7折甩賣！市區(qū)13套現(xiàn)房別墅，為何白送車位都沒人敢接？

日前，廣州白云區(qū)同時(shí)上演了兩場(chǎng)畫風(fēng)截然相反的“地產(chǎn)大戲”。

一場(chǎng)在土拍現(xiàn)場(chǎng)。

白云政通路西側(cè)一宗低密度宅地，引來越秀、保利、華潤(rùn)置地、招商蛇口、中海、國(guó)貿(mào)等多家頭部房企參與競(jìng)拍，有房企在周六一早9點(diǎn)多就搶跑出價(jià)。

7月20日當(dāng)天經(jīng)過15輪競(jìng)價(jià)，最終被越秀地產(chǎn)以總價(jià)約10.12億元拿下，溢價(jià)率16.05%，折算下來樓面價(jià)4.26萬(wàn)元/m2。

另一場(chǎng)在法拍平臺(tái)。

13套現(xiàn)成的別墅，總面積約4861平方米，起拍總價(jià)約3.74億元，擺上阿里資產(chǎn)拍賣貨架，每套平均超千次圍觀，卻0人出價(jià)，最終于7月16日集體流拍。

以上流拍的住宅，都來自于白云區(qū)南湖板塊的佳兆業(yè)天墅項(xiàng)目云山墅組團(tuán)。

按司法評(píng)估報(bào)告所示，13套別墅建筑面積大約介乎于306至444平方米之間，評(píng)估的平均單價(jià)約10萬(wàn)元，評(píng)估總貨值大約5億元（僅房屋本體，不含地下車位等）。

其中一套建面444.689㎡精裝房源，單獨(dú)拍賣，評(píng)估價(jià)5563.06萬(wàn)元，起拍價(jià)3894萬(wàn)元，約打了個(gè)7折。剩下12套別墅幾乎都是毛坯狀態(tài)，連同多個(gè)車位一起打包，起拍價(jià)折扣也在7折起步，差距拉得不大。

可以說很“筍”了。

但為什么，同一個(gè)區(qū)，同一個(gè)周末前后，同樣是“低密度住宅”這個(gè)品類，一個(gè)被哄搶，一個(gè)卻無(wú)人問津？

溢價(jià)成交的政通路地塊最有看點(diǎn)的，是它的容積率只有1.1，建筑限高15米。

這是白云區(qū)近十年來出讓宅地中容積率最低的一宗。

此前被稱為低密標(biāo)桿的龍歸六片山地塊容積率還是1.7，這次直接降到了墅級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

15米的限高，頂多蓋個(gè)4層左右，也就是說，這塊地完全有條件打造疊墅或聯(lián)排別墅等低密產(chǎn)品。

更重要的是，這塊地所在的政通路西側(cè)板塊，已經(jīng)有長(zhǎng)達(dá)9年沒有新房供應(yīng)了。

周邊集齊了政務(wù)、教育、醫(yī)療資源以及大型國(guó)企員工，購(gòu)買力極強(qiáng)，積壓了大量改善型住房需求。

房企愿意為一宗低密地塊搶到多輪競(jìng)價(jià)，本質(zhì)上是在賭這類產(chǎn)品的稀缺溢價(jià)。

如果單看稀缺性，天墅所在的南湖板塊，其實(shí)也曾經(jīng)是低密度別墅的聚集地。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，新天半山別墅報(bào)價(jià)一度達(dá)到7.9萬(wàn)-12萬(wàn)元/m2。

而南湖半山豪廷容積率僅0.4，現(xiàn)最新的別墅掛牌單價(jià)也在7.2萬(wàn)/m2。

佳兆業(yè)天墅2018年入市后，部分房源成交單價(jià)也曾超過10萬(wàn)元/m2。

也就是說，天墅這批別墅，理論上和政通路地塊未來要蓋的房子是“同一個(gè)賽道”的產(chǎn)品，都是核心區(qū)少見的低密度住宅。

但現(xiàn)實(shí)是，一個(gè)是被房企哄搶的“生地”，一個(gè)是現(xiàn)房掛上法拍卻0人出價(jià)的“熟貨”。

差別就在于，天墅這批資產(chǎn)背后有好幾筆“隱形賬”，稀缺性根本蓋不住這些坑。

第一筆賬：車位可能白買。

司法評(píng)估報(bào)告寫得很明白：別墅區(qū)域?qū)?yīng)的地下車庫(kù)部分已圍合，“可能已無(wú)法作為標(biāo)準(zhǔn)車位獨(dú)立、正常使用”，其平面布局與產(chǎn)權(quán)登記狀態(tài)存在不一致的地方。

