板樓革命！廣州好房子，一次前所未見的門檻重塑

天時地利人和，保利再一次帶頭白云區(qū)呢，今年的商住地拍賣都溢價成交，黃邊北項(xiàng)目溢價率直追馬場。

最近的白云，熱度一浪接一浪。

前腳剛拍完地，后腳保利黃邊北項(xiàng)目規(guī)劃方案就提前曝光了。

從流出的效果圖來看，項(xiàng)目由7棟全南向純板樓組成，整齊劃一，看了就覺得神清氣爽。

我們提前進(jìn)行了全方位扒料，幾個核心信息，劇透一下：

1）設(shè)計(jì)之都第一個也是唯一的純板樓社區(qū)

2）吹風(fēng)戶型大約是95-165平三四房，全南向

3）樓高、密度都是設(shè)計(jì)之都最低，大概率會有20層以下小高層板樓

4）產(chǎn)品系可能是“奕字系”

可以看出，保利黃邊北項(xiàng)目最大的標(biāo)簽，是發(fā)起了一場板樓革命——

將廣州中心區(qū)純板樓社區(qū)的門檻拉到100平以內(nèi)，并且全方位融入最新的“好房子”設(shè)計(jì)。

門檻向下，標(biāo)準(zhǔn)向上，好房子的覆蓋面徹底打開！

一次完成三輪迭代，重新定義好房子

詳細(xì)拆解保利黃邊北項(xiàng)目的修規(guī)方案，那就會發(fā)現(xiàn)保利完成了三輪迭代。

第一輪迭代，推翻板樓等于大戶型專供的標(biāo)準(zhǔn)，把門檻拉到100平以下的三房戶型。

一直以來，廣州中心六區(qū)純板樓項(xiàng)目，主流門檻一直都是120平以上大四房。

哪怕是板塔樓混搭的項(xiàng)目，也是110平左右四房才會拿來做板樓，90-100平左右三房，99%都是塔樓。

很簡單，業(yè)內(nèi)常規(guī)做法，板樓就是拿來拉高溢價，所以匹配大戶型才能拉高總價，也更好貼上改善和豪宅標(biāo)簽。

但保利卻一反常規(guī)，直接把純板樓項(xiàng)目的門檻拉到95平三房，把這種歸類為剛需賽道的產(chǎn)品也包進(jìn)了板樓框架里。

說實(shí)話，黃邊北地塊拍地時我們也曾經(jīng)以為保利會做板塔樓混搭形態(tài)，小戶型做塔樓，大戶型做板樓。

這很安全，保利也可以摸著石頭過河。

但現(xiàn)在我理解了，保利是要為市場重新制定一個標(biāo)準(zhǔn)，推動好房子進(jìn)入更多家庭。

放在設(shè)計(jì)之都板塊，保利黃邊北項(xiàng)目是第一個也是唯一一個純板樓項(xiàng)目。

哪怕對比周邊板塊項(xiàng)目，保利黃邊北項(xiàng)目迭代優(yōu)勢依然明顯。

好比白云新城某100平起步項(xiàng)目，匹配純塔樓高層，開發(fā)商或許在戶型和裝修上下了很多功夫，但卻沒有質(zhì)的改善。

對比周邊二手，反差就更大了。

保利黃邊北項(xiàng)目北邊是金碧雅苑、南邊是云山詩意，西邊是時代玫瑰園，全部都是20歲左右的老二手。

這些老二手的結(jié)構(gòu)性痛點(diǎn)，塔樓設(shè)計(jì)、高梯戶比、朝北向多、使用率低、沒有清晰的改善產(chǎn)品劃分。

現(xiàn)在，保利黃邊北項(xiàng)目95平就能做到南向一字型板樓，居住體驗(yàn)一下子就來個三級跳。

我們直接讓美編畫了一個對比圖，板樓無論從采光、通風(fēng)、梯戶比，還是私密度來說，對塔樓形成了系統(tǒng)性升級。

第二輪迭代，是降密度、降樓高，成為板塊最低密項(xiàng)目。

以前的設(shè)計(jì)之都，超高層是主流，哪怕是180平四房也是40層以上超高層，專梯入戶更加不會有了。

要知道，超高層社區(qū)，等電梯都要多預(yù)留幾分鐘，樓層多戶數(shù)多，再高速的電梯也要等人的。

但只要密度和樓高降低，戶數(shù)自然就減少了，分?jǐn)偟矫總€人的資源自然就變多了。

保利黃邊北項(xiàng)目大約300多戶，比起周邊新盤都要少，限高80米，扣除5-6米入戶大堂，最高也就25層。

它可以讓更多人有住上好房子的機(jī)會，但為了守住品質(zhì)，這份生活注定只能留給少數(shù)席位。

同樣都是100平土地，在保利黃邊北項(xiàng)目4個人分享；在同板塊其他新盤和二手，可能是6個人、甚至8個人共用。

