證券機構放話，房價要止跌回升

今天這篇文章，我想跟所有還在觀望、還在糾結、還在被網上各種"房價要跌到白菜價"言論嚇得不敢出手的朋友們，好好嘮嘮最近發生的一件大事。

這件事，可能比你想象的要重要得多。

就在最近，中信證券——就是國內那個頭部券商，放了一個大招，直接在研報里明明白白地寫著：下半年樓市可能見底，越來越多的城市房價將止跌回升。

這話不是我說的，是中信證券說的。

我知道，看到這句話，肯定有人第一反應就是："切，券商的話也能信？他們就是想忽悠人接盤！""又來騙我買房了，我才不上當！""房價還得跌，現在買就是高位接盤！"

別急，先別著急下結論。

我今天不是來給你洗腦的，也不是來勸你買房的。我就是想把這件事掰開了揉碎了，跟你講明白：這到底是怎么回事？為什么連中信證券這種級別的機構，都開始說"止跌回升"了？這背后到底發生了什么？如果真的見底了，對你我這種普通人來說，又意味著什么？

咱不吹不黑，用事實說話，用邏輯講理。看完這篇文章，你自己心里就有數了。

一、先說說到底發生了什么：這不是空穴來風

很多人一聽到"房價要漲"就條件反射式地反感，覺得又是開發商和中介在造勢。但這次不一樣，這次說話的不是銷售，不是中介，是中信證券。

中信證券是什么來頭？國內券商的"一哥"，研究報告的含金量在機構投資者那里是有定價權的。他們的研報不是隨便寫的，是給基金、保險、社保這些大錢看的，寫錯了是要砸招牌的。

那他們到底說了什么？我給你翻譯成人話：

第一，這一輪樓市調整，大概率在今年下半年就要見底了。注意，是"見底"，不是"暴漲"。見底的意思就是，跌不動了，該出清的風險出清得差不多了，底部區域就在這了。

第二，越來越多的城市，房價會從"下跌"變成"止跌"，再從"止跌"變成"回升"。注意，是"越來越多的城市"，不是"所有城市"。這一點很重要，后面我會詳細講分化的問題。

光有中信證券一家說還不算，我們再看看最近實打實的數據：

根據中指研究院8月1號剛發布的數據，2026年7月份，全國100個城市新建住宅平均價格是17229塊錢一平米，環比上漲了0.26%，同比上漲2.09%。

新房已經在漲了。

哪些城市在漲？上海、深圳、杭州、成都、合肥這些重點城市，優質樓盤入市，價格扛得很穩。上海前灘、深圳南山、杭州未來科技城、成都高新區，這些核心板塊的好房子，不但沒跌，反而還在微漲，甚至有些樓盤還需要搶。

有人說新房漲是因為開發商不賣便宜房子了，是結構性的，不算數。那我們再看二手房。

7月份百城二手住宅均價是12584塊錢一平米，環比跌了0.44%。哎，謝暉你看，二手房還在跌啊！別急，你看仔細了：雖然整體還在跌，但已經有8個城市二手房價格環比上漲了。

8個城市，聽起來不多，但你要知道，就在半年前，可能只有兩三個城市在漲。從2個到8個，這就是"越來越多"的意思——趨勢在蔓延。

再看成交量。今年上半年，重點城市的二手房成交量是在持續增長的。一線城市前十個月二手房成交量同比漲了10%，深圳一個城市就漲了近20%；成都也漲了12%。

量在價先。

這是房地產最基本的規律：成交量先起來，然后價格才會穩，然后才會漲。現在的情況就是，核心城市的成交量已經起來了，價格正在從"快速下跌"變成"陰跌"，再從"陰跌"變成"止跌"，接下來就是"企穩回升"。

這不是什么玄學，這是市場規律。

還有一個數據很有意思：廣發證券最近也出了個研報，說現在地產股的價格里，包含了"房價還要跌16%"的預期，但實際上過去半年房價已經止跌了，這個偏離程度是2021年以來最大的。什么意思？就是資本市場太悲觀了，悲觀到已經和現實脫節了。

