世茂，倒在黎明前

從開年到現在，上海至少有4個豪宅項目售罄，被全國各地的富豪爭搶。然而，蓋豪宅的開發商卻在黯然退場。

5月16日，在上海締造了多個豪宅標桿的*ST世茂（原世茂股份）收到了上交所退市告知書，即日起停牌。

次日，充滿戲劇性的一幕發生了：

央行和住建部聯手送上三道“王炸”政策，萬科在內的多只地產股直接漲停！

世茂，倒在了黎明前。

《繁花》精準總結了老一輩人發家致富的三個時代風口：炒股、外貿、房地產。

正是靠著踩中三個風口，機械廠阿寶一步步成為叱咤上海灘寶總，徹底逆天改命。

而世茂創始人許榮茂，堪稱真人版寶總。

第一個風口，炒股。

他本出身中醫世家，結果遇上了改革開放，在香港靠炒股賺到第一桶金。

87年全球大股災巴菲特都虧了幾十個億，他卻全身而退了。

第二個風口，外貿。

80年代中期，大陸推出優惠政策鼓勵港資在內地辦企業。

他在深圳、蘭州投資建廠，做服裝貼牌出口生意，身價繼續蹭蹭上漲。

第三個風口，房地產。

1987年，深圳進行了首次的公開土地拍賣，商品房時代開啟。

1989年，許榮茂回到老家石獅，先后投資興建了振獅大酒店、振獅經濟開發區和閩南黃金海岸度假村，正式進軍房地產。

那一年，也無數地產風云人物的“轉折之年”：

王健林剛剛辭去體制內的工作下海經商，接手了非常一個棘手的舊城改造項目，日后讓他賺到了第一桶金；

楊國強從泥瓦工做起，這一年由建筑隊隊長晉升為北滘建筑工程公司法人兼總經理，終于踏上了事業的起點；

李思廉和張力，“華南五虎”之一富力集團的兩位傳奇人物，也在這一年正式結識，攜手共進二十余年。

至于許家印，他在舞陽鋼鐵廠拍攝制作了《熱處理在前進》的專題片，尚未踏足房地產領域。

我們說回許榮茂。

1990年北京亞運會之后，他一直對騰飛中的北京“虎視眈眈”。

京城當時流行一句順口溜：“拿大哥大，開汽車，住亞運村。”

住亞運村，是身份的象征。我爸最喜歡的男歌手劉歡，最喜歡的女歌手毛阿敏，當年都是亞運村業主。

直到1994年，北京樓市遭遇調控陷入低迷，他知道機會來了。

許榮茂趁機抄底，一口氣拿下亞運村10萬多平方米地塊。

1995年“亞運花園”亮相，直接亮瞎了北京老百姓的雙眼。

亞運花園小區，來源：鏈家

以我們現在眼光來看，充滿年代感的白瓷磚貼墻和藍玻璃，早就過時了。

可是別忘了，當年還屬于福利分房時期，大家住的都是分配的房子。戶型逼仄狹小，廚房、衛生間還得幾家人共用。

而亞運花園卻擁有24小時熱水、有聲煙感系統、可視對講電話等等“前無古人”的配套，誰見過這樣的房子啊？

接下來的5年里，許榮茂又開發了華澳中心、紫竹花園、御景園等多個項目，儼然成了北京豪宅“扛把子”。

正在此時，遠方傳來了好消息。

1999年11月中美簽署關于中國加入世貿組織的雙邊協議。中國“入世”之路邁出至關重要的一步。

舉國同慶的時刻，只有少數人敏銳地覺察到：

上海要起飛了！

許榮茂也是其中之一。在多年后的一次采訪中，他直言：

“我在1999年，看到了中國加入WTO和美國的談判成功了，中國進入WTO的時間就不會很長了。那中國加入WTO最大的受益者應該是上海，所以1999年我第一次到上海后，投資計劃就全面鋪開了。”

