接下來，還有一批新盤值得關注

前段時間，我們聊了聊北京未來有哪些值得重點關注的新項目。發文后，收到不少讀者留言，希望狗蛋能講講自己所在的城市。

今天交作業來了。

涉及的城市比較多，挨個來，先說上海。

據不完全統計，未來近5個月的時間里，上海明確即將入市的項目超過10個。

如果算上潛在入市項目，新盤總數超過20個。

這些項目，從黃浦新天地到臨港，從上億頂豪到幾百萬剛需，基本做到了全覆蓋。

他們亮點在哪、坑在哪、適合誰、要不要等，下面一次性說透。

為了大家看著方便，還是按板塊來。

浦東：四個新盤，剛需頂豪各占一頭

浦東一直是上海新房的供應大戶，在售、待開的純新盤有四個。

第一個，浦發上城，曹路金橋板塊的TOD大盤。

很多人對這個盤的位置有爭議，年初的時候，狗蛋還專門去看了這個盤，當時和幾個本地人聊天，他們的原話：

哪哪都蠻好，就是有個安息堂。

反正這類不利因素，介意的人會非常介意。

比較意外的是，項目首次開盤，賣得還不錯，首日去化接近七成。

主要，項目確實賣出了性價比。主力備案均價約 60200元/㎡，部分房源最低單價干到了5.2萬/㎡。要知道同14號線，浦開云璟賣9.2萬元/㎡。

只能說，只要價格到位，很多問題就不是問題了。

當然，據說賣得好還有個原因就是：

首開的幾樓棟，看不到安息堂。

安息堂在小區的南側，算下來，其實只有2棟小面積的樓棟真正受影響。

8月8日項目二批次開盤，主推56套建面約100-103㎡的三房，總價543萬起，同樣也是不受安息堂影響的房源。

不管怎么說，這個盤的環線性價比還是很明顯的。

如果你在金橋、張江、陸家嘴上班，預 500-800萬重地鐵通勤，同時對板塊界面和風水沒那么多執念，這個盤可以看。

第二個，越秀?天嶼，森蘭板塊的斷供補倉盤。

這個盤關注度很高，畢竟森蘭快4年沒出過純新住宅了，稀缺性擺在這里。

預計8月底開盤，主力 107-141㎡3-4 房，房地聯動價 7.2 萬 /㎡，總價門檻 770 萬起。

最大的亮點，就是森蘭的板塊底色。

整個片區規劃統一，界面干凈整潔，以低密住宅、生態公園和國際學校為核心，居住圈層很純粹。而且森蘭的二手房一直很抗跌，這輪市場調整下來跌幅不到10%，遠優于全市平均水平，自住和保值屬性都在線。