細(xì)看規(guī)劃方案，樓棟排布南低北高，所以大概率還有20層以下的小高層。

從電梯廳結(jié)構(gòu)來看，大部分樓棟有望做到兩梯兩戶，那么梯戶比也將低于周邊新房和二手小區(qū)。

第三輪迭代，則是把城市級配套資源導(dǎo)入社區(qū)。

我們扒到一個信息，保利將會配建3000方的廣州少兒圖書館，為市級配套。

我也對照了國家《公共圖書館建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》，這個規(guī)模的圖書館可服務(wù)周邊10-20萬人。

同時，少兒圖書館還會聯(lián)同商業(yè)街區(qū)，共同組成一道超級界面，成為一道亮眼的城市風(fēng)景線。

這個畫面大家應(yīng)該有概念，前不久入市的保利海韻才成功打造了一道300米長的超級界面。

而且，保利黃邊北項(xiàng)目，產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)是奕字系，大家可以聯(lián)想一下保利天奕。

不難想象，這又是一次千萬級豪宅標(biāo)準(zhǔn)的超配式下放，給足業(yè)主體面。

對比保利黃邊北項(xiàng)目周邊二手，這絕對可以說是秒殺了。

20年前的老二手，別說門面概念，就連基礎(chǔ)的運(yùn)動設(shè)施都非常過時，加上老齡化問題，早就不夠看了。

| 金碧雅苑社區(qū)實(shí)拍

為什么保利選擇在白云黃邊北項(xiàng)目迭代？

其實(shí)這恰恰是天時地利人和的選擇。

所謂天時，廣州核心區(qū)正在回暖，白云核心購買力蓄勢待發(fā)。

今年上半年，天河、海珠、荔灣多個新盤接連漲價，全新盤開盤幾乎都是大賣，二手筍盤也被掃光，價格逐步穩(wěn)住。

6月底，保利云瑞開盤大賣9成，最高單價破8.5萬+/平，目前已經(jīng)開始回購折扣。

而且云瑞還有一個規(guī)律，越貴越好賣，最貴的200平大平層開盤當(dāng)天就被搶光。

這就驗(yàn)證了白云本地市場不缺購買力，缺的是能撬動優(yōu)質(zhì)購買力的好房子。

哪怕只看保利黃邊北項(xiàng)目半徑1公里范圍，潛在購買力也絕對不容小覷。

保利黃邊北項(xiàng)目三個二手盤，總體量超75萬平，多達(dá)9000戶家庭，發(fā)展超20年。

20年，足夠一套房變舊，但也足夠一代人完成財富積累，分巢居住、原地置換，都非常迫切。

所謂地利，是黃邊北項(xiàng)目一邊承接設(shè)計(jì)之都的極速成長紅利，一邊坐擁成熟配套。

在廣州買房，很容易碰到“兩難”。

要么足夠成熟但缺乏成長性；要么有好的概念但卻要等兌現(xiàn)；要么兩樣都有，但價格卻很貴。

但保利黃邊北項(xiàng)目卻能解決這個痛點(diǎn)。

它位于設(shè)計(jì)之都板塊，屬于廣州近幾年崛起速度最快的產(chǎn)業(yè)中心，產(chǎn)業(yè)營收在短短8年完成了1800倍躍升。

設(shè)計(jì)之都一、二期已經(jīng)全面成熟，寫字樓、道路、商業(yè)全部成形，卻沒有傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的擁擠，甚至多了一點(diǎn)文藝感。

同時，設(shè)計(jì)之都還在繼續(xù)成長，三期已經(jīng)在全面建設(shè)中，今年4月四期已經(jīng)開始全面征地。

其中，保利黃邊北項(xiàng)目的占位，就更巧妙了。

它靠著設(shè)計(jì)之都一二期，基本都是產(chǎn)業(yè)和商業(yè)，基本沒有住宅供應(yīng)，該有的成熟度它有，該有的含金量也很難被稀釋。

也因此，保利黃邊北項(xiàng)目的配套，可以用一個詞形容，坐享其成。

學(xué)鐵商都在步行500米范圍內(nèi)解決。

到2號線黃邊站直行僅約300米，再過一個十字路口就是設(shè)計(jì)之都最核心商圈時光匯里坊。

項(xiàng)目旁邊規(guī)劃有九年制學(xué)校，現(xiàn)在對口小學(xué)也是白云老牌省一級小學(xué)黃邊小學(xué)，生源基本都是周邊小區(qū)，在家長圈口碑出眾。

