如今房地產(chǎn)市場，為何出現(xiàn)銷售持續(xù)下滑和土拍溢價上漲共存的現(xiàn)象？

國家統(tǒng)計局發(fā)布的2025年1—5月份全國房地產(chǎn)市場基本情況：

1—5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資36234億元，同比下降10.7%其中，住宅投資27731億元，下降10.0%。新建商品房銷售面積35315萬平方米，同比下降2.9%；其中住宅銷售面積下降2.6%。新建商品房銷售額34091億元，下降3.8%；其中住宅銷售額下降2.8%。

根據(jù)以上相關(guān)的數(shù)據(jù)，我們不難發(fā)現(xiàn)國內(nèi)房地產(chǎn)市場依然沒有見底，并沒有跡象印證“傳說”中的拐點出現(xiàn)。然而在部分一、二線城市，卻又出現(xiàn)了久違的土拍競價、溢價的現(xiàn)象。

為何這兩種互相矛盾的現(xiàn)象會同時出現(xiàn)在如今的房地產(chǎn)市場上？

目前在土拍市場能夠溢價拿地的也就只有央企、國企和平臺公司了，民營房地產(chǎn)企業(yè)活下去都困難，土拍市場上連報名參加的心思都沒有。

時至今日房地產(chǎn)市場，尤其是頭部企業(yè)，已經(jīng)算是基本完成了“民退國進”的格局。中指在2025年半年榜單上，排名前十的房企，除了綠城是民營企業(yè)以外，其余全都是“國”字頭的企業(yè)。

TOP10房企銷售額均值為893.8億元，較上年下降13.2%；TOP11-30房企銷售額均值為227.3億元，較上年下降12.4%；TOP31-50房企銷售均值為111.3億元，較上年下降2.2%；TOP51-100房企銷售額均值為53.1億元，同比下降13.5%。

那么即使這些留在賽道上的國字頭房企，2025年上半年的銷售成績依然不見起色。甚至前十開發(fā)商銷售金額的同比下降幅度，比其余規(guī)?？亢蟮姆科筮€大。

在土拍市場，根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2025年上半年全國土地成交建面同比下降8%，但不同城市之間的分化明顯。

4月份以來一、二線城市土地成交金額同比增長52%、37%，均較一季度加快了12個百分點，而三四線城市土地成交金額同比下降10%，則較一季度回落了12個百分點。

可以看到，一、二先城市的土拍活躍程度開始進入恢復(fù)階段，而三、四線城市依然一路下跌。一、二線城市土拍的活躍，也給土地溢價提供了空間，在今年上半年我們看到諸如上海、杭州、成都的部分地塊的競拍中，出現(xiàn)了，2021年時才有的火爆場景——即多家參拍、多輪競價、高溢價成交。

比如，成都錦江區(qū)一心橋地塊吸引了10家房企參拍，經(jīng)過154輪競價后由國貿(mào)地產(chǎn)競得，溢價率高達75%；溫州甌海區(qū)成交了一宗宅地，逾20輪競價后由華璽地產(chǎn)競得，溢價率40.4%

那么，在全行業(yè)銷售普遍下滑的情況下，為何一些房企還在溢價拿地呢？我個人的理解如下：

目前土拍市場活躍的都是“國家隊”，他們的經(jīng)營壓力、融資難度和現(xiàn)金流管理，遠(yuǎn)沒有民營房企那么困難。同時，在現(xiàn)階段，對于“國家隊”的考核，也不是營收、利潤，而是希望它們在房地產(chǎn)行業(yè)下行的過程中，起到穩(wěn)定和錨固的作用，為止跌回穩(wěn)的戰(zhàn)略目的提供支撐。所以，“國家隊”們才能逆勢拿地，甚至在個別優(yōu)質(zhì)地塊的土拍上，還形成了內(nèi)卷式的競爭。當(dāng)然，對于這種“托底”式的拿地，金融機構(gòu)自然也有政策對其進行輸血。

房地產(chǎn)行業(yè)是古老、傳統(tǒng)的行業(yè)，從縱向歷史看，還是橫向各國看，不可能就一棒子敲死，而目前行業(yè)是出于波谷。一些還能夠生存，且有長遠(yuǎn)打算的資本，開始布局，趁機吃進一些優(yōu)質(zhì)的土地作為儲備。雖然，看似是高溢價，但是也要看到起起拍的底價是否符合銷售預(yù)期，價格都是經(jīng)過投資模型測算過的，如果各各參拍的房企都溢價舉牌競價，那說明這是行業(yè)廣泛性的認(rèn)識，覺得這塊土地的成交價依然有盈利的空間。

即使再難賣的市場，各公司的土地儲備也有用完的一天，加上政府目前在推廣閑置土地的并購、收購和回購，土地市場也在加速出清。如果，民營開發(fā)商可以撒手不干離開房地產(chǎn)行業(yè)，那么國資的開發(fā)商，想要戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型就不是那么簡單和容易的事情。這幾年，謹(jǐn)慎拿地土儲用完后，城市公司、區(qū)域公司就會面臨無貨可買的境況，要么降級、要么裁編。說實話，國資的錢又不是個人股東的錢，賺不賺錢，虧不虧無所謂，先把規(guī)模保住——這是很多國資開發(fā)商決策層的想法，于是，土地市場上必須得有所作為。

“好房子”，“四代宅”等政策性的新產(chǎn)品推出，會降為打擊到過去的存貨。也就是說過去的存量樓盤，會越難越難賣，光一個得房率，四代住宅就完爆過去的傳統(tǒng)住宅。那些想留在賽道上的開發(fā)商，也不得不吃進一些新地塊，推出新產(chǎn)品，保留其在市場上的曝光度，保留其市場份額。

以上，并不是說房地產(chǎn)就出現(xiàn)拐點信號，只是“躺尸”很久的市場，終于能夠有一些微瀾出現(xiàn)。