他們說，9、10月份之后，如果核心城市的成交量再往上抬一抬，房價真的開始漲了，那地產板塊就不是反彈了，是價值反轉。

你看，不是一家機構在說，是頭部券商們陸陸續續都在轉向了。

這就像什么呢？就像冬天快結束的時候，你還覺得冷得要死，但懂行的老農已經看出來了：冰層在變薄，柳樹在發芽，春分就要來了。

現在的樓市，就是那個"冰層變薄、柳樹發芽"的階段。你可能還穿著羽絨服，但春天的腳步，真的近了。

二、為什么偏偏是這個時候？背后的三個底層邏輯

肯定有人要問了：跌了三四年了，怎么突然就要見底了？之前不還說要跌十年嗎？怎么機構突然就轉向了？

問得好。任何事情發生都有原因，樓市見底也不是拍腦袋拍出來的。我給你拆解三個最核心的原因，你一聽就明白。

第一個原因：該跌的，已經跌透了。

這一輪調整，從2021年下半年開始算，到現在已經快五年了。

五年啊兄弟們，什么概念？

上一輪調整是2014到2015，也就一年多。這一輪，整整跌了五年。

這五年里，跌了多少？我給你算筆賬：

環京的燕郊，最高點三萬多，現在一萬出頭，跌了三分之二；

深圳的遠郊，比如坪山、光明有些盤，從五六萬跌到三四萬，腰斬；

杭州的遠郊、成都的遠郊、武漢的遠郊、鄭州的遠郊，普遍跌了30%到50%；

就連上海、廣州這種一線城市，外圍的一些板塊也跌了20%到30%。

你自己想想，你身邊的房子，是不是從2021年到現在，普遍都跌了兩三成？有的甚至更多？

跌了五年，跌了這么多，泡沫擠得差不多了吧？該爆的雷，恒大、碧桂園、融創，該爆的都爆了吧？該跑路的開發商，該爛尾的樓盤，該違約的債務，該出清的風險，這五年里基本上都出清得七七八八了。

股市里有句話叫"利空出盡是利好"，樓市也是一樣的道理。當所有的壞消息都已經被市場消化了，當所有人都覺得"房價還會跌"的時候，反而就是底部了。

為什么？因為該賣的都賣了，該斷供的都斷供了，該恐慌的都恐慌過了。剩下的，都是不想賣的、不敢賣的、賣了也沒用的。拋壓沒了，自然就跌不動了。

就像一個皮球，從樓上扔下來，彈幾下，能量耗盡了，自然就停在地上了。現在的樓市，就是那個皮球，已經彈到最后幾下了，馬上就要落地了。

第二個原因：政策底，早就到了。

我問你，這兩年國家出了多少救市政策？

降首付，首套首付兩成、二套三成；

降利率，現在的房貸利率是歷史最低，首套三點幾，二套四點幾，比2008年還低；

取消限購，除了北京上海，幾乎所有城市都放開了，隨便買；

取消限售，二手房想賣就賣，沒有年限限制了；

契稅減免、增值稅減免、公積金貸款額度提高；

還有"以舊換新"、"收購存量房做保障房"，也就是國家隊下場買房；

還有城中村改造、三大工程……

能出的政策，基本上都出了。政策的工具箱，已經快掏空了。

政策底是什么時候到的？我告訴你，2024年9月24號，那一輪史詩級的政策組合拳出來的時候，政策底就已經到了。

政策底之后，市場底會滯后半年到一年。你算一算，2024年9月加一年，正好是2025年下半年到2026年上半年。

時間點，對上了。

有人說政策沒用，出了這么多政策房價還是跌。兄弟，政策不是特效藥，不是吃下去馬上就好。政策是中藥，是慢慢調理的。利率降了，每個月少還的月供是真金白銀；首付降了，上車門檻低了是實實在在的；限購放開了，被壓制的需求釋放出來是需要時間的。