東邊還有高爾夫球場，眺望白云山，好生活全部擺在眼前。

第三個，“人和”，指的是保利快速迭代的產(chǎn)品力和兌現(xiàn)力。

其實(shí)不難發(fā)現(xiàn)，保利已經(jīng)引領(lǐng)了廣州好幾輪板樓風(fēng)潮。

從2023年的保利天瑞，到2025年的保利天奕，再到2026年的保利云瑞，全部都是所在板塊第一座純板樓，全部都掀起市場搶購。

與此同時，保利的兌現(xiàn)力也在不斷迭代。

上個月開盤的保利云瑞，首次開放直接就是實(shí)景展示區(qū)+實(shí)景板樓。

76米寬門庭、國賓會所、新中式園林，眼見為實(shí)，甚至為了145平和200平兩套板房展示，分別建起兩棟樓。

保利云瑞還有一個特殊身份，廣州第一個把好房子寫進(jìn)土地出讓條件的項(xiàng)目。

最近，廣州發(fā)布了好房子試點(diǎn)名單，保利的項(xiàng)目，珠江天悅也在其中。

這又證明了一點(diǎn)，廣州要造好房子，保利就是帶頭者。

保利體系內(nèi)，已經(jīng)有一個三好戰(zhàn)略，好產(chǎn)品、好服務(wù)、好生活。

房子只是起點(diǎn)，服務(wù)要提前進(jìn)場，社區(qū)要融入城市，最后交付的才會是一套能夠長期運(yùn)轉(zhuǎn)的好生活。

所以保利才會瘋狂迭代產(chǎn)品力和兌現(xiàn)力，先有空間才能談運(yùn)營和社區(qū)，才能有好生活的具體呈現(xiàn)。

而這一切沉淀， 最終都是體現(xiàn)在保利黃邊北項(xiàng)目。

事實(shí)上，保利黃邊北項(xiàng)目也是設(shè)計(jì)之都第一個把好房子標(biāo)準(zhǔn)寫進(jìn)土地出讓條件的項(xiàng)目。

保利再一次帶頭，把好房子、好生活帶到更多板塊、更多家庭。

保利黃邊北項(xiàng)目，估計(jì)5萬+/平以上保本

什么都是明牌了，只剩一個最重要的問題，保利黃邊北項(xiàng)目能賣多少錢？

首先大家要知道，保利黃邊北項(xiàng)目地價不便宜。

其成交樓面地價約2.7萬/平，實(shí)際可售超3萬/平。

這個地價，比板塊上一次拍出的廣州設(shè)計(jì)之都三期AB2603065地塊要貴（約2.6萬/平）。

我們有一個獨(dú)家成本測算模型，綜合稅費(fèi)、建安成本、裝修成本、融資成本等，得出結(jié)果：

保利黃邊北項(xiàng)目至少要賣到5萬+/平，才能保本。

這樣的價格區(qū)間，對比周邊新房又怎么樣呢？

兩個重點(diǎn)：

其一，這和白云新城形成合理價差。

比如云瑞賣5.5-8.2萬/平，128-200平大戶型，總價大約700萬-1700萬。

當(dāng)然，云瑞是純板樓，如果對比白云新城的塔樓，那性價比就出來了。

100平高層塔樓，總價在500萬以上；相距不遠(yuǎn)的地方，換一個小高層板樓，總價還到500萬。

其二，對比同板塊新盤，在全面迭代基礎(chǔ)上，單價稍微高一些，但總價可能更低。

以同板塊某新盤為例，純塔樓、40多層超高層、90%使用率舊規(guī)戶型，起步就是126平四房，最大179平四房，售價接近5萬/平起步。

但保利黃邊北項(xiàng)目，純板樓，2.5低容積率、最高才25層，好房子設(shè)計(jì)，新規(guī)戶型，單價5萬/平起。

同時，起步戶型控制在百平以內(nèi)，95-165平三四房，折算下來總價反而得到控制。

但居住體驗(yàn)完全是兩個時代的產(chǎn)物了，好房子時代，買新不買舊，這個道理大家都懂。

更重要的是，通過合理的錯位，95平三房也能住上板樓，周邊二手業(yè)主置換也會更加輕松。

讓仍在奮斗路上的家庭，不必等到功成名就，也能體面地過上好生活，這大概是好房子最大的社會價值。