這一年，他離開了蒸蒸日上的北京，力排眾議進軍上海，成立“世茂”。

“世茂”這個名字，是從父親許榮茂和兒子許世壇的名字各取一字組成的，可見期待值有多高。

跟不想繼承家業的思聰不一樣，許公子非常爭氣。

他大學畢業不是直接出任CEO，而是先去香港當房產銷售，從基層做起。

到了2001年，世茂進上海第一個項目——世茂濱江花園開盤，時任銷售總監的許世壇“一戰成名”。

又是搞全球聯網拍賣，又是請梁朝偉來拍廣告，最后在美國都賣出了3億多美元的成績。后面更是連續四年當上上海住宅“銷冠”。

世茂濱江花園，來源：鏈家

有了成名作之后，許公子在集團像坐火箭一樣。三年后進董事會，當上了執行董事。

隨著國內城鎮化進入高峰期，世茂也順勢開啟全國擴張，陸續“攻占”長三角、中西部、環渤海、大灣區……

“豪宅教父”和“地標制造機”，逐漸成了許榮茂和世茂的標簽。

眼看著公司蒸蒸日上，是時候謀劃“接班”的事情了。

要說這許公子，運氣實在不好。

老爸是三個風口全都趕上了，他的接班之路卻異常曲折。

2011年許榮茂隱退，34歲的許世壇開始實際接管公司。

剛準備大展身手，就遇上了當時“史無前例”的危機：

“國八條”橫空出世，樓市全線下跌。

眼見情況不妙，當年一起打江山的老臣也接連離開。

許公子又是從龍湖挖來“營銷女王”蔡雪梅救場，又是縮短管理半徑，又是改革人才團隊，終于把公司穩了下來。

到了2015年，又開始傳出“接班”的消息。

當時許榮茂旗下有兩家上市公司，一個是主營住宅的世茂地產，另一個是主營商業地產的世茂股份。前者才是這艘大船的重心所在。

許公子一直在地產這邊，他姐姐許薇薇則是2009年起擔任世茂股份總裁，主管商業地產項目。

2015年初，業績出色的許薇薇卻突然辭任，給出的理由是：

因個人原因。

當時大家議論紛紛，許公子這是要“一統天下”了呀。

結果呢？

那一年世茂跌出了房企排行榜前十，之后幾年一直屈居“第二陣營”，在十名開外徘徊。

拖著拖著，又拖了四年，拖到許榮茂年近古稀。

2019年1月，許世壇被許榮茂任命為世茂集團總裁，終于正式接棒。

萬萬沒想到，日后人們對此的評價是：

世茂由盛轉衰的轉折點。

在中國地產界，福建老板是一群存在感非常高的人。

他們有個共同點，膽子賊大，加杠桿不要命。

陽光城總裁張海民一年坐了113次飛機，不是在并購，就是在并購的路上；

福晟董事長潘偉明，專門成立一支300人規模的“拿地飛虎隊”，他親自擔任隊長；

融信銷售額只有幾百億的時候，已經敢拿幾千億在土地市場掃貨……

2017年-2021年，不到五年時間里，閩系“千億房企”的數量從0擴大到10家。

那段時間只要有地王誕生，基本都是“閩字頭”的。

相比之下，因為老板許榮茂過于低調，世茂顯得像個“異類”。

有一則廣為流傳的小故事：

2001 年首次躋身《福布斯》中國大陸富豪榜五強時，許榮茂曾幾次致函《福布斯》，表示不同意登載自己的名字。

不像另一位同姓的許老板，從愛馬仕到足球隊再到歌舞團，留下了無數八卦。

許榮茂唯一一次“拋頭露面”是在2018年。

2017年，許榮茂出資2000萬美元買回明代長卷《絲路山水地圖》，并且無償捐贈給北京故宮博物院，他也因此登上了春晚舞臺。

來源：央視

等到許公子全權接手，好家伙，風格一下子變了。

之前為了渡過危機，許世壇不得不放棄對外擴張的腳步，“重回前十”也成了他的執念。

而現在，他終于可以放開手腳大干一場了。

半年多時間里，世茂斥資近200億元，先后完成了對泰禾、明發、萬通、粵泰等十多個項目的并購，“花錢如流水”。

2019年整整一年時間，世茂新增土儲3092萬平方米，增長近一倍。平均不到一個月就有一次收購。

也是在這一時期，許世壇提出了“大飛機戰略”，并表示現在是“大魚吃大魚”的時代。

總而言之就是要“大”。

怎么說呢，似乎與另一位許老板不謀而合了。

好消息是，經過一番不遺余力地掃貨之后，世茂的業績就像吹氣球一樣膨脹了起來。

整個2019年，世茂實現全口徑簽約額2600.7億元，合約銷售面積1465.6萬平方米，同比分別增長48%和37%，目標完成率124%。

世茂風風光光重回第一陣營，躋身行業第9位，充分享受了“最后的輝煌”。

壞消息是，隨之膨脹的還有債務。

財報數據顯示，2019年-2023年，世茂股份的總負債規模分別為3547.5 億元、4372.6 億元、5141 億元、5367.1 億元。

一邊是債務狂飆，另一邊業績卻沒增長。2021年起，世茂股份的營收連續三年下滑，現金流很快扛不住了。

2022-2023兩個會計年度，世茂股份合計虧損135.23億元，是營業收入數額的兩倍多。今年一季度又虧了 6447 萬元。

回顧2011年和2015年兩次危機，世茂之所以能夠順利渡過，固然有公司層面的運籌帷幄，更重要的是：

當年的住房需求尚未飽和，政策一出，樓市火速反彈。

而現在，史詩級的政策一個接一個，大家卻買不動了。

對世茂而言，曾經土地儲備、待交付面積是優質資產，終于變成了吃人不吐骨頭的恐怖負債。

2018年萬科已經喊出“活下去”，向全行業發出刺耳警報。

當時沉迷于“做大做強”的許公子，顯然沒聽進去。

從A股退市后，世茂在港股也不樂觀。

目前世茂集團的市值不足45億港元，相比巔峰期的1424億港元，縮水了近97%。

上個月，建行已經向特區高院提出對世茂集團的清盤呈請。

據“36氪”，世茂集團旗下有大量項目處于停滯狀態，一些已經交付的項目，業主仍無法拿到房本。

廣州CBD一路之隔的世茂天越，原本是泰禾開發的項目，一度陷入爛尾危機。后來世茂接盤了泰禾資產包，得以繼續開發。

然而，隨著世茂的債務問題暴露，收樓又一次遙遙無期。

據“廣州PLUS”去年11月的文章，當時還有100多戶沒有收樓（裝修未完成），而且沒有一戶可以辦到房產證。

一個豪宅盤，差點“爛尾”兩次，業主也是夠倒霉的。

與世茂一起沉淪的，還有當年的閩系房企兄弟們。

泰禾、旭輝、陽光城、寶龍、正榮、融信、福晟、中駿、禹洲、三盛……如同多米諾骨牌一般紛紛倒下。

今年3月，金輝控股在港交所發布公告稱，一筆原定于2024年到期的美元債未能按期支付。

金輝爆雷，意味著閩系民營房企徹底“團滅”。

靠杠桿撐起了的規模，就像泡泡一樣。看起來很美麗，輕輕一戳就破掉了。

道理再簡單不過：

借來的錢，終究是要還的。

2024年，城市價值分化愈演愈烈！