中國(guó)城市更新坎坷難行，究竟問(wèn)題在哪里？

在經(jīng)濟(jì)放緩、消費(fèi)低迷的背景下，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)者面臨前所未有的挑戰(zhàn)。空置率攀升、租金議價(jià)空間縮小、ROI測(cè)算屢屢“算不過(guò)賬”，餐飲、零售各業(yè)態(tài)承壓，購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)兩級(jí)持續(xù)分化，抱怨與焦慮隨之而來(lái)。英國(guó)哲學(xué)家維特根斯坦說(shuō)：世界只有已發(fā)生的事實(shí)構(gòu)成可能性，唯有通過(guò)行動(dòng)才獲得意義?？辞逯蟮姆止づc行動(dòng)，比情緒和內(nèi)耗更可能成為構(gòu)建新事實(shí)的可能。真正的問(wèn)題不是辯駁“誰(shuí)做錯(cuò)了”，而是周期位置與價(jià)值鏈位置決定了：商業(yè)地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)末端，緩慢且深度承受經(jīng)濟(jì)下行的疼痛，卻最晚迎來(lái)復(fù)蘇的穩(wěn)態(tài)。

從美國(guó)、日本等市場(chǎng)的歷史經(jīng)驗(yàn)，到中國(guó)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的現(xiàn)實(shí)演變，再到消費(fèi)者行為的深度轉(zhuǎn)向，我們需要透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)：存量市場(chǎng)需要國(guó)企擔(dān)當(dāng)，但更要放開(kāi)民企活力；需要調(diào)整算賬方式，從ROI轉(zhuǎn)向NOI；需要從“項(xiàng)目心態(tài)”轉(zhuǎn)向“系統(tǒng)能力”。

城市更新改造，為什么必須由國(guó)企擔(dān)當(dāng)？

在全球經(jīng)驗(yàn)中，處于下行周期下，商業(yè)地產(chǎn)往往承壓最深、修復(fù)最慢。根據(jù)MSCI及RET睿意德商業(yè)地產(chǎn)研究中心的研究顯示，商業(yè)地產(chǎn)與GDP的走勢(shì)高度相關(guān)，但通常滯后于宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。研究表明：商業(yè)地產(chǎn)作為“慢動(dòng)資產(chǎn)”，從經(jīng)濟(jì)放緩啟動(dòng)到房地產(chǎn)投資成交與資產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始企穩(wěn)，往往需兩年或更長(zhǎng)的時(shí)間。中國(guó)情況亦然。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年全國(guó)商品房銷售額同比下降6.5%，其中零售和餐飲相關(guān)的商業(yè)物業(yè)去化最慢，購(gòu)物中心空置率一度接近20%；相比之下，寫字樓和酒店雖然同樣承壓，但受益于企業(yè)復(fù)工與出行恢復(fù)，反彈節(jié)奏早于零售商業(yè)。因此，零售、餐飲、購(gòu)物中心作為價(jià)值鏈末端資產(chǎn)，總是最晚感受到消費(fèi)收縮的沖擊，也最晚迎來(lái)復(fù)蘇。這不是管理者的問(wèn)題，而是產(chǎn)業(yè)位置與屬性交織下的宿命。

正因如此，涉及二次基建、長(zhǎng)周期改造與系統(tǒng)性投入的城市更新，幾乎只能由國(guó)企來(lái)?yè)?dān)當(dāng)：

• 改造資金量巨大、周期漫長(zhǎng)，而退出機(jī)制并不完善；
• 國(guó)企具備低成本、長(zhǎng)周期資金優(yōu)勢(shì)，能提供必要的安全保障；
• 在經(jīng)濟(jì)放緩和復(fù)蘇不確定的情況下，只有國(guó)企才能穩(wěn)住基本盤，給市場(chǎng)和民企創(chuàng)造緩沖空間。

這并非“國(guó)企過(guò)度介入”，而是一種制度與周期決定的必然。國(guó)企的角色，是承擔(dān)起城市更新的“底座責(zé)任”。

為什么要鼓勵(lì)民企活躍：唯有靈活機(jī)制，才能回應(yīng)復(fù)雜市場(chǎng)

城市更新的改造環(huán)節(jié)必須由國(guó)企兜底，但真正能決定項(xiàng)目成敗的，是與市場(chǎng)緊密銜接的招商與運(yùn)營(yíng)階段。而這一環(huán)節(jié)，離不開(kāi)民企的靈活性。國(guó)企的優(yōu)勢(shì)在資金與穩(wěn)定，但商業(yè)價(jià)值的兌現(xiàn)，取決于運(yùn)營(yíng)效果。運(yùn)營(yíng)需要快、需要準(zhǔn)，需要敢于試錯(cuò)，這恰恰是民企的長(zhǎng)處。

