一線城市高價地被爭搶，地塊“調規”后出讓成主流

盛夏尾聲，開發商也在加緊“搶好地”。

近期，一線城市多宗高價地密集出讓，吸引頭部房企紛紛爭搶，有企業一周內在北京連拿兩地，斥資超百億；也有頭部房企“強強聯手”，以聯合體方式在上海奪地，最終成交價格高達161億。

值得注意的是，在當前土拍市場中，地塊調規后出讓的案例越來越多，今年四大一線城市均有調規地塊入市，涉及“商改住”等多種情況，此舉正成為多地盤活存量、優化資源配置的重要方式。

“吸金”的一線城市土拍

今年以來，房企投資拿地的力度還未徹底恢復。

中指研究院數據顯示，2026年1～7月，100家房企拿地總額4189億元，同比下降27.6%；百強房企的拿地金額，較上年縮水近三成。從新增貨值看，前7月百強房企全口徑新增貨值同比下降25.9%。

房企拿地力度還在收縮，但一線城市正成為“特殊之地”。日前，從北京、上海，到廣州、深圳，均有房企高溢價拿下高價地塊，以一線城市為代表的核心城市，成為當前土拍中最“吸金”的地方。

最受市場關注的，莫過于近日中海新城在北京的拿地動作。

8月4日，北京迎來今年最受關注的一宗宅地出讓——朝陽區南磨房鄉廣渠路城中村改造項目0409-10地塊。經過百輪競價，中海新城以83.99億元總價摘地，成交樓面價8.14萬元/平方米，溢價率19.13%。

這一成交價格，刷新了2026年北京涉宅用地的成交總價紀錄。

而就在數日前，中海新城還在北京朝陽酒仙橋拿下一宗地，總價46.81億元、樓面價8.11萬元/平方米、溢價達到25.84%。短短一周時間，中海新城在北京核心區拿地金額達130億元。

能讓中海高溢價拿地，上述地塊有自身的“含金量”。以朝陽區廣渠路地塊為例，該地塊是東三環核心區域少有的住宅供應，周邊被珠江帝景、廣渠金茂府等高端社區環繞，區域內新增住宅稀缺。

其他城市的熱點地塊也是類似邏輯——核心區位、稀缺資源換來房企的重金投入。

以上海為例，7月28日，上海市楊浦濱江組團地塊成功出讓，保利和華潤聯合體以161.2億元的價格競得，樓面價102023元/平方米，溢價率35.83%，成交總價刷新了楊浦濱江板塊的成交紀錄。

此外，7月28日，廣州市荔灣區花地大道一地塊出讓，最終綠城以16.86億元競得，溢價率達到41%。該地塊位于荔灣區中部、花地灣片區核心，緊鄰地鐵1號線坑口站，可直達珠江新城等商圈。

中指研究院表示，今年7月，土地市場延續“總量縮減、核心地塊點狀高熱”的特點，熱點城市優質宅地頻現高溢價、高總價。央國企仍為拿地主力，頭部企業拿地銷售比較高，投資拿地力度較大。

華泰證券在研報中也表示，土地成交正持續向重點城市集中。北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、蘇州、合肥、西安、武漢等新興產業十大城市，涉宅用地成交建面及金額在全國的占比持續提升。其中，一線城市的核心區域，更是資源集中的“高地”。

這些價格較高，但未來銷售確定性較強的土地，也成為房企業績修復的“籌碼”。

中郵證券在研報中表示，2026 年上半年，重點房企拿地平均凈利率已有所回升，且資源高度向頭部集中。這意味著，對于管控能力強、具備產品溢價的頭部央國企而言，新拿地項目的盈利底已經探明，未來的業績修復具備較高的確定性。

地方密集將土地“調規”

要吸引房企重金拿地，僅是區位優越還不夠，地塊規劃也得“跟得上”。今年以來，一線城市入市的地塊，不少都經歷了土地調規，以適應當前的市場行情。

以中海在北京酒仙橋拿的地為例，中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，酒仙橋0013地塊原本是占地4.27公頃的整體大盤，原始控規容積率2.8、限高60米，東南角配建托幼。

進入正式供應后，官方對這宗地做了調整：將原地塊一分為二，西側一半作為0013-1地塊率先入市，容積率從2.8降至2.5，建筑限高上調至80米，同時將托幼用地調整至0013-2地塊。最終，0013-1成為一宗無自持、無配建壓力的純住宅獨立地塊，開發純度大幅提升。

此類調整并非孤例。據中指研究院統計，2026年1～7月，北京成交的住宅用地中，至少4宗涉及土地性質變更，另有多宗地塊涉及下調容積率、縮減規劃建筑面積、剝離配建等。

再看上海，今年前7月，上海共成交住宅用地36宗，其中超20宗地塊涉及規劃調整，多數由商辦/辦公/教育用地向住宅用地轉換，“商改住”占比約半數，且轉換過程中容積率普遍下調。

深圳今年前7月成交的住宅用地中，同樣有超半數為調規地塊，核心操作包括降低商業/辦公配比、提高住宅占比、調低容積率，以適應市場對改善型住宅的需求，未來當地還有多宗調規地塊逐步入市。

中指研究院表示，當前我國城市發展正從大規模增量擴張階段，轉向存量提質增效為主的階段，土地調規（包括已批未供地塊規劃調整、已出讓未動工地塊收-調-供）已成為多地盤活存量土地的路徑之一。

調規的本質，是將不符合當前市場需求的規劃條件（過高容積率、用途錯配、過重配建等），調整為適配需求的新條件，使地塊轉化為市場需要的優質供給。此舉可提升供應質量，改善市場預期。同時，將優化新房供給結構，為“好房子”供給釋放空間。

中指研究院認為，在新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發的約束下，房地產用地的供給邏輯已轉向“存量挖潛”，通過土地規劃條件調整，釋放存量土地價值，有助于政府優化土地資源配置、破解房地產用地瓶頸，未來各地土地調規的力度有望進一步加大。

對于房企來說，土地調規釋放了稀缺宅地，為企業創造了新的拿地機會，同時引導其產品向改善型升級。不過，優質地塊拿地成本高，資金實力雄厚、產品力強的頭部房企機會更大，缺乏綜合能力的房企或面臨“核心區搶不到、遠郊區不愿拿”的境地，行業分化將持續加劇。