產品也沒掉隊，新規3.5代全域抬板社區，配了社區會所和中央園林，改善屬性很明確。

需要注意的，主要是離地鐵站稍遠，步行到6號線洲海路站要700米左右。

商業也主要依賴外高橋山姆和森蘭商都，社區底商很少，買個菜可能都要開車，日常便利性一般。

總之，適合在浦東北重社區品質和圈層，平時以自駕為主的改善家庭。

如果重度依賴地鐵通勤，這個盤就不太合適。

第三個，前灘尚品，三林前灘南的濱江改善盤。

很多人沖著 “前灘” 兩個字來，但先把話說清楚：它不屬于前灘核心區劃，是前灘南濱江的項目。

預計 10 月首開，主力 100-155㎡3-4 房，參考周邊備案價約 12.5 萬 /㎡，總價門檻 1250 萬起。

核心賣點有兩個：濱江位置 + 低密產品。

步行到黃浦江約 600 米，周邊有大面積生態綠地，居住環境確實好；產品是洋房加小高層的組合，容積率低，在前灘輻射圈里屬于少見的低密居住產品。

自駕也方便，10 分鐘車程就能到前灘太古里、東方體育中心，前灘的頂級商業配套都能共享。

需要注意的是，項目步行到 8 號線凌兆新村站要 800-900 米，另外城市界面不算成熟，動遷房和待開發空地比較多，高端居住氛圍至少要 5 年以上才能培育出來。

產品上，項目拆成 4個小地塊分散開發，單個地塊的公共空間不算大。

多說一句，項目樣板間已經開了，實際交付和樣板間中間差了一堵實體墻，現場看著的空間感，交房可能要打折扣。

狗蛋的看法是，適合在前灘、徐匯上班，預算1200-2000 萬，看重濱江環境，能接受板塊長期成長周期的改善家庭。

第四個，開云?恒瑞里，張江輻射圈的剛改補倉盤。

7 月 28 日已經首開，推出 162 套 80-138㎡的公寓，備案均價 90018 元 /㎡，總價門檻 720 萬起，下半年主要是續銷剩余房源。

這個盤的優勢很直接：內中環區位，張江產業外溢直接受益，周邊產業園多，自住和租賃需求都旺。

80㎡的兩房控制了總價，是低預算上車浦東中環的稀缺選項。

加上張江國企開發，交付安全性也沒問題。

短板也很明顯，距離地鐵站約 1 公里，社區體量小，內部園林和配套空間有限，板塊以產業園和老舊小區為主，高端改善氛圍不足。

總之，這個盤適合在張江、浦東中部上班，預算 700-1200 萬的剛改家庭，優先考慮自住通勤的可以看。

黃浦：兩個頂豪，新天地和董家渡各有看點

第一個，聯發天潤吉安 AURA，新天地核心的稀缺頂豪。

這個盤的地段含金量不用多說，新天地正核心，緊挨著翠湖天地五六期，步行就能到新天地商圈、太平湖公園，是上海頂豪第一梯隊的位置。

預計下半年入市，主力 425㎡起的超高層大平層，再加 280-500㎡的風貌別墅，市場預估均價約 21萬/㎡，總價8000萬起。

最大的價值，就是稀缺性。

新天地板塊這么多年，第一次公開出讓住宅用地，全盤只有152 套房源，1棟超高層加14棟風貌別墅，圈層純粹度很高。

據說，超高層還做了視野優化，高區能俯瞰新天地和太平湖景觀，地段 + 產品的組合，在上海頂豪里很有辨識度。

可能存在的問題，一方面地塊里有保留的宗教建筑，部分樓棟臨近，有些客群會介意。

另外，項目聯合開發，其中聯發在上海頂豪市場的交付案例不多，高端產品的兌現能力還需要驗證。

第二個，融創外灘壹號院三期。

這個項目不用多說，前兩期的成績已經能說明一切了。

外灘核心濱江位置，緊挨著董家渡金融城，步行可達黃浦江，承接陸家嘴、外灘的高端居住需求。

三期從去年起就開始吹風了，前段時間，也是終于公布了涉及方案，預計今年年內開盤。

從方案來看，這次的產品是，4幢高層住宅+東西兩側風貌別墅。

主力面積段大概率是200-385㎡，外加約600-1000㎡的頂層復式，據說產品上比二期還有升級。

價格參考融創外灘壹號院二期三批次房源的均價，大概率會賣到18萬/㎡左右。

閔行：古鎮項目還要等

閔行下半年真正能開的純新盤，目前只有前灣霽月名邸一個。吹風很久的瑞安召稼樓項目，預計還得等等。

前灣霽月名邸，虹橋前灣核心的剛改盤。

項目在前灣公園正核心，預計四季度入市，主力 116-170㎡3-4 房，上海城投開發，房地聯動價約 6.9 萬 /㎡，總價 800 萬起。

項目最突出的優勢在于交通，緊鄰13號線西延伸段前灣公園站，未來地鐵直達市區。

同時，國企開發，交付安全性高，產品是新規住宅，得房率有優勢，還配了社區會所。

另外，前灣是虹橋國際中央商務區的核心發展區，產業和商業都有落地預期。

主要問題，是板塊還在建設初期，配套完全成熟需要時間；前灣后續宅地供應很充足，未來項目置換可能會有壓力。

總之，適合在大虹橋工作，預算 800-1200 萬，能接受板塊成長周期的剛改家庭。如果不著急入住的話，也可以等后面的地塊，選擇比較多。

寶山：美蘭湖低密改善補倉

5月一舉拿下寶山洋房銷售金額、套數雙榜首的建發云湖玥，還有新活：

濱水別墅組團“云墅”。

目前項目已經取證，主力99-183㎡的 3-4 房及疊墅，參考均價約 6 萬 /㎡，總價600萬起。預計8月首開。

美蘭湖板塊早已是與佘山齊名的上海成熟低密別墅區，加上建發的新中式產品，園林品質在市場上口碑一直很穩，適合喜歡低密居住的改善群體。

嘉定：新城核心的剛改標桿

嘉定下半年純新盤的重頭戲，是象嶼金茂?滿嘉，在嘉定新城遠香湖核心區。

8月15日開盤，主力 110-150㎡洋房加 150-180㎡疊墅，備案均價 52989 元 /㎡，總價約 580 萬起。

這個盤最大的優勢，是拿地成本低，價格有想象空間。

今年 3 月象嶼 + 金茂聯合體底價拿的地，樓板價才 24500 元 /㎡；結果 6 月同板塊相鄰地塊拍出了 19.08% 的溢價，樓板價直接漲到 29227 元 /㎡，這么一比，它的成本優勢非常明顯，開盤有讓利空間。