你看2015年那一波，也是政策出了快一年，市場才慢慢熱起來的。這次也一樣，政策效果正在慢慢顯現，只是你天天泡在網上看負面新聞，感覺不到而已。

就像你燒開水，燒到99度的時候，水還沒開，但你不能說前面燒的那99度都沒用。再加一度，水就開了。

現在的政策，就是把水燒到了99度。差的那一度，就是信心。而信心，會隨著成交量的回升，慢慢回來的。

第三個原因：需求，其實一直都在。

很多人說現在沒人買房了，年輕人都不結婚不生孩子了，房子過剩了，以后房子白送都沒人要。

這話對，也不對。

說它對，是因為整體上，中國的住房總量確實不缺了，人均面積已經40平米了，從"有沒有"的階段進入了"好不好"的階段。

說它不對，是因為好房子，永遠是稀缺的。

你去看看你所在的城市，核心地段、好學校、好物業、好戶型、次新小區的房子，是不是跌得少，甚至還在漲？而那些遠郊的、老破小的、沒學區的、物業差的房子，是不是跌得媽都不認？

這就是分化。

不是沒人買房，是沒人買差房子了。改善型需求，這兩年一直在釋放。為什么？因為住過好房子的人，再也不想住破房子了。

你想想，你現在住的房子，是不是小區老了、停車難了、物業差了、戶型過時了？你是不是想換個更大的、更新的、物業更好的、孩子上學更方便的？

這就是改善需求。這需求是實實在在的，是壓制不住的。

還有城鎮化。中國的城鎮化率是66%，發達國家是80%以上，還有十幾個點的空間。每年還有上千萬人進城，這些人要住房子吧？

還有結婚的、生孩子的、離婚的、分家的，這些都是剛需。

需求不是消失了，是被信心和預期壓制住了。大家都在等，都在看，都想再等等更便宜的。可一旦市場有了企穩的跡象，這些需求就會像火山一樣噴發出來。

2023年3月份那一波小陽春，你還記得嗎？成交量一下子就爆了，為什么？就是因為壓制了三年的需求集中釋放了。

這一次也一樣。當大家發現"哦，原來真的跌不動了"，"哦，原來我看上的那套房子又被別人買走了"，"哦，原來房價開始漲了"，觀望的人就會開始入場。

而買漲不買跌，是人性。

越漲越買，越買越漲，這就是周期的力量。

三、如果真的見底了，對普通人意味著什么？

好，道理講完了，那接下來就是最實在的問題：如果樓市真的在下半年見底了，對我們普通人來說，到底意味著什么？

我分三類人跟你說，你自己對號入座。

第一類：剛需，還沒買房的。

我知道你等了很多年了，從2021年等到2026年，等了五年，就等房價跌。你身邊肯定有人跟你說"再等等，房價還會跌"，"以后房子白菜價"。

我今天跟你說句掏心窩子的話：剛需，不要試圖抄到最底部。

為什么？因為底部是一個區域，不是一個點。你永遠買不到最便宜的那套房子，就像你永遠賣不到最高點一樣。

當你意識到房價開始漲的時候，最便宜的房子已經沒了。當所有人都知道樓市回暖的時候，好房子已經被挑完了，價格也已經漲了一截了。

剛需買房，最重要的是什么？是"上車"，是"有個家"，是"不用再搬來搬去"，是"孩子能上學"，是"不用看房東臉色"。

這些東西，比"便宜幾萬塊錢"重要得多。

現在的利率是歷史最低，首付是歷史最低，政策是歷史最寬松，很多城市的房價也跌回了五六年前的水平。這個時候，你在你能力范圍內，挑一套核心地段、配套成熟、交通方便、戶型方正的好房子，不會錯到哪里去。

就算再跌，能跌到哪去？都跌了五年了，還能再跌五年？你看看現在的租金回報率，很多城市已經到2%、3%了，和存款利率差不多了。再跌，租金回報率就超過理財了，就有投資客入場抄底了。

