青島用“好房子”賦能“優康養”

從南到北，從沿海到內陸，在人口老齡化與健康消費升級的雙重趨勢下，康養正被越來越多的城市視為撬動房地產轉型的關鍵支點。

據相關統計，2025年中國康養產業市場規模預計達9.5萬億元，年均增長率約9%，到2030年有望逼近15萬億元。市場擴容背后，康養消費群體正從老年人向全齡人群延伸，也使得康養地產的市場基礎從單一養老，拓展為全齡健康生活需求。

自去年以來，國家政策信號密集釋放——鼓勵各地因地制宜發展康養旅居等新業態；支持存量房改造為康養設施。從“盤存量”到“促轉型”，政策的邏輯鏈條正在變得清晰：康養地產不再只是一個行業概念，而正成為城市更新與房地產轉型的共同出口。在經濟學家馬光遠看來，其更是一個城市綜合實力和服務意識的重要體現。

“風口”之下的青島，布局早已開啟。一年前，“中國康灣”的構想被正式寫入城市發展戰略。2026年7月，全國首個城市級康養地產系統性支持政策落地——13個部門聯合推出11條措施，從規劃配套、拿地成本到融資渠道、運營品質，覆蓋康養地產全鏈條。這座擁有800公里海岸線、全國唯一康復大學和233.5萬老年人口的城市，正在用資源優勢與制度創新的雙重合力，為“好房子”寫下自己的定義。

全齡健康，康養地產的“新坐標”

清晨6點，藏馬山鳥鳴聲聲，來自甘肅的退休工程師劉先生在康旅度假區的晨曦中打著太極。這里森林覆蓋率超過70%，空氣清新，讓他和老伴多年的慢性支氣管炎和失眠緩解了不少。

800公里海岸線、高濃度的負氧離子、天然海水溫泉……在這些自然饋贈下，青島形成了“春踏青養氣、夏濱海避暑、秋觀海養心、冬溫泉養身”的四季康養體系。多年來，這樣的生態稟賦，一直吸引著來自全國各地的“銀發候鳥”。

當“候鳥”不再只是短暫掠過，而是選擇長久住下來，各大城市面臨同一個問題：什么樣的居所，才配得上這份健康的托付？

從海南三亞到廣西北海，從云南騰沖到山東青島，這個問題正在被越來越多的城市認真作答。在各地競相布局康養賽道的當下，康養地產的形態也正被重構。

它不是“住宅+醫療”的簡單疊加，而是以居住為載體，將健康管理、康復護理、精神頤養等全鏈條服務融為一體。康養社區將醫療、休閑、餐飲等功能整合于同一空間——24小時家庭醫生、失智失能照護、適老化配套等，都在步行可及的范圍內。

如今，青島率先將這套邏輯轉化為可執行的制度。今年7月出臺的國內首個康養項目建設標準，將康養地產精準劃分為五類：旅居康養型、養老護理型、理療康復型、健康養生型、復合型。每一類對應不同的客群與需求，也有各自硬性的準入門檻——從選址到配套、從服務到運營，康養地產第一次有了清晰可辨的“畫像”。

五類標準，對應的是多元化的康養需求。“康養地產的服務對象不只是老年人，而更強調‘適老不唯老’。”青島城投集團黨委委員、副總經理林松濤說。在他看來，“中國康灣”建設的核心是“全齡健康”，房地產轉型應當圍繞全民健康需求展開。據統計，2025年我國康養消費中30歲以下參與者占比已達14.3%，41至50歲職場人群成為消費主力。

當“未老先養”成為時代浪潮，青島率先用制度為“候鳥變住客”劃定了清晰的坐標，讓每一種康養需求都能對號入座。

協同共育，康養產業的“生態圈”

房地產進入下半場，從“高周轉”到“長期主義”，康養地產被眾多房企視為重要賽道。全國百強房企中已有多家涉足康養產業投資，但如何平衡前期投入大、回報周期長的現實難題，一直是行業痛點。

為此，各大城市紛紛出招——長沙規定新建住宅須配建養老設施，吉林啟動旅居康養三年行動，貴州黔西南推出三年行動計劃，從2026年起推進10個重點項目……

青島的破題邏輯更為清晰和直接，用制度創新為企業減負，讓企業輕裝前行。

拿地端，青島康養地產“11條政策”明確，新出讓土地的康養地產項目配建的健康服務中心“計容不計價”，即算入容積率但不計入土地價值評估，直接降低土地取得成本。土地價款可分期繳納，最遲1年繳清；繳足50%并承諾6個月內開工，即可提前進場建設。施工達“正負零”即可預售，比傳統項目提前回籠資金。