• 從常識(shí)角度看：城市更新的目標(biāo)不是“把樓建好”，而是“讓樓好用”。如果沒(méi)有運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)在前端介入，后期只能用高昂的返工去修正。建筑應(yīng)服從運(yùn)營(yíng)，工程應(yīng)服從招商，這是存量市場(chǎng)的樸素規(guī)律。
• 從行業(yè)邏輯看：行政與工程講求合規(guī)和流程，而招商與運(yùn)營(yíng)追求效率與靈活，這是兩套完全不同的邏輯。把“工程節(jié)奏”強(qiáng)加給“運(yùn)營(yíng)節(jié)奏”，結(jié)果就是上新慢、調(diào)改難、錯(cuò)過(guò)市場(chǎng)窗口。
• 從組織現(xiàn)實(shí)看：許多城投和城發(fā)在組建商管團(tuán)隊(duì)，但新文化要在舊體制落地，往往要“先出業(yè)績(jī)、再換權(quán)限”?？战祱F(tuán)隊(duì)在舊體系中跑通新業(yè)務(wù)的成功率本就不足三分之一，而市場(chǎng)窗口卻不允許這樣的漫長(zhǎng)磨合。
• 從市場(chǎng)需求看：消費(fèi)正在加速分化。一端是山姆、奧樂(lè)齊、盒馬代表的高性價(jià)比邏輯；另一端是Labubu爆紅、二次元與小眾運(yùn)動(dòng)帶來(lái)的情緒溢價(jià)。這樣的市場(chǎng)既碎片化又快速迭代，只有競(jìng)爭(zhēng)才能逼出創(chuàng)新，而民企的靈活招商與即時(shí)創(chuàng)新，是唯一能跟上這種變化的機(jī)制。
• 從周期規(guī)律看：政策可以托底，但托底帶來(lái)的只是安全感，不是活力。在存量時(shí)代，活力必須來(lái)自競(jìng)爭(zhēng)。沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)，組織就不會(huì)快速反應(yīng)，也不會(huì)真正創(chuàng)新。就像車子被推上坡，如果不松手，它永遠(yuǎn)跑不起來(lái)。

簡(jiǎn)而言之，國(guó)企兜底是“必要”，民企活躍是“必需”。沒(méi)有民企的靈活機(jī)制，存量市場(chǎng)就無(wú)法真正釋放活力。

當(dāng)下的矛盾與解決：舊機(jī)制難解新問(wèn)題

今天城市更新推進(jìn)緩慢，并非資金不足，而是治理邏輯錯(cuò)位。舊有的行政—工程體系，試圖同時(shí)解決“基建生態(tài)”和“運(yùn)營(yíng)生態(tài)”，結(jié)果就是既慢、又常陷入追責(zé)，決策難以真正落地。

問(wèn)題很清晰：運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)常被納入工程邏輯，缺乏獨(dú)立決策權(quán)；行政審批鏈條冗長(zhǎng)，市場(chǎng)窗口期屢屢錯(cuò)過(guò)；考核依然沿用開(kāi)發(fā)時(shí)代的ROI，存量項(xiàng)目的KPI天然“解不開(kāi)賬”。

數(shù)據(jù)和事實(shí)也在證明這一點(diǎn)。華潤(rùn)置地2024年購(gòu)物中心租金收入達(dá)到193億元，同比增長(zhǎng)8.4%，出租率保持在約97%，零售額同比增長(zhǎng)19.2%；龍湖集團(tuán)2024年運(yùn)營(yíng)與服務(wù)業(yè)務(wù)收入約267.1億元，同比增長(zhǎng)7.4%，在集團(tuán)總營(yíng)收中的貢獻(xiàn)已超過(guò)21%，展現(xiàn)出經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。機(jī)制和市場(chǎng)化更為靈活的長(zhǎng)三角區(qū)域，商業(yè)盤活以國(guó)企、區(qū)域政府領(lǐng)銜，無(wú)論是修復(fù)性更新、低效資產(chǎn)再利用，還是社區(qū)商業(yè)發(fā)展，其項(xiàng)目成功率和成果的多樣性均明顯優(yōu)于北方地區(qū)。結(jié)論很明確：在存量時(shí)代，ROI邏輯已失效，唯有NOI和現(xiàn)金流才能說(shuō)明“活得下去”的能力。