當然，我不是讓你現在馬上就去買。我是讓你別再等了，開始看房吧。多看，多比較，遇到合適的、價格真的跌到位的、業主誠心賣的，就可以出手了。

記住，你的人生不是為了等房價最低點而活的。你需要房子結婚，需要房子生孩子，需要房子給孩子上學，這些事情，比抄底重要一萬倍。

第二類：改善，想換房子的。

這一類朋友，我反而建議你們"再等等"。

哎？謝暉你不是說見底了嗎，怎么還讓改善等？

因為改善和剛需不一樣。改善是"賣一買一"，你要先賣掉手里的老房子，才能買新房子。

現在是什么時候？是底部區域，是買方市場。你賣老房子，賣不上價，買家跟你砍價砍得兇；你買新房子，選擇多，業主好說話，還能挑到好房子。

但如果等市場真的回暖了，變成賣方市場了呢？你賣房子是好賣了，能賣上價了，但你買房子也貴了，好房子也沒了，業主也跳價了。

所以改善的最佳時機是什么時候？就是現在這個底部區域，"先買后賣"或者"邊買邊賣"。

你現在有充足的時間挑好房子，和業主慢慢談價格，談到一個滿意的價格，定下來。然后再慢慢賣自己的老房子，哪怕少賣一點，你買的新房子也買得便宜啊，整體算下來是劃算的。

等市場熱起來再換？那就是"高賣高買"，甚至"賣了買不到"，節奏全亂了。

改善的核心是什么？是"置換升級"，是把差房子換成好房子，把遠郊換成核心，把老破小換成次新。在底部完成置換，是成本最低的。因為好房子抗跌，差房子漲得慢。等到牛市來了，好房子漲得比差房子快多了，到時候你再想換，成本就高了。

第三類：投資，想買房賺錢的。

這一類朋友，我勸你醒醒。

別再想著閉著眼睛買房就能賺錢的時代了，那個時代一去不復返了。

就算樓市見底了，就算房價回升了，也是"分化式回升"，不是"普漲"。

什么叫分化？就是20%的好房子會漲，80%的普通房子漲不動甚至還會跌。就是一線和強二線城市的核心板塊會回暖，三四五線城市和遠郊板塊，該跌還是跌。

你想投資買房，可以，但你得有那個專業能力。你得會選城市，選板塊，選樓盤，選戶型，算租金回報率，算持有成本。

如果你就是手里有倆閑錢，聽別人說房子要漲了就想沖進去買一套等著升值，我勸你別。現在這個市場，買房賺錢的難度，比炒股低不了多少。

尤其是那些人口流出的三四線城市，遠郊的新區，沒有學區的老破小，文旅盤、海景盤、養老盤，這些房子，別說漲了，以后能不能賣出去都是問題。

投資買房，現在已經是專業玩家的游戲了，普通人別碰。

還有一類：已經買了房，正在還月供的。

我知道你們這兩年很難受。

看著自己的房子天天貶值，月供一分不少還，心里肯定不是滋味。尤其是2021年高點上車的朋友，說句不好聽的，確實是站在山崗上了。

但我想跟你們說：別太焦慮。

房子是用來住的，不是用來炒的。你買房子是為了自己住，只要你不賣，賬面的浮虧就不是真的虧。

就像你買了輛車，開出4S店就貶值，你會天天想著車虧了多少錢而睡不著覺嗎？不會，因為你在用它，它在給你提供價值。

房子也是一樣的。它給你遮風擋雨，給你一個家，給你孩子上學的名額，給你安定的感覺。這些價值，比賬面那點數字重要得多。

而且，樓市是有周期的。現在是底部，熬過去了，慢慢就會好起來。你看看歷史上，哪一次調整之后不是又創新高？當然，這次不一樣，不會普漲了，但核心城市的好房子，長期來看還是保值的。