融資端，引來金融“活水”。依托國家養老金融專項政策，落地養老再貸款低成本資金支持。同時，鼓勵金融機構創新專屬信貸產品，優先配置信貸額度并延長還款期限；支持保險資金通過股權、債權、產業基金、REITs等形式投資康養地產領域。

政策鋪好路，項目邁開步。正打造“中國康灣”的青島，目前已推進3個康養地產項目落地建設。

在膠州少海片區，龍湖集團投資11億元建設上合國際康養未來城，配建2100平方米健康服務中心，商業地塊規劃1.02萬平方米失能、半失能照護養老公寓，設270張床位，由龍湖自有康養品牌“椿山萬樹”運營。

位于膠州少海片區的上合國際康養未來城效果圖。

在嶗山張村河片區，海信地產將一棟24層商業辦公樓改造為海信璟悅康養公寓，打造87套產權型康養公寓。同樣在嶗山王家村片區，君一集團投資建設海爾君一全齡社區，配建350平方米鄰里坊，未來將引入海爾自有醫療品牌盈康醫院，其主體結構已施工過半。

三個項目，三種路徑——專業養老品牌運營、存量改造輕資產入局、制造業醫療資源賦能。路徑雖不同，指向卻一致：康養地產的底層邏輯，不是地產開發，而是資源整合。它考驗的不是誰蓋樓更快，而是能否把醫療資源、養老服務、運營能力、金融工具編織成一個可持續運轉的網絡。

單個項目的成敗，取決于企業自身的運營能力；而一個城市康養生態的養成，則取決于資源整合的深度與廣度，這將是一場需要政府、企業、社會多方協同，合力攻堅的“持久戰”。正因如此，在制度創新之外，未來青島將更注重引導企業打開邊界，與醫療機構、金融機構、文旅產業深度聯動，將“各自為戰”變為“協同共育”。

精細化運營，康養地產的“下半場”

正如行業共識所言，運營才是康養地產真正的“下半場”，長期主義與精細化運營構成了破局的核心關鍵。

青島的康養地產政策恰恰在這一點上切中肯綮。按照規劃，康養地產項目需按照650平方米/千人的標準配建“健康服務中心”，科學布局醫療服務、助餐服務、文體娛樂、便民商業等設施。一個康養社區，相當于把醫院、食堂、老年大學、健身房、便利店裝進了“5分鐘生活圈”。

更為關鍵的是，政策明確健康服務中心需集中建設，由開發企業自持運營；改建類項目住宅自持不低于10年方可上市交易，如此一來，更從制度上確保了企業必須長期深耕、持續服務。

從“賣房子”到“賣服務”，用“好房子”賦能“優康養”。隨著全鏈條系統性支持政策的落地，“中國康灣”建設與房地產業融合發展的路徑逐漸清晰：康養地產不是地產的“舊瓶裝新酒”，而是從產品邏輯向服務邏輯、從開發邏輯向運營邏輯的全面躍遷。

放眼全國，優質的康養社區無一不是在長期運營中贏得口碑與回報。泰康之家在全國37個核心城市布局48個項目，在住居民超2.2萬人，其核心產品不是公寓，而是“保險+醫養”的閉環服務體系；杭州萬科隨園嘉樹作為國內較早探索社區養老運營模式的標桿，長期堅持“金十字”健康管理、居家養老服務中心、老年社群運營等體系化服務，以社區嵌入型養老配套實現持續運營；保利北京和熹會則以“醫養結合”為特色，建立起涵蓋健康管理、生活照料、精神慰藉的全鏈條服務體系。

智慧化也正為精細化運營提供“通用解法”。從毫米波雷達無感監測長者生命體征，到智能穿戴設備實現慢病預警，再到AI語音交互系統完成一鍵呼叫與家居控制——技術正在把“人盯人”的服務模式變成“數據跑路、服務找人”的精準觸達。智慧化的意義，不止于提升居住體驗，更在于降低人力成本、提高管理效率，讓養老服務從“憑經驗”走向“靠系統”，讓長期主義有了可持續的技術支撐。

當越來越多的人群愿意把健康托付給這座城市，當越來越多的企業愿意把長期資源沉淀于此，康養才不再是房地產轉型的“備選項”，而是城市生長的“新土壤”。

“中國康灣”的意義，或許正在于此。