北京
文/上海進深 嚴明會
7月的上海樓市，冰火兩重天。
一邊是綠城悅海棠為代表的項目以高認籌率刷新紀錄，另一邊是不少新盤在認購環節便折戟。
浦東北蔡的開云·恒瑞里，屬于后者。
7月17日，開云·恒瑞里正式開啟認籌，首批推出2#、3#、6#三棟住宅，共162套房源，占總可售房源數量的一半，均價約90018元/㎡。
項目官方公示共獲得74組認購，認籌率46%。
7月28日開盤，網傳售出15套。
截至目前（8月12日），開盤已經半個月時間過去，網上房地產顯示，僅網簽1套，是一套93㎡的小戶型。
保守派作風
開云·恒瑞里的區位并不差。項目位于浦東內中環北蔡楔形綠地核心位置，地塊方正，南側擁有河道資源，同時也是北蔡三個新盤中距離18號線北中路站相對近的一個。
作為北蔡楔形綠地繼西派海上、綠城逸廬之后的第三個商品房項目，恒瑞里本應站在前兩個項目完成市場培育的肩膀上繼續抬升區域價值，但項目的整體思路打造偏保守。
項目整體規劃為14層一梯兩戶的小高層產品，無連廊設計。
在如今新規項目普遍兩梯兩戶的背景下，一梯兩戶帶來的得房率優勢是顯著的，大約能高出4到5個百分點。
但除此之外，產品層面缺乏更多亮點。沒有抬板，沒有下沉庭院，沒有全域架空層（僅1、3、6號樓首層設置架空層），也沒有全域風雨連廊。
外立面上，沒有奢石、陶板等吸睛的新材料，也沒有全玻璃全景倉立面，以大面以鋁板、石材和玻璃為主，造型上融入弧形元素和波浪金屬板細節。
項目的開發公司為上海開蓮置業有限公司，法人和董事為樊鴻偉，由上海浦東開發（集團）有限公司100%持股。樊鴻偉同時是浦開集團副總經理。
93㎡做到三房兩衛
93㎡戶型是開云·恒瑞里的一大亮點。
這個面積段做到了3房2衛的配置，這在小戶型市場中并不多見。目前上海在售的95㎡以內項目多數為兩房或僅能做到一衛，能做到三房兩衛的鳳毛麟角。
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對于預算有限的剛需家庭來說，算得上一個性價比較高的選擇。
它的優勢更多來自區位和總價控制，而在產品創新和社區感營造方面，與市場當下火熱的項目相比還有明顯差距。
93㎡戶型雖然功能性突出，但無多陽臺、無大轉角飄窗、無飄窗可砸、無設備平臺偷贈，這些在當下競品中幾乎已成標配的附加值，在這里通通缺席。
115㎡戶型也是三房兩衛設計，各空間尺度比93㎡的更大，南向采光和客餐廳表現不錯。但部分空間尺度仍存在提升空間，尤其北側房間偏緊。作為長期改善居住，需要做出一定取舍。
138㎡戶型做了四開間朝南，總面寬接近15米，整體采光和空間展開度更好，邊套產品還擁有轉角飄窗等額外優勢。
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