拍賣公告也特別提醒：因12套別墅區(qū)域?qū)?yīng)的地下車庫(kù)部分已圍合，無(wú)法作為標(biāo)準(zhǔn)車位獨(dú)立、正常使用，房產(chǎn)與對(duì)應(yīng)的地下車位作整體拍賣，如何上下進(jìn)出，請(qǐng)競(jìng)買人自行咨詢相關(guān)部門。

簡(jiǎn)單說就是，你花錢買了車位，但可能根本用不了。

第二筆賬：產(chǎn)權(quán)不夠干凈。

這批資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人是廣州市佳宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，背后關(guān)聯(lián)的是佳兆業(yè)集團(tuán)。

2019年，佳宇房地產(chǎn)將項(xiàng)目整體資產(chǎn)先后抵押至民生銀行廣州分行、深圳分行辦理抵押融資20億元和3.48億元，合計(jì)23.48億元。

隨著佳兆業(yè)流動(dòng)性壓力增加，無(wú)法償還銀行現(xiàn)金，這批資產(chǎn)最終進(jìn)入司法處置階段。

報(bào)告明確提示，估價(jià)對(duì)象存在抵押權(quán)和查封登記信息，估價(jià)結(jié)果并未考慮查封、抵押對(duì)價(jià)值的影響。

第三筆賬：這是一場(chǎng)“接盤”游戲的尾聲。

佳兆業(yè)天墅這個(gè)項(xiàng)目本身就一波三折。

2013年5月，佳兆業(yè)歷經(jīng)近200輪競(jìng)價(jià)，以18.68億元拿下地塊，扣除配建后樓面價(jià)達(dá)2.56萬(wàn)元/m2，刷新了當(dāng)年白云區(qū)住宅單價(jià)。

項(xiàng)目2014年獲批，但歷時(shí)四年才入市，云山墅組團(tuán)更是2019年才拿預(yù)售證、2021年才交付。

圖源阿里資產(chǎn)·司法

如今，加上資產(chǎn)瑕疵和復(fù)雜的債務(wù)關(guān)系，這批別墅雖然打了折，但一堵不知道歸誰(shuí)拆的墻、幾個(gè)用不了的車位、再疊上說不清楚的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，這就是“折扣價(jià)”背后真正的成本。

跳出白云看整個(gè)廣州的別墅，最近一年也是“過山車”式的行情。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，最近12個(gè)月，廣州全市別墅供應(yīng)767套、14.38萬(wàn)平方米，成交1214套、23.83萬(wàn)平方米，全年供求比0.6，整體處于供不應(yīng)求狀態(tài)。

但拆到月度看，波動(dòng)幅度相當(dāng)大，月度成交套數(shù)最低時(shí)只有21套，最高時(shí)沖到199套。

成交均價(jià)在2.13萬(wàn)-4.63萬(wàn)元/平方米之間，最高值與最低值相差超過一倍。

進(jìn)入最近這個(gè)季度，市場(chǎng)出現(xiàn)了一輪量?jī)r(jià)同漲的跡象，單月成交套數(shù)同比上漲超六成，均價(jià)也回升到3萬(wàn)元以上。

再看看更稀缺的，全島僅有182套別墅的老牌豪宅板塊二沙島。

宏城花園一套建面約374平方米的別墅在2025年5月以8088萬(wàn)元成交，折合單價(jià)約21.62萬(wàn)元/平方米。

新世界花園一套約360平方米的獨(dú)棟別墅，掛牌僅28天，在2025年11月便以8680萬(wàn)元成交，折合單價(jià)約24.1萬(wàn)元/平方米。

一邊是核心稀缺豪宅依然堅(jiān)挺、掛牌即成交，一邊是曾經(jīng)的“地王”資產(chǎn)接連流拍。

廣州的豪宅、別墅市場(chǎng)，正在經(jīng)歷一輪相當(dāng)直接的分層。

天墅法拍資產(chǎn)的問題，從來不是這個(gè)價(jià)格段沒有需求，而是它自己的資產(chǎn)狀況實(shí)在太“重”，稀缺性紅利根本落不到買家手里。