌價達(dá)180-220萬，價差高達(dá)30%；此外，在產(chǎn)權(quán)清晰度上具有明顯優(yōu)勢，交易對手直接為銀行，有效規(guī)避了法拍房可能存在的民間借貸、長期租約等潛在隱患；另外，流程也比較便捷，部分銀行提供"看房-貸款-過戶"一站式服務(wù)，買家可以像網(wǎng)購一樣完成交易。這些優(yōu)勢對資金有限的剛需族十分有吸引力，也令依賴信息差盈利的中介行業(yè)措手不及。

對此，廣東房協(xié)專家咨詢委員會委員，廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉表示,銀行“直售房產(chǎn)”，本質(zhì)上與法拍房的區(qū)別不大，但交易風(fēng)險相對較小，有利于加速資產(chǎn)處置。隨著對銀行業(yè)績考核、資產(chǎn)處置力度的加大，加上地產(chǎn)下行后，表內(nèi)部分不動產(chǎn)風(fēng)險暴露加大，銀行直接對接C端處置資產(chǎn)，可能會增加。因此，未來銀行端可能成為房源供給的一個重要渠道

市場影響

為何近期“銀行直供房”數(shù)量激增？其背后，是房地產(chǎn)金融風(fēng)險的集中暴露。隨著房貸斷供潮、企業(yè)經(jīng)營貸違約激增，銀行被迫接收大量抵押房產(chǎn)。而傳統(tǒng)法拍渠道因流拍率高、周期長已無法滿足需求，銀行不得不開辟直售新路徑。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2025年1—10月，全國法拍市場各類法拍房源累計掛拍數(shù)量60.5萬套，同比下降5.7%；房源累計拍次共105.8萬次（同一標(biāo)的物可能存在一拍、二拍等多次拍賣），最終成交拍品數(shù)量為13.8萬套，同比下降2.4%，清倉率22.8%（成交拍品/交易截止拍品），總成交金額2048.7億元，同比下降22.5%。

相比之下，銀行直銷能縮短處置周期至少3個月，這正是銀行"親自下場"的重要原因。

對于近期“銀行直供房”數(shù)量增加，其將對二手市場造成多大影響？有業(yè)內(nèi)專業(yè)人士認(rèn)為，“銀行直供房”是銀行在不良資產(chǎn)處置壓力下的階段性手段，其低價特征會在局部、短期內(nèi)對二手房報價和中介業(yè)務(wù)造成沖擊，但體量與房源質(zhì)量決定了它很難成為壓低全國房價的長期主因。從對房價的影響來看，目前銀行直供房實際成交量只占同城二手房總成交的極低比例，普遍在1%—3%，尚不足以決定大盤價格，但低價掛牌會拉低小區(qū)或板塊內(nèi)的“最新錨定價”，對業(yè)主和買家的心理預(yù)期形成壓制。