產品力也在線，真地鐵盤，步行到 11 號線白銀路站約 450 米，40 分鐘直達江蘇路、徐家匯，通勤很方便；

3.5 代全抬板社區，配下沉庭院和金茂綠金科技系統，在嘉定新城屬于第一梯隊。

南側就是紫氣東來公園，東側近遠香湖，生態好，周邊教育、醫療配套也成熟。

需要注意的是，嘉定新城后面宅地供應不少，比如光瑞金醫院東側，就有兩幅低密宅地等著出，對于部分不急著上車的家庭，存在一定的觀望空間。

總之，適合在嘉定本地、11 號線沿線市區上班，預算 500-800 萬，看重產品力和地鐵通勤的剛改家庭。

青浦：大虹橋的網紅紅盤

青浦區下半年純新盤的核心，就是綠城?悅海棠，徐涇的網紅盤。

8月2日已經首開，主力106-184㎡3-4 房，備案均價62198元 /㎡；首開228 套，認購 946 組，認購率 415%，直接觸發積分和 5 年限售。

根據最新信息，項目預計在8月底加推二批次房源，加推主力為建面約106-136㎡的三房、四房戶型，均價約62198元/㎡。

其實項目的熱度已經能說明很多問題了。

適合純自住、長期持有，在大虹橋上班，積分又比較高的改善家庭。

奉賢：兩個純新盤，新城剛需補倉

第一個，奉發晶海央境，奉賢新城的剛需盤。

預計下半年入市，主力 82-132㎡3-4 房，房地聯動價 43000 元 /㎡，實際開盤應該有優惠，總價門檻約 280 萬起。

優勢是得房率高，約 85% 左右，戶型方正，空間利用率不錯；周邊規劃了小學幼兒園，上學方便；奉發本土國企開發，交付有保障，交房時間早，接近準現房。

短板是離地鐵遠，步行到 15 號線延伸段匯豐北路站約 1.7 公里，不算地鐵盤；板塊后續供應充足，稀缺性不高，適合奉賢本地工作生活，預算 300-500 萬的剛需剛改家庭。

第二個，天譽原墅，奉賢新城的低密混合盤。

125-139㎡高層和 205-255㎡聯排，高層預估均價約 4 萬 /㎡，聯排約 6 萬 /㎡，總價門檻 500 萬起。

亮點是產品形態豐富，聯排在奉賢新城比較稀缺，適合本地改善置換；緊鄰奉賢新城核心配套，能共享上海之魚、龍湖天街的資源。

別墅總價不低，同預算可以選閔行、松江的近郊項目

適合奉賢本地置換改善，偏好低密別墅的家庭。

潛在入市項目

楊浦區八埭頭濱江組合地塊，保利 + 華潤聯合體拿的，總價 161.2 億，溢價率 35.83%，是今年的上海總價地王。

地塊離黃浦江只有兩三百米，總建面15.8萬方，做住宅加特色商業，定位內環濱江頂豪。預計2027年上半年入市，售價大概率突破15萬/㎡。

徐匯康健街道桂林公園地塊，保利 + 徐匯城投拿的，70.6 億，溢價率 24.5%，拍了 96 輪。

內環內成熟居住板塊，緊挨著桂林公園，住宅部分定位高端改善，預計今年底到明年初入市，填補康健板塊多年沒新盤的空白。

奉賢新城的低密地塊，底價成交，容積率只有 1.05，以后做洋房別墅。

很明顯，奉賢新城的供應還在持續增加，剛需改善的選擇只會越來越多，房價上漲動力不足，完全不用恐慌上車。

另外，8月4日第七批次集中供地，多宗涉宅地，總起價 83 億，看點也比較多。

虹口北外灘的商住辦地塊，核心區稀缺宅地，預計又是高溢價；浦東唐鎮、張江孫橋的宅地，斷供多年，剛需改善關注度很高；

嘉定南翔的低密地塊，容積率 1.3，做洋房別墅，填補南翔的改善空白。

后面8月底，還有普陀真如的核心組合地塊、松江泗涇的低密地塊，都是重頭戲。

狗蛋也會持續關注，第一時間為大家帶來詳細分析。