要化解這些矛盾，需要在五個(gè)層面做出調(diào)整：

• 組織獨(dú)立
• 商管團(tuán)隊(duì)必須從行政體系中盡快獨(dú)立出來(lái)，平行于原有的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，甚至將涉及更新的開(kāi)發(fā)建造也納入商管體系，形成清晰的架構(gòu)和決策機(jī)制。唯有如此，市場(chǎng)的反饋才能被快速轉(zhuǎn)化為運(yùn)營(yíng)動(dòng)作。
• 行政管理BP化
• 行政邏輯要從管控轉(zhuǎn)為協(xié)同，成為業(yè)務(wù)的伙伴（Business Partner），而不是上級(jí)。行政強(qiáng)調(diào)程序，而運(yùn)營(yíng)需要試錯(cuò)和迭代，二者必須分軌，但保持支持關(guān)系。項(xiàng)目從策劃到落地周期漫長(zhǎng)，既受市場(chǎng)，也受宏觀環(huán)境影響。唯有順應(yīng)消費(fèi)變化、因需調(diào)整，才能確保起點(diǎn)正確。這需要依靠專業(yè)、技術(shù)判斷與理解基礎(chǔ)上的支持，而不是“一錘定音、不可更改”的行政式管控。
• 政府統(tǒng)籌與服務(wù)平臺(tái)化
• 政府一方可以成立城市更新專項(xiàng)服務(wù)平臺(tái)或?qū)０?，將“投、管、資、政”等環(huán)節(jié)統(tǒng)一納入系統(tǒng)整合。避免因匯報(bào)條線和責(zé)權(quán)邊界分散而導(dǎo)致推進(jìn)困難。我們看到朝北大悅城B1當(dāng)時(shí)更新改造的規(guī)劃方案，正是得益于政府的統(tǒng)一吹哨與統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，效率才得以大幅提升。
• 算賬轉(zhuǎn)軌
• 不能再用開(kāi)發(fā)時(shí)代的ROI邏輯套存量項(xiàng)目，而要轉(zhuǎn)向以NOI和Cap Rate為核心的運(yùn)營(yíng)邏輯，并輔以REITs、ABS等金融工具，建立動(dòng)態(tài)、可退出的評(píng)價(jià)體系。
• 能力升級(jí)
• 從“項(xiàng)目心態(tài)”轉(zhuǎn)向“系統(tǒng)能力”。不僅要形成跨項(xiàng)目、跨周期的復(fù)制與迭代，還要推動(dòng)各方形成長(zhǎng)期可持續(xù)的治理與運(yùn)營(yíng)機(jī)制，把存量市場(chǎng)從“單點(diǎn)突圍”帶向“系統(tǒng)穩(wěn)定”。

矛盾的根源在體系，解法的關(guān)鍵在分工。國(guó)企提供兜底與安全，民企釋放活力與創(chuàng)新，而政府通過(guò)平臺(tái)化與協(xié)調(diào)機(jī)制，才能真正打通更新全鏈條，避免資源浪費(fèi)，提升城市資產(chǎn)的整體效能。

結(jié)語(yǔ)

存量市場(chǎng)的復(fù)雜性，如同一片歷經(jīng)多年生長(zhǎng)的“老城區(qū)森林”——樹(shù)木高低錯(cuò)落、根系盤根錯(cuò)節(jié)、生態(tài)多元共生。這里沒(méi)有整齊劃一的種植規(guī)劃，也沒(méi)有單一樹(shù)種主導(dǎo)的“最優(yōu)解”。每棵樹(shù)的生長(zhǎng)軌跡都受土壤、光照、水源和周邊競(jìng)爭(zhēng)的影響，正如每個(gè)存量項(xiàng)目都嵌套在獨(dú)特的歷史路徑、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)環(huán)境之中。試圖用一種“萬(wàn)能藥方”去修剪、施肥或移植，往往適得其反。所以，真正的管理智慧，不在于尋找統(tǒng)一答案，而在于構(gòu)建一個(gè)“分層治理、權(quán)責(zé)清晰、能力互補(bǔ)的生態(tài)系統(tǒng)架構(gòu)”。唯有厘清“誰(shuí)來(lái)種樹(shù)”“誰(shuí)來(lái)護(hù)林”“誰(shuí)來(lái)規(guī)劃生態(tài)”，才能實(shí)現(xiàn)從“建筑存量”向“運(yùn)營(yíng)增量”的根本轉(zhuǎn)化。