別斷供，別瞎折騰，好好工作，好好還貸，時間會給你答案。

四、最后說幾句掏心窩子的話

做房產主播這么多年，我見過太多人因為房子而焦慮。

有人因為沒買房，看著房價漲，拍大腿后悔；有人因為買了房，看著房價跌，拍大腿后悔。好像不管買不買，都有人后悔。

我就想不明白了，房子不就是個住的地方嗎？怎么就成了所有人的心病了？

這五年，我見過太多唱空的言論，什么"中國樓市就是龐氏騙局"，什么"房價要跌到2008年"，什么"以后房子白送都沒人要"。這些話，聽著解氣，但你要是真信了，耽誤的是你自己的人生。

我不是說房價不會跌，也不是說所有人都該買房。我只是想說，不要被極端的情緒裹挾，要尊重常識，尊重規律。

什么是常識？

常識是：房地產是中國經濟的壓艙石，政府不會讓它硬著陸，也不會讓它再像以前那樣瘋漲。

常識是：房子是用來住的，有人口流入、有產業支撐、有配套資源的地方，房子就有價值；人口流出、沒有產業、配套不行的地方，房子就會貶值。

常識是：沒有只漲不跌的市場，也沒有只跌不漲的市場。漲多了會跌，跌多了會漲，這就是周期。

常識是：買房子是你自己的事，不要聽別人的。別人說漲你就買，別人說跌你就等，最后吃虧的是你自己。

我為什么今天要寫這篇文章？不是因為我看多房價，也不是因為我要賣房子。我就是覺得，現在網上的情緒太極端了，要么就是"房價永遠漲"的死多頭，要么就是"房價要崩盤"的死空頭，兩邊都在走極端，就是沒有人好好說話。

中信證券說"下半年樓市可能見底"，這不是什么驚天動地的大新聞，這就是一個正常的市場判斷。但很多人一聽就炸了，覺得是陰謀，是忽悠，是騙他接盤。

至于嗎？

你有你的判斷，機構有機構的判斷，大家都基于事實說話，錯了就認，對了就繼續，有什么關系呢？

我做房產內容，從來不會跟你說"趕緊買，再不買就漲了"，也不會跟你說"千萬別買，買了就站崗"。我只會把我看到的事實、我理解的邏輯，講給你聽，最終的決定，你自己做。

就像今天，我把中信證券的觀點、最新的數據、背后的邏輯、對不同人的影響，都掰開了揉碎了講給你聽。你信，你就開始準備；你不信，你就繼續等。這都沒問題。

但我希望你是基于自己的獨立思考做決定，而不是被網上那些極端言論帶了節奏。

最后再跟所有還在焦慮的朋友說幾句：

如果你是剛需，不要等什么"白菜價"，也不要怕"接盤"。在你能力范圍內，買一套適合自己的好房子，安個家，比什么都強。人生短短幾十年，有個自己的窩，比什么都踏實。

如果你是改善，抓住底部的機會，把差房子換成好房子。好房子，任何時候都不便宜，也任何時候都值得。

如果你已經買了房，別天天看房價了，有那功夫多賺點錢，多陪陪家人。房價漲漲跌跌都是賬面數字，日子是過給自己的，不是過給房價看的。

如果你就是不看好樓市，就是不想買房，那也挺好。租房也能過日子，把錢花在別的地方，提升自己，享受生活，一樣可以過得很幸福。房子不是人生的全部，更不是幸福的唯一標準。

真的，沒必要因為房子把自己搞得那么焦慮。

漲也好，跌也罷，日子還得過。該吃吃，該喝喝，該工作工作，該生活生活。

這一輪樓市調整，教會我們最重要的一件事，就是房子回歸居住屬性，炒房時代徹底結束了。

以后的房子，就是個消費品，和車子、手機、家電一樣，你需要、你喜歡、你買得起，你就買；不需要、不喜歡、買不起，就不買。就這么簡單。

別再把房子當成暴富的工具，也別再把買房當成人生必須完成的KPI。

想通了這一點，你就釋然了。

至于下半年樓市會不會真的見底，房價會不會真的止跌回升，我們拭目以待。

時間會證明一切。

我是謝暉說房，一個說真話的房產主播。關注我，帶你看懂樓市背后的邏輯，不焦慮，不踩坑。