云南
7月25日，@法治日報：上海市奉賢區一小區因7幢高層住宅外墻大面積空鼓、開裂、脫落，小區業委會將開發商告上法庭。記者近日從奉賢區人民法院獲悉，法院作出一審判決，開發商需賠付維修費及維權費用共計1842萬余元。
據悉，該小區于2014年竣工，小區內共有七棟高層住宅樓，2014年開發商向業主陸續交付房屋。該房屋自交付以來，多次出現外墻飾面層滲水及大面積脫落，地庫墻面嚴重漏水等房屋問題。2022年屬地城市建設管理事務中心委托上海市建筑科學研究院質量檢測站對小區7幢房屋外墻進行排查檢測，并出具檢測報告。
檢測報告顯示：外墻無機保溫砂漿和抗裂砂漿厚度小于設計要求；房屋陽角、窗洞周邊網格布未做加強處理；外墻分隔縫設置不達標；粘結強度不滿足技術規范。檢測結論建議整體維修。
得知墻面存在嚴重施工質量問題后，業主代表、業委會及小區所屬居委等行政部門多次找開發商進行交涉均不見成效。小區外墻開裂脫落等情況愈發嚴重，已經嚴重危及小區業主的人身、財產安全。
業委會遂提起訴訟。業委會請求法院判令開發商支付外墻維修費用2029萬余元，并承擔律師費、保全費等，開發商唯一股東承擔連帶責任。
開發商辯稱，房屋交付已超5年質保期，不再負有維修義務；外墻問題可能是自然老化所致；原告檢測報告依據的標準不是建造時標準；且已購買工程質量潛在缺陷保險，應由保險公司理賠。
奉賢區人民法院審理認為，本案的爭議焦點是小區的外墻滲水、裂縫、脫落等現象開發商是否負有法律責任，如有，具體的責任形式如何確定，以及原告主張的各項費用金額如何認定。
首先，開發商作為建設單位，應交付符合設計要求和建筑技術規范的住宅。原告提供的檢測報告已證明7幢樓存在多項施工缺陷，且缺陷直接導致外墻開裂、空鼓。開發商僅憑竣工驗收文件不足以證明施工質量合格。同時，被告以外墻保溫工程的保修期已過為由拒絕承擔責任，法院不予采納。
至于具體的責任形式，被告表示其可以按照鑒定機構出具的修復方案進行維修，但一則原告明確拒絕被告進行維修；二則在本案訴訟前有關政府部門已至少兩次函告被告，要求被告對小區出現的外墻問題進行維修，然時至今日被告未采取任何修繕措施，故對被告表示由其進行修繕的意見，法院不予采納，原告要求被告支付相應的維修費用更具合理性。
其次，關于原告主張的具體修繕金額，結合鑒定機構出具的鑒定意見，法院對于雙方當事人無爭議的金額15,089,927.17元、189,660元予以認定。針對雙方爭議款項，法院認定：1.外墻防水涂料費用2590514.22元予以支持。案涉房屋外墻存在施工缺陷，按國標兩道防水施工具備必要性，不屬于過度維修；2.外墻找平厚度差價510603.52元不予支持，鑒定方案確定的找平厚度合理經濟；3.綠化、石材損壞預估費用1915100元暫不支持，修繕尚未開展，金額無法量化，原告可待實際發生后另行主張。
綜上，法院認定維修費1787萬余元，加律師費5萬元及部分訴訟、鑒定費，合計1842萬余元。
最后，開發商系一人有限責任公司，唯一股東未能證明公司財產獨立于自身財產，法院判令其對全部付款義務承擔連帶清償責任。開發商主張由保險公司理賠，法院認為保險合同關系與本案侵權糾紛不屬于同一法律關系，不予處理，開發商可另案主張。
目前，小區施工隊即將進場，7幢高層外墻將整體鏟除重做。
上海市奉賢區人民法院民事庭庭長林慶強表示，該案的成功審理，既為同類群體性房屋質量糾紛提供了可復制推廣的解決模式，也解決了長期困擾居民的維修資金缺口問題，切實維護了廣大業主的安居權益。
來源：法治日報
主編：趙小強
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