北京
根據最新財報電話會議內容，Vornado Realty Trust管理層做出了一個明確判斷：曼哈頓的辦公市場已全面進入房東市場，這一格局的核心推手，是25年來最高的租賃成交量與A級大面積辦公空間的極度短缺。
這種局面也反映在具體的租金數字上。位于PENN區的PENN 1號和PENN 2號樓，經過大規模的空間改造，展現出強勁的租金表現。目前這兩棟物業的新簽租金已接近此前遺留租約的兩倍。伴隨著市場租金的走強，公司方面也透露，未來將采用“起租租金”而非傳統的“按市價調整”指標，來更準確地反映新租約的真實市場價值。在曼哈頓，它們的新租約起租租金已穩定突破三位數。
市場供需懸殊帶來的結構性機會，同樣體現在其近期完成的戰略性收購上。對于此前進駐的第五大道623號和公園大道廣場等資產，Vornado顯然是看中了重置成本與當前市場定價之間日益拉大的價差，并將其視為實現價值增長的抓手。
在最受關注的新開發項目——公園大道350號上，管理層給出的定位十分清晰。與繼續維護一棟已有65年樓齡的舊樓相比，新建一座超高層塔樓是更優的選擇。這棟規劃中的新樓被寄予厚望，公司預計它可以獲得“同溫層”級別的旗艦租金，足以為拆除重建提供充足的財務理由。該項目的推進步伐也在加快，公司預計今年9月，將與其合作伙伴Citadel一同，敲定一筆高達33億美元的建設貸款，并行使自身持有的36%項目投資期權。
從財務表現來看，Vornado正步入一個增長兌現期。公司預計，2026年全年的可比運營現金流將超越2025年。二季度的表現將被視為下半年的業績基準。更顯著的增長預期被指向了2027年，因為屆時，PENN區新簽租約的免租期將陸續結束，租約的全部經濟效益將開始顯現。到今年底，公司的整體出租率預計將攀升至93%以上，這背后有一條活躍的租賃管線作為支撐，涉及面積達到220萬平方英尺。
在租戶構成上，管理方將其跑贏市場的表現歸因于對曼哈頓高品質資產的專注。這些資產正吸引著來自法律、科技及人工智能等多元領域的租戶需求。同時，管理層也預判了未來租金走勢的一個邏輯：當新建項目需要租金達到每平方英尺300美元以上才算可行時，這會持續給那些地理位置優越的現有樓宇帶來租金上漲的壓力。
在資本策略上，公司的動作同樣活躍。一方面，管理層確認正就出售兩處非核心資產進行洽談，以增強流動性，兼顧防守與進攻。另一方面，公司繼續在公開市場展開回購。自2023年以來，Vornado已累計回購800萬股，均價為26.61美元，理由是其股價相對于資產凈值存在顯著折讓。此外，一個引人關注的輕資產高利潤業務也被點名——標牌業務。公司計劃在PENN區擴大數字廣告牌的部署，期望以此作為新的增長驅動力。面對未來不可避免的經濟周期，管理層則重申資產負債表穩健是首要任務，公司目前持有充足的現